一、购房合同不成立的条件
购房合同不成立的条件如下：
1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;。
2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二、购房合同不成立定金可以退吗
购房合同不成立定金是否可以退需要根据具体情况具体分析，能否退定金有以下三种情况：
1.如果交了定金双方就合同内容协商了但不能达成一致而导致合同未能订立的，可以退还定金。
2.一方无故不在约定期限进行协商或擅自改变认购书中的内容而导致买卖合同未能订立的，适用定金罚则。
3.因不可抗力、意外事件、政策调整致使一方有正当理由的，可以退还定金。
综上可知，能否退还定金关键是是否在约定时间与开发商就商品房买卖合同的订立事宜进行协商。
三、购房合同不成立但房子已经过户怎么办
购房合同不成立但房子已经过户的，其房子过户行为是无效的。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。因此在买卖房屋时，对于房屋买卖合同需要先确定它的效力，确定之后再去办理房屋过户手续等工作。