根据央行公布的数据，2018年末，人民币房地产贷款余额387万亿元，同比增长20%，增速比上年末低09个百分点；全年增加645万亿元，占同期各项贷款增量的399%，比上年水平低12个百分点。其中个人住房贷款余额2575万亿元，同比增长178%，增速比上年末低44个百分点。
在上市的6家国有银行和8家股份制银行（我国上市的股份制银行共9家，但因浙商银行规模较小，本次报告未将其纳入统计分析范围）中， 2018年哪家行的个人住房贷款余额最高，哪家行的增长率最高，哪家行的贷款质量最好，报告综合统计分析了各家银行2018年年报，揭示出一些带有趋势性的特征。
国有大型银行占个人住房贷款余额7成以上
建行、工行领跑，国有行占据全国个人住房贷款余额的7188%。
图1 2018年末国有银行的个人住房贷款余额（万亿）
数据来源：各银行年报，融360大数据研究院整理
2018年底，6家国有银行中的个人住房贷款余额合计为1851万亿元，在全国个人住房贷款余额中占比超过7成，高达7188%。其中，建行和工行的个人住房贷款余额均突破450万亿元，建行更是高达475万亿，稳居第一梯队；农行个人住房贷款规模为366万亿元，中行的也超过了3万亿；邮储和交行相对较低，在万亿元级别。
8家股份行个人住房贷款余额合计396万亿元，招行规模优势明显。
图22018年末股份制银行的个人住房贷款余额（万亿）
数据来源：各银行年报，融360大数据研究院整理
2018年底，8家股份制银行的个人住房贷款余额合计396万亿元，仅与国有行的第三名（农行，366万亿）相当，各股份行的个人住房贷款余额均低于1万亿。其中，招行个人住房贷款余额达到921347亿元，超出其他股份行一个层次，有望成为第一个个人住房贷款余额破万亿的股份行；其次是兴业银行，2018年末余额为749360亿元，中信和浦发2018年底的规模都在5000亿以上；华夏银行最低，仅为177608亿元；一直拿来与招行对比零售业务的平安，个人住房贷款余额也仅为182363亿元，说明其对低风险、低利率的个人住房贷款并不感冒。
个人住房贷款增速稳步回落
央行公布的数据显示，2018年末，个人住房贷款余额2575万亿元，同比增长178%，增速比上年末低44个百分点。可以看出，2018年个人住房贷款增速稳步回落，房地产行业调控效果明显。
从本文统计的6家国有行+8家股份行来看，有5家的个人住房贷款余额增速超过了全国平均水平，分别为中信（2769%）、兴业（2426%）、邮储（2274%）、平安（1930%）和华夏（1813%）。
国有行个人住房贷款平稳增长，邮储基数小增速高。
图32018年末国有银行的个人住房贷款增速
数据来源：各银行年报，融360大数据研究院整理
2018年，国有银行的个人住房贷款余额增速整体上都低于2017年，但仍比较稳定，集中在[10%,23%]的区间内。邮储住房贷款余额较低，增长最快，增速达到2274%，但比2017年的2779%降低5个百分点；交行则一直处于最低位，2018年个人住房贷款增速仅1068%，不及邮储银行增速的一半，同比下降了579个百分点。
股份行个人住房贷款增长两极分化，民生出现负增长。
图42018年末股份制银行的个人住房贷款增速
数据来源：各银行年报，融360大数据研究院整理
与国有银行相似， 统计的8家股份制银行2018年的个人住房贷款平均增长水平也低于2017年，但增速变化没有那么统一，不同银行间差异较大。除中信、兴业和浦发外，其他5家股份行2018年个人住房贷款余额的增速同比均有所下降。
