图：2018年1-5月房企各阵营的数量、销售额及销售面积均值情况
从销售情况来看，2018年前5月销售破百亿房企增至81家，前十企业增速超30%。分阵营来看，销售额过千亿的企业有6家，其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额超过2000亿元，均值为2766.8亿元，同比增长27.3%，碧桂园销售额破3000亿元，持续引领行业发展；1000-2000亿的企业有保利、融创和绿地，销售额均值为1347.4亿元，同比增长42.6%。500-1000亿的企业有14家，销售额均值为599.9亿元。100-500亿有61家，销售额均值为216.9亿元；50-100亿有19家，销售额均值为85.2亿元，75亿成为房企进入销售top100的门槛。
表：房企2017年以来资产证券化典型案例
2017年，“租购并举”相关政策发力，长租公寓迎来快速发展，住房租赁资产证券化支持政策频出，并设立“绿色通道”。进入2018年，资产证券化在长租公寓市场继续成长，4月25日，为加快培育和发展住房租赁市场、鼓励发行住房租赁资产证券化产品，住建部、证监会联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。在此背景下，房企踊跃发行资产证券化产品进行融资，其中cmbs、reits等产品在审批速度、发行规模、期限以及融资成本等方面优势明显，自2017年第四季度开始已释放出较强需求。
市场发行方面，房地产企业不断创新资产证券化基础资产和交易结构，各类“首单”不断涌现，每单规模也呈现阶梯式上升。今年3月13日，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”成功发行首期，为解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”提供了现实样本；4月27日，国内首单百亿级规模reits——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”，成功发行首期17.17亿元，并于5月24日深交所挂牌转让。
此外，中央和地方相继发布供应链金融扶持政策，以解决供应链上下游中小企业融资难问题，供应链金融abs市场不断扩容。wind数据显示，2017年，以万科、碧桂园等企业为代表，房地产行业共发行保理类供应链金融资产证券化产品40起，规模合计418.8亿元，基础资产类型以应收账款为主。预计2018年供应链金融保理abs规模将持续扩大。
展望未来，房企积极参与资产证券化，将拓展自身融资渠道、轻资产降杠杆，财务安全、防控风险，还能助力资产证券化市场日渐创新和专业化，形成良性循环。
（中国指数研究院）