工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
特征一：大投资
工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式，因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。
特征二：快速启动
基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。
特征三：提供增值服务
我国大部分经济技术开发区发展都离不开人气，所以都 着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。建设完善的配套产业环境、搭建物流服务体系、为投资者提供良好的投资软环境以及协助园区企业解决融资渠道问题。
特征四：追求长期稳定回报
工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。
同时，在产业升级的带动下，国家严控土地使用，发展集约节约用地的大势下，工业地产的价值越来越凸现出来，其如今的发展态势也良好，当然，在工业地产在开发和运营过程中还是应该注意选址、定位、目标客户分析、造势、产业招商自己服务等方面的问题进行综合考虑。