降杠杆之路

对于恒大来说，此次重组深深房，是回归A的重要机会，也是公司开启的降杠杆的稳健发展之路。

自2009年上市以来，中国恒大在规模扩张的道路上狂飙突进，在过去6年，恒大的销售业绩年均复合增长率达到43.6%。综合各家机构数据，去年全年恒大合约销售在3700亿－3810亿，同比几近翻倍。恒大管理层并认为，未来几年房地产行业将进入兼并整合期，强者恒强，恒大要成为终的龙头企业，才能立于不败之地。但伴随着快速扩张发展，恒大的高负率也同样为人诟病。

《项目可行性研究报告》通过对项目科学深入的市场需求和供给分析、未来价格预测、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、节能减排、投资估算、资金筹措、盈利能力等方面的科学研究，从市场、技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供了公正的、可靠的、科学性的投资咨询意见。

万华咨询是领先的信息咨询服务机构，主要针对企业单位、政府组织和金融机构，在产业研究、投资分析、市场调研等方面提供专业、权威的研究报告、数据产品和解决方案。作为一家专业的投资信息咨询机构，万华咨询及其合作机构拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格，其编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而在国内享有盛誉，已经累计完成上千个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告的编写，可为企业快速推动投资项目提供专业服务。

万华项目部主要编制：

可行性研究报告    项目建议书

项目申请报告      资金申请报告

项目计划书        项目申报书

商业计划书        路演宣讲PPT

节能评估报告      社会稳定风险评估报告

概念性规划设计    项目实施方案

行业发展研究方案  行业市场调研报告   

营销策划方案      企业规划方案等研究咨询服务。

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随着“大众创业，万众创新”的不断深入，万华咨询认为，十三五期间，将出现越来越多的中小企业，丰富市场经济。“十三五”期间，全球经济持续复苏仍面临诸多挑战，工业经济增长新旧动能正加速转换，工业生产将保持平稳增长，但仍存在不稳定因素。未来将持续推进供给侧结构性改革，坚持创新引领，加快制造业创新中心建设，以智能制造为主线，推动工业转型升级，同时还要关注国际经贸规则新变化、新趋势，重塑工业竞争新优势。

截至2016年中期，恒大合约销售收入为1418亿元，新增借款规模3813亿元，净负率达92.9%，资产负率为81.8%。

从财报看，这种高负率偏高有其特殊性，一方面恒大新购入了许多土地，2009年-2015年，恒大累计新增土地款为2949.7亿元，2016年上半年更新增869.9亿元；另一方面，其新增土储以承并购中小房企的二手项目为主。这些项目本身负率偏高，也拉高了恒大自身的负率。但上述人士认为，硬币的另一面则是：恒大历年来取得的土地成本较低，近期也大多采取二市场收购的方式拿地，土地储备的真实价值与财务报表相差较大。也就是说，恒大的高负，对应的是大量优质的土地储备。如果将土地增值因素考虑在内，则恒大的负率将明显降低。

根据世邦魏理仕对恒大2016年中期土地储备进行的评估，其土地原值为2595亿元，评估总值为5700亿元，土地增值额为3105亿元，扣除50%土地增值和25%企业所得后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负率约为56.7%，资产负率相应降至73.3%。