摘要：从发达国家住房租赁市场发展的经验来看，机构主导供应与政府主导供应并存，模式各异。
德国
私人与机构并重，租赁保障体系完善。德国住房租赁市场比较发达，规模较大。根据德国联邦统计局2014年数据显示，德国租赁需求人口约为55%。其中，首都柏林租赁人口达86%，汉堡租赁人口达77%，高于主要发达国家30%-50%的水平。
德国住房租赁市场是欧洲最大、最成熟的市场，同时，其国内房租与房价保持较低水平。从租赁住房的供应主体看，私人与市场化机构供应成为主体。其中，私人供应占比约为39%，机构供应占比约为40%，住房合作社供应占比约为9%，福利房占比约为12%。德国的租赁保障体系较为完善，主要体现在以下三个方面：
图：德国部分地区住房拥有率
首先，严格限定房租。《租金水平法》规定，德国各州政府制定住房租赁市场的“价格参照表”。该表具有法律效力，若出租人的房租超过“合理价格”的20%，将构成犯罪;超过50%，将面临牢狱之灾。同时，房租上涨必须满足连续15个月内没有涨价，且涨幅不得超过10%，3年之内，不允许房租涨幅超过20%。其次，维护租赁合同稳定性。
《住房租赁法》规定，如果租房合同的一方要终止合同，必须提前3个月通知对方。租期延长、解除合同的要求也更趋严苛。若租期超过5年，必须提前半年通知对方；租期超过8年，需提前9个月；租期达到10年，则需要提前1年。德国通过立法的形式，稳定了租赁双方的预期，维护了租赁关系，使得租赁与购买住房差别减少。
最后，保障租赁支付。德国政府会根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，保障其租赁支付能力。若承租人实际缴纳租金超过中低收入家庭可承受租金（一般为家庭收入的25%），差额部分由德国政府进行补贴，联邦政府与地方政府各承担50%，住房补贴不得作为购房款使用。
合同储蓄、详尽税制抑投机。德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式，即居民要得到金融机构的购房贷款，必须在该银行存储相应款项。一般是存款额达到贷款金额的40%至50%时，银行将合同金额付给储户。且贷款只能用于购建、维修和租赁住房。审慎的合同储蓄模式让次级贷款需求几无存活空间，从而降低违约风险。通过严格把控首付比例和贷款额度防止次级贷款人以及投资客的冒险行为，降低违约风险，稳定房价。
德国与房地产相关的税收包括所得税、资本收益税、土地税与土地交易税。投资房地产与出租房屋获得的收入都要按一定税率纳税。德国法律规定，持有住房超过10年免缴资本收益税，未超过10年则适用于各种所得税税率。出租房屋的租金收入也要纳税，目前德国的房屋租金所得税率为25%。德国对于逃税行为的惩罚措施相当严厉，较高的税率和严格的监管使投机者难以从房地产中谋取暴利。
新加坡
政府主导供应，差异化准入。新加坡在住房供应方面以政府行政干预为主，市场调节为辅。其推行的组屋政策为其住房供应的主要政策，政策主要以解决“居者有其屋”为目的，保障中低收入群体的住房需求。
政府推行的组屋由国家发展部的建屋发展局（hdb）统一建造与实施。hdb作为独立性非营利机构，实行综合平衡预算，经营亏损部分由政府兜底，其主要任务是为新加坡居民提供买的起、住的起的房子。
hdb提供的房型主要有一房式（35m2）、二房式（45m2）、三房式（65-75m2）、四房式（100m2）、五房式（110-130m2）、公寓式等。2016年，新加坡房屋自有率高达90.9%，82%的居民居住在组屋内。在所有住宅中，hdb提供了超过90%的住宅。在申请组屋准入方面，新加坡实行严格且差异化的政策，申请组屋者家庭月收入不得高于8000新元，大家庭不得高于12000新元，对于高收入家庭hdb不负责提供组屋。
图 :新加坡房屋自有率
图：hdb房屋占比
中央公积金制度完备。新加坡的中央公积金制度为组屋建设提供了大量资金来源。新加坡于1955年建立中央公积金制度，由中央公积金局专门负责公积金的管理与运营，其主要特征是政府立法强制个人储蓄。