中信2018年增速最快，达到2769%，也超过了本文统计的其它所有银行（包括国有银行）；兴业的增速也上涨至2426%；平安增速为1930%，同比下降高达60个百分点，不过但这一数值仍在8家股份行中排名第三；浦发银行增速1634%，同比上升了639个百分点；民生银行的增速在所有统计银行中垫底，其个人住房贷款余额甚至较2017年有所减少，增长率为-463%，同比下降2288个百分点。
国有行个人住房贷款在零售贷款中占比6成以上
个人住房贷款一支独大，国有行零售贷款结构相对单一。
图52018年末国有银行的个人住房贷款占零售贷款的比重
数据来源：各银行年报，融360大数据研究院整理
银行的零售贷款主要投向个人住房贷款、汽车金融、信用卡贷款、消费信贷和小微企业贷款等方向。2018年，6家国有银行的个人住房贷款在零售贷款投向中的占比都在60%以上。这说明国有银行的零售贷款中，个人住房贷款是当之无愧的绝对主力，工行、建行和中行的比例甚至都超过了80%。
股份行对个人住房贷款的依赖度相对较低。
图62018年末股份制银行的个人住房贷款余额占比
数据来源：各银行年报，融360大数据研究院整理
与国有银行不同，股份制银行在零售贷款的投向上相对分散，不同银行根据自己的资源和战略方向各有不同。2018年，统计的8家股份行中只有兴业1家银行的房贷资产占零售资产的比例超过50%，为6425%；其余7家的占比均低于50%，包括4家低于40%，比着国有行动辄60%以上区别明显；华夏的个人住房贷款余额在所有统计银行中最低，但其在零售贷款中的占比也高达4121%，侧面说明华夏银行的零售贷款规模整体较小，相对更加注重对公业务；平安银行2018年零售业绩亮眼，但其个人住房贷款的增速剧烈下滑，在零售贷款中的占比也最低，仅为1580%，其零售贷款的“大头”主要在信用卡贷款。
个人住房贷款质量：质量较好 多数银行不良率下降
图72018年末主要上市银行的个人住房贷款不良率
数据来源：各银行年报，融360大数据研究院整理
报告统计的14家银行行中，有8家公布了单独的个人住房贷款不良率数据，分别为建行、农行、中行、邮储、招商、兴业、平安和浦发。
从这8家银行的数据来看，2018年个人住房贷款的资产质量整体上优于2017年。其中，平安的个人住房贷款不良率最低，仅为009%，邮储最高，为036%，不过无论是009%还是036%，比着各个银行零售贷款的不良率，个人住房贷款的质量可谓优秀，在银行的信贷资产中无疑处于压舱石地位。
个人住房贷款不良率变化方面，仅有平安、兴业和邮储（其中平安和邮储正好是不良率的一头一尾）较2017年有所上涨；浦发的不良率降幅最大，2018年为027%，同比下降了9bp；招行和农行的不良率降幅为5个bp，仅次于浦发银行。
2019年个人住房贷款增速继续小幅回落 预计全年保持平稳
2019年4月26日，央行发布《2019年一季度金融机构贷款投向统计报告》，公布了该季度的贷款投向情况。报告显示，2019年一季度末，人民币房地产贷款余额4052万亿元，同比增长187%，增速比上年末低13个百分点；一季度增加182万亿元，占同期各项贷款增量的314%，比上年全年水平低85个百分点。其中个人住房贷款余额2687万亿元，同比增长176%，增速比上年末低02个百分点。
国有银行和股份制银行是个人住房贷款发放的绝对主力，尤其是6家国有行就占据了全国个人住房贷款7成以上的市场，它们的贷款走向在极大程度上决定了全国个人住房贷款的走向。反过来说，全国个人住房贷款的走向必然会在这些银行里获得明显体现，因此内业专家估计，2019年一季度国有银行和股份制银行的个人住房贷款增速同样可能较为平稳，根据这一开局，结合2019年的房地产调控基调和相关数据跟踪情况，预计2019年各主要银行的个人住房贷款将保持平稳增速，整体上不会出现大起大落。