在购房者选择开发商项目之初，第一印象就是小区规划、沙盘、户型、配套，而这些也可以称得上是开发商的门面。而在开发商实际建造过程中，这些设计规划、小区配套以及户型、采光等，都有可能发生变化，进而影响购房者的生活品质。
从近些年郑州出现的住宅社区规划设计来说，房屋编排多样，绿化环境多端，多重造景，大大提高了社区人民的生活品质，但是，一味地追求个性空间，往往造成业主的诸多不便。
为了提高购房者的居住舒适度，今天，小编想通过几个案例说说怎样才能绕过那些小区的规划设计坑？
户型方正 设计不合理也是“坑”
住宅户型设计不仅应该满足基本的使用要求，还必须很好地适应现代生活方式。但是在现实生活中，购房者去看房会发现一些设计问题其实具有普遍性，有些不够重视的地方经常出现类似的错误。很多时候，住宅户型的不尽如人意之处并不是因为面积不够，而是由于细节处理不好与思考不到位造成的。
常见的3种户型设计不合理
功能空间使用不合理：房屋功能空间，如：卫生间、厨房、餐厅等使用上不合理(厨房偏小、厕所偏大、厅小室大等问题)
活动空间结构不合理：房屋层高超过2.6m或者不够2.6m，过道及客厅狭长窄等，居住者由于不合理的结构尺寸，在其间行走活动时多有不便。
房屋水电设置结构不合理：卫生间厨房的下水道、厨房煤气管道、排风口、房间窗户、楼梯等等位置设置结构不合理。
破解：
在刚需市场下，实用才是王道，听着花哨，实际布局不合理的户型还是敬而远之比较好，不要一时贪图便宜。首先，要注意最小房间的面积，至少要能放下床、书桌，不至于小而无用，到最后3房变2房；对于功能区间，比如厨房、卫生间区域，最好能去样板间或现房亲身感受，而不只是听售姐神侃。除了面积，还有各房间的组合搭配、是否干湿分区、动静分区等等，都是选择户型时必须考虑到的，总之，各功能区间必须具有一定合理性才适合家居生活。
绿地变身停车场 业主傻眼
郑州郑东新区新东站附近某楼盘卖房时承诺地面全部绿地，但眼看着就要交房了，业主却傻眼了，因为此前沙盘上该有的绿地缩水，部分地块建起停车位，此前标榜的“健康运动型社区”、“人车分流”也没有实现。
业主庄先生说，两三年前他买房时，广告打的就是“健康运动型社区”。沙盘模型上，小区运动配套有羽毛球场、健身跑道、高尔夫球杆练习场等，当时销售人员还告诉他，“机动车是不能进小区的”。
业主林女士也说，当初买房时，销售人员承诺不仅运动设施齐全，小区内还实行人车分流，考虑到家里有老人小孩，在这样的小区里运动更安全，“这又是国企楼盘，应该不会错”，最后才选这里。
此事已引发上百业主不满。业主们均认为，开发商虚假广告，涉嫌误导性宣传，要求开发商立即停止施工，按照沙盘与广告宣传及销售人员此前承诺，取消停车位，恢复绿地。
破解：
沙盘是小区的缩影，在沙盘上，小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然，小编提示各位，这些对以后的居住质量影响很大，也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。
楼盘沙盘模型是广告形式的一种，业主可以根据广告法的“虚假宣传”起诉开发商，再者，作为消费者，业主有权要求查看规划图纸，建议业主向房管部门或住建部门反映，要求开发商进行整改。
根据《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有并有权组织。
对于配套设施被随意更改，在法律上的解释是‘合同中有约定的按照约定，没有约定的由双方协商’。但在实际操作中，一旦双方事先没有约定，往往会演变成为旷日持久的纠纷。小编明确告诉购房者，小区的规划不可以随意更改，如果确需更改，必须征得三分之二以上的业主签字同意，符合国家相关法律法规的规定，办理相关手续，并且不得侵犯其他相关业主的利益。