雇主和雇员按照一定缴纳比率将公积金存放在中央公积金局，公积金会员可动用公积金储蓄购买政府组屋，以现金或抵押支付房款，这又促使部分款项回流政府，为政府建立了强大的资金储备。政府利用部分公积金储备，以低息贷款和补贴的形式注入建屋发展局，保证了大规模建设组屋所需的资金，以维持组屋顺畅运作，同时，政府对组屋的出售实行优惠。
土地供应高效。新加坡土地分国家所有与个人所有两种，其中国有土地占土地总数的90%左右。1967年，新加坡政府通过了《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于住房建设，并有权调整被征用土地的价格，同时，政府可在任何地方征用土地建造组屋，上述法律的通过与实施保障了组屋建设用地的供应，国家严格把控土地资源使得这一体系稳定且高效。
另一方面，政府在建设组屋的过程中不断提高土地利用效率，进入21世纪后政府既在城市边缘地区建设拥有良好自然景观的组屋，又在成熟老城区建设高层密度组屋。
日本
机构主导租赁住房供应。日本住房租赁市场的供应主体大致分为两类：一类为租赁中介，另一类为房地产开发商。截至2013年，日本住宅总存量为6063万套，其中租赁类住房共有1852万套，占比约30%，而在历年的新屋开工中，租赁类住房占比稳定在40%左右。2016年，新开工住房中租赁类数量达41.85万套，占全年新屋开工总量的43%。租赁类住房中，归属于私人企业的占比高达79%，归属于政府的占比为10%，而归属于ur（urbanrenaissance，独立行政法人都市再生机构）和社会企业的占比仅为5%，可见日本住宅租赁市场是以机构为主导的市场。
图：日本新屋开工及构成
图：日本租赁市场供给结构
典型公司：大东建托
从建到租的一站式资管服务。在以私人企业供给为主导的日本住房租赁市场上，大东建托是日本规模最大的租赁住宅资产管理公司，从模式上看大东建托属于分布式房源管理。大东建托成立于1974年，以房屋租赁起家。2009年，公司整合自身建筑板块与租赁板块业务，打造全新租赁管理信托体系。
目前，公司的模式从建筑业务延伸至以包租为主的资管服务，配套房屋修缮及中介服务，形成一站式服务。公司与房屋所有者签署长期代租合同（多数在30年以上），支付其固定租金（大多每5年对租金重新评估一次）并承担后续全部的运营管理，为土地所有者提供一站式服务，覆盖房地产、财务贷款、公寓运营、物业和信托等多项业务，形成了委托承建+包租的业务闭环。
该模式下，大东建托不拥有房屋产权，但公司前期的开发设计和高效的建造为后续房屋包租业务奠定了房源基础，并且，前期的建设开发构成了大东建托的主要利润来源。
图：大东建托商业模式
谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道。大东建托在进入市场前执行严格的筛选，标准如下：1）不进入供大于需的市场，2）不进入获客渠道匮乏的市场。为满足以上两条标准，公司前期进行大量的市场调研。
公司将日本精细划分为4600个区域，并在每个内区分三类需求主体：家庭、年轻夫妇和单身群体，同时全公司配备超过450名专业人士，以一年两次的频率评估各个区域与各类需求。在获客方面，公司自身成立线上线下中介结构housecom，还联合第三方中介公司加大拓客力度。
公司通过社区建设打造品牌影响力，提升公司知名度，将完善住户体验当作一项企业社会责任（csr）来践行，不仅能留住老住户，而且能吸引新住户，使入住率维持在一个相对较高水平。
美国
自持物业重资产运营的reits模式为主。美国住房租赁需求稳定，2017年全美租赁住房占比约为36%，租赁住房的供给由三部分构成：一是私人与房地产开发商提供的市场化租房，占比约为81%。二是保障性的联邦政府资助住房，占比约为12%。三是政府与社会资本合作提供的享受税收优惠的租赁住房，占比约为7%。在占比最大的租赁市场供应主体中，租赁机构普遍采取通过reits自持物业的重资产运营模式。
美国的reits发展较早，目前已成为商业地产投资的主流，并成为全球reits发展的典范。在发展的过程中，先后出现upreits与downreits，产品灵活性不断增强，大大改善了不动产的流动性，丰富了投资产品的种类。
图：美国租赁住房占比
典型公司：eqr
