2016年5月,山东省济南市一处新楼盘开盘,吕某从该楼盘相中了一套建筑面积120多平方米的住宅。看房当天,吕某便与开发商签订了一份商品房认购协议(预约合同),支付了1万元意向金。协议约定,该房总购置款为120余万元;吕某在协议签订后3日内交齐10万元房屋订金,日后会接到公司的网签手续通知,届时双方再签《商品房买卖合同》;若《商品房买卖合同》签订7日内,吕某能交齐房屋首付款,不仅能办理过户手续,吕某还可以享受到公司推出的每平方米单价再降400元的开盘优惠。
可签订预约协议后,吕某并未遵约及时交纳款项,直到3个月后,即2016年8月,吕某才向开发商补交了9万元商品房订金。同年9月,因小区商品房价格上涨幅度较大,开发商决定终止与吕某的房屋认购协议,并于同年10月27日通知吕某解除协议,以吕某未按约定期限交款、提供按揭资料、构成违约为由,通知吕某办理退款手续。
吕某拒绝解除协议,坚持要求开发商继续履行协议内容,尽快交付涉案房屋、协助办理网签和贷款手续。事后,不顾吕某反对,开发商执意通过银行转账退还吕某当初所交的10万元涉案房屋认购款。
2016年年底,吕某向法院提起诉讼,要求开发商继续履行双方所签订的认购协议,继续办理房屋过户手续。
法院审理认为,双方所签订的商品房认购协议(预约合同)不属于商品房买卖合同(本约合同)。开发商因房价上涨单方违约,不具有合同约定和法定解除权,其向买方发出的解除通知无效。在开发商明确表示不再继续履行认购协议,不同意与买方签订商品房买卖合同的情况下,吕某坚持不变更原诉讼请求,一审法院遂依法驳回了吕某的法律诉请。
今年1月,吕某再次向一审法院起诉,要求开发商赔偿违反认购协议(即预约违约)损失。
法院一审后,综合考虑双方的履约情况、过错程度、合理的成本支出等因素,一审法院判决双方签订的商品房认购协议解除,并按楼盘2016年年底实际成交价1.43万元/平方米,判令开发商按50%比例过错赔偿吕某经济损失共计29.2万余元。吕某不服,向山东省济南市中级人民法院提起上诉,诉请二审改判赔偿经济损失100余万元,并向法庭提交了一份2018年2月底打印的第三方网站信息网页,拟证明涉案房屋单价在该月底已涨至1.8万元/平方米。
近日,济南中院对此案终审后,驳回上诉,维持原判。
房屋认购协议非预售合同应谨慎
■以案释法
法院审理认为,双方签订协议后,开发商在达到销售条件后,即负有与买方按照认购协议约定“签订商品房买卖合同”的义务,但开发商因房价上涨单方解除协议,构成违约,致使吕某丧失了因信赖合同有效成立而另订其他有利合同的机会,故吕某有权要求开发商赔偿预约违约损失,即本约的信赖利益损失。但本案中,吕某未遵协议于签订认购协议起3日内补足10万元房屋订购款,且其在开发商发出解除协议通知书后,应当预见到达成本约的风险。综合考虑案情后,法院作出了如上判决。
对于违约损失的计算方法,法官解释,在合同法中,预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本约合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本约合同具有不同的性质和法律效力。本案中,双方签订的属于商品房预约合同,该合同签订的目的系签订本约合同,因此涉案商品房认购协议不履行所造成的损失应以本约合同不能签订的损失为限,而不应以本约合同不履行的损失为限。开发商于一审中提交了同一楼盘其他商品房的买卖合同,合同载明截至2016年年底楼盘成交价格为1.43万元/平方米,因此应以此价格计算相关损失。