小编特别提醒，对于开发商楼盘广告中有必要将具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。并明确约定没有或部分没有这些基础配套设施时开发商应承担的责任。另外，购房者最好对这些售楼广告和沙盘资料等妥善保管，以备日后发生纠纷时作证据使用。
1.8米女儿墙 采光被挡死
王先生去年买了一套位于三楼的房子。在王先生出示的一份购房合同上显示，房屋于2016年10月1号交房，本该高高兴兴收房的王先生一家人却发现，房子出现问题了。
这还没有取得建筑工程竣工验收合格证，王先生自然也就不敢收房，加上销售人员之前所说的只有1.2米的女儿墙，现在建成了1.8米，房屋的采光受到了极大的影响。而王先生也多次找到开发商，开发商多次推脱之后，到现在一直未能得到回应。
破解：
除了法律之外，《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定：大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。
除了采光时间小于上述标准应该获赔外，还有一种情况应该获赔：采光虽然符合国家日照标准，但新建筑物使相邻的原先的建筑物的采光低于原标准。
可按照房屋建筑面积与开发商协商给予一次性经济补偿，应请求相关行政机构协助，排除妨碍，赔偿损失。
诸如此类.....
小区规划中还有更多不便之处
在总体规划的时候，人车分流作为一个基本思想，在方案中都有很好的体现。某项目人行步道的门没有开放，主要的原因是值班岗亭的设计和流线的设计结合不够，管理不便，导致实际的实施情况和设计的初衷不能很好的统一。
随着社会的发展，机动车也越来越多，园区内的交通主干道设计成环形，但在北区未能贯通，给人走到尽端的感觉，如果能够连通，会有更为通畅的效果。
某项目会所和幼儿园由一条半圆形的道路与主干道相连，幼儿园位于中间，会所位于尽端，导致车流、人流干扰严重，影响小区的品质。
道路交通标识（指示）在已建成的楼盘中未规划设计，目前小区规模越来越大，此项设计将尤其重要。某小区内有死胡同，既没有回车场地又没有明显的指示标志，给业主和访客带来不便。
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小编提醒
一般购房者走到售楼部看房，置业顾问会第一时间热情地为其规划“未来的宏伟蓝图”，“等我们的房子建好了，就是中央景观，绿草如茵……青山绿水，鸟语花香，生活环境不用担心一定是区域最好的。”这些话听听就行了，切记要亲自去小区附近走走，勘察下。
看房过程中，购房者不要将沙盘当做最直观的了解项目，这些沙盘里的坑，不容忽视。为了美观，沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移，比如用绿地取而代之。看沙盘时，一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离，尤其是打算考虑低层住宅的安友们，因为看沙盘模型是俯视，而实际将会平视这些公共设施，会出现因过高或过近影响窗前景观的情况。
最后一点很重要，购房者不能仅凭开发商给出的宣传册，或口头上的承诺来研判小区规划，某些重要的细节必须写进购房合同，以保证其有效性。
结语
防范开发商更改规划比较困难，甚至是防不胜防，这方面政府应该起到更好的监管作用。同时，业主们自己也需要对楼盘动态保持关注。例如，规划更改是有法定公示期的，公示期内，根据《行政许可法》等相关规定，只要是利害关系人均可提出异议，不管是一人还是多人，人越多就越代表多数人的意见，越能够影响到规划部门的裁定结果。如果想要了解自己所在小区的规划变更情况，业主可以上规划局网站、售楼处、建设用地现场查阅。
买过房的朋友们，如果在入住的过程中，遇到开发商随意更改小区规划，首先组织几个小区业主代表，拿着之前保留的合同等证据找开发商协商，如果协商无果，找相关政府机构出面解决，必要的话，走法律程序，切莫冲动行事。
最后愿所有购房者可以住上自己满意的房子。