在10月23日，国内首单央企租赁住房reits、首单储架发行reits——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。
两者产品有何不同？
首先我们从概念性对两个产品进行分析有以下几个区别。
1、从产品名字上看就有比较大的区别。虽说两个产品大类上都是属于不动产财产类的产品。reits是房地产投资信托基金reits (real estate investment trusts)。cmbs是商业地产贷款证券化cmbs（commercial mortgage-based securities），它的基本原理是将商业地产抵押贷款归集一个资产池中，以商业地产未来收入作为偿债本息来源，通过资产证券化过程，以债券形式向投资者发行。判断cmbs与reits的差别在于是否进行了贷款。两者属性上也有巨大差别，cmbs属于债权属性。标准类reits属于权益属性，但私募类reits也有权益+债权属性。
2、商业房地产证券（cmbs）在法律结构上与mbs、abs类似，在交易中一般会有两个同时进行的买卖，即贷款人（买方）把贷款出售给一个与贷款人关联的储贷方，再由储贷方把贷款卖给由储贷方按照资产组合服务合同而成立的一个信托（发行人）。商业房产贷款证券化中的发行人信托大多会选择房产抵押投资管道的实体形式。
以上两图很看出cmbs债权属性很明显，交易结构上也略有不同。
4、交易步骤上的区别：
从以上交易步骤也可以看出cmbs是债权属性的产品，reits还是属于权利类产品。
5、主体都是大3a央企，储架，强增信，cmbs是纯债，保利的类reits债性很强。不同点，招商，信托受益权，不涉及物业产权转移，连假转移都不涉及，出不了表。保利，表层是私募基金份额，实际出表。
总结：如果只是融资的话cmbs比reits会更为便利，所以我们有时候发现cmbs推动起来时，投资人和发行人比较乐意接受这些产品。但是cmbs缺点在于：它在中国，受制于单笔业务的规模以及贷款的商业物业贷款的规模，所以分散性是有限，不像reits。它的投资人基本上都是机构投资人，所以它的流动性也不足，成本相对会提高。可能中国债权性的固定收益类产品大部分都存在这样的情况。reits产品未来走向公募是非常好的也是必然趋势。cmbs是直接向机构投资人偿付借款本息的。
reits有几个不同的特点，首先，它是永续性的投资主体，并不是单独成立的spv，它有很高的流动性。第二点，它的投资管理是有层次的，有很好的分散性。它作为一个主体，可以去购买相应的债权型的产品的，比如说它可以去投资cmbs，它可以去买股票（可以在长租公寓板块布局不同基因的同行业公司），它可以投资商业地产相关的资产，而且还有其他类型的资产，所以它可以综合的利用金融市场的工具。
最后一点，它的分配和cmbs不一样，它可能有一定的不确定性，就是我们分红不那么稳定。
无论保利还是招商蛇口的资产证券化，明确是给国家队吹起了大举进入长租公寓的战斗号角！
作者全雳，长租公寓投资人，房东东创始人，中国首家公寓培训机构和诚信公寓联盟创办人，长期研究国内外租赁市场，多年的运营管理经验，成功投资多家品牌公寓，先后为万科、招商、华润、佳兆业、深业等知名地产企业进行长租公寓的培训。