两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场。equityresidential（eqr）是美国最大的上市公寓运营商，也是典型的公寓reits运营商，标普500指数成员，公司主营公寓运营业务，通过收购与自建方式持有房源，定位美国住宅租赁市场的高端人群提供高品质服务。公司的发展大致经历了从高速扩张迈向深耕核心市场两个阶段。
1993年-2002年为公司高速扩张阶段，公司自1993年上市后规模迅速扩大，在美国租赁公寓市场整体资产回报率较高的背景下，eqr通过多元化的融资顺势进行了大规模并购，2002年公司旗下公寓规模达23万套。
2002年之后，公司开始剥离非核心资产并收缩业务板块覆盖的区域，聚焦租赁需求大、成长性高的市场，并将这些区域作为核心市场进行深耕。公司核心市场主要分布于美国6大沿海区域：波士顿、纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山和西雅图，通过聚焦核心市场公司实现了租金收入及物业升值收益的最大化。2017年12月，公司市值约为236亿美元，公寓入住率高达95%。
图：eqr公寓同店入住率
精细化、高品质、全流程服务提高投资回报率。eqr对客户群体进行细分，区分不同层次的需求，将主要人群定位于青年群体。对客户群进行细分后公司提供包含花园式洋房在内的三类产品，满足不同层次人群的需求，实现精细化服务。公司自上世纪90年代引入信息系统，实现了信息管理的线上化，租户可以方便地通过公司官网搜寻公寓、申请入住、签订租约、支付租金等，实现为租客提供从租房到入住的一站式服务。
同时，公司与汽车租赁服务公司、家具租赁公司合作为租户提供搬家、家具供应等租前服务，提高了租户的入住率，实现全流程服务。除此之外，公司与社交网站合作提升公寓的社交属性，实施租赁奖励措施，完善公寓配套（健身房、洗衣房等），通过一系列措施为租户提供高品质服务。高品质、精细化、全流程的服务保证了公司较高的入住率与投资回报率。
我国长租公寓发展前景展望
多主体竞逐，合作或成常态。当前我国长租公寓的发展还处于初步阶段，整体来看，我国租赁市场的模式仍以c2c为主。在当前b2c模式中大部分机构采取不持有物业的轻资产运营模式，租赁市场中机构渗透率不足2%，长租公寓目前仍未实现规模化与品牌化。伴随政策鼓励发展住房租赁市场，多主体纷纷涉足，未来将呈现多主体供给、多模式并存的局面。从供给端看，长租公寓产业链上两个关键环节为房源与客户的获取，同时，连接房源与客户的平台同样居于重要地位。
当前各主体凭借自身比较优势切入长租公寓领域。具体来看，对于自持物业运营的房企而言，其优势在于房源的获取更为便利，物业管理经验丰富，当前土地、金融政策倾向利好房企的住房租赁业务。对于金融机构而言，其优势在于雄厚的资金实力，在为供需两端提供金融支持方面有天然的优势。
对于互利网公司而言，在当前互联网+兴起的大潮下消费越来越场景化，诸如阿里、腾讯、京东互联网巨头积累了大量的线上资源，拥有巨大的流量入口优势，同时，互联网公司拥有丰富的互联网平台建设经验。未来，房企、互联网公司、金融机构存在巨大的合作空间。
从已有的模式看，已经出现银企、银政合作以及互联网公司与政府、房地产中介服务机构合作的实践。未来，长租公寓的运营模式将逐步由c2c向b2c过渡，供应主体中规模化机构的占比将逐步提升，长租公寓市场多方合作或成常态。
市场细分，增值服务是关键。当前国内长租公寓发展的现状以及国外住房租赁市场的发展经验表明，长租公寓的目标客户群体多聚焦在青年群体。从需求端看，长租公寓的市场定位主要满足有长租需求且有一定支付能力的群体。高校毕业生、异地就业人士等均有长租需求，不同长租需求群体对居住条件的要求亦不相同。
在细分市场的前提下，长租公寓在满足基本居住需求的同时更加注重提升公寓的居住体验，完善租前、租后服务，提升社交属性等均成为公寓运营方提高入住率的有效方式。未来，除租金差外，增值服务的提供将成为长租公寓发展的关键。
金融支持力度加大，利好供需两端。当前国内类reits产品密集获批，多家金融机构积极布局住房租赁市场，利好供需两端。受制于法律、税制等因素，现阶段国内发行的类reits产品债权属性较多。reits、cmbs产品的获批能够拓宽供给主体的融资渠道，对房企而言，资产证券化产品的推出为其退出奠定了基础，为重资产�...