【研究报告内容摘要】
行业一周表现与估值本周房地产板块下跌1.8%,沪深300下跌1.28%,上综下跌0.93%。20年动态市盈率6.77倍,21年动态市盈率5.66倍。
行业判断本周板块跑输指数。两会预计将于2020年5月22日在北京召开。对于房地产方面,我们认为地产方面主基调都将“稳”字当先。所以预计房地产调控力度适中,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。“一城一策”使地方担负调控主动权,今年地方房地产政策适时适度调整可能将会增多。不过,对于房价上涨压力较大的城市或区域而言,甚至不排除加码的可能。其次是“房地产税”方面,房地产税法从审议到落地有一个漫长的过程,目前来看2020年或许不一定立法,考虑到今年疫情的因素,我们预计立法也许是更长时间,这取决于房地产税法在草案讨论中的成熟度。从长远来看,完善房地产税是大势所趋,对住房开征房产税也是势在必行,只是这个过程可能不太顺利,必将伴随着各方博弈。其次,我们认为房地产依然会延续房地产长效机制,一个好的住房制度和长效机制至少需要具备以下四个要素:与经济发展水平相适应的现代化房地产市场体系和保障能力;在实现“住有所居”基础上,全面改善住房条件,提升居住品质;实现经济、社会和住房市场协调发展;全面提升防范房地产领域系统性风险的能力。此外我们认为在金融方面,支持力度或会更大一些,包括住房金融、住房租赁、住房保障和市场监管制度上,推动逐步形成城乡统一的住房市场。考虑到房地产作为国家经济支柱之一,在本身经济下行压力较大及2020年经济开年受制的前提下,国家对房地产调控相关政策主基调不变,但是在维持稳定的基调下,部分城市有望进一步适度放宽。当前行业板块估值的平均在6x 左右,当前处于明显低估状态考虑到目前板块2020年业绩确定性强,板块估值较低,股息率仍处于高位,此外政策弹性有望带动估值弹性修复。
建议积极关注业绩稳健,有避风港属性的龙头类公司。我们继续看好地产龙头公司在2020年的估值修复行情,建议积极关注招商蛇口,万科a。
本周(2020.5.9—2020.5.15)成交22个城市本周成交448.3万平方米,环比上升68.7,同比下滑9.8%。
累计成交方面,一线累计完成去年的26.7%,二线完成去年的26.3%,三线完成去年的23.2%。
公司和行业要闻1、 统计局发布1-4月地产数据2、 高杠杆叠加疫情冲击 半年不到六家房企拟易主求生风险提示:严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。

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