任志强再放豪言
想要上车的抓紧了。
因为明年，你可能有钱也买不到房了！
注意，我说的不是摇号的问题。
而是,就算你想摇号，开发商可能也盖不出那么多房子供你摇了。
7月23日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚举行。
原华远地产董事长任志强在现场做了一个主题演讲时放出的豪语。
老实说，任志强的言论再次让人方得一批！莫非房地产调控，资金链紧张都是假象？还在观望的买房人群，积攒的碎银两都摇不到号了？
房地产市场不会崩盘！
任志强的演讲时间不长，信息量却很丰富。他的具体逻辑有几点：
1.中国城市化率还比较低，房地产市场的巨大发展前景不可忽略。
一些发达国家，城市化率基本上达到了80%以上，美国已经超过了90%。一些欠发达地区的城市化率平均也在45%以上。
而中国的户籍人口城市化率则只有44%。所以在未来的20年左右的时间里，中国的城镇化仍是一个高速发展的过程。
2.新开工的量跟不上销售量，明年可能出现供给严重不足。
城市化的重要一环就是盖房子。去年，全国商品房销售面积接近17亿平方米。即使市场出现持续下滑，从17亿平方米降到16、15，乃至14亿平方米，仍是一个庞大的市场。
而如果按3年计算，一年10多亿平方米的销售面积，需要几十亿平方米的开工才能满足。
以上逻辑倒是够硬，但考虑到任总是房地产坚定的多头派，一家之言姑且做个参考。我们还需更更多专业、理性的分析一下房地产市场，
房企业绩火爆与股价低迷呈现冰火两重天
近段时间以来，房地产市场真的有点让人摸不着头脑。从宏观层面看，调控没有放松的迹象。可房企们上半年的销售业绩却亮瞎眼。
今年上半年，不少上市房企的销售业绩显著增长，相关机构数据显示，138家房企合计销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%。
良好的业绩一般会对上市公司产生积极影响，也会对公司股价产生一定利好刺激。不过，这样的正相关并没有在2018年房地产业上市公司身上发生。
相反，在资本市场上，市场对房地产悲观了大半年，房地产板块呈现一路下跌趋势，并不断创新低，房地产指数跌幅为22.73%，地产股市值蒸发万亿元，超20只个股跌破净资产。房企业绩火爆与股价低迷呈现出冰火两重天的局面。
房地产与房地产股背离的深层原因
从2011年起的8年数据中发现，过去a股房地产行业指数与全国70城住宅房价指数环比增速趋势较为一致，而且，在出现拐点时，股价表现更为突出。
再以美国数据为例：美国房地产股（以知名地产商帕尔迪pulte group和莱纳lennar为例）和美国房价之间趋势也比较一致。
神奇的是，无论从历史数据还是美国案例来看，都看不到房价与股价的背离状况，那今年是怎么了？
1.2017年以来，多地相继出台调控政策，导致开发商不愿意开盘，新建住宅价格指数或有所失真。
2.长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。相比之下，股市的赚钱效应远不如房产。
3.投资者更加注重对宏观经济走势、政策导向及上市公司基本面等来做出投资决策。
股价和房价，谁更能彰显房地产未来趋势？
从宏观层面角度来看：如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的，那么资金的收紧则是房企眼下的困局。今年平均融资成本至少增加2%，土地拍卖市场明显冷清许多。
根据机构报告：包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年下半年开始为到期高峰，接下来两年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。
从投资分析角度来看：仔细观察中美两国房价与股价的历史走势图，发现当两者阶段性背离时，后续房价向股价靠拢的概率较大。
似乎说明，股价才是反映未来房地产的预期。理论上讲，这也符合股市是未来经济的晴雨表这一说法。而房地产交易的成本和难度显然远高于股票，因此其价格反应可能有所滞后。
美国新建住房中位价同比数据与美国地产股股价相比，两者走势大体一致，但两者大致要滞后3个月。
a股股价的领先期则更长，大约领先房价6个月左右，但相关性则相对弱一点。
所以.......
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