首先
前提房价的构成：土地成本+建安成本+装修成本+营销成本+其他成本+合理利润=房价
我们先来看看：土地成本,2016年和2017年，全国地王疯狂出世。土地成本平摊到建筑面积也就是楼面价。昨天刚拿的楼面价20000元/㎡的板块地王，今天已经被楼面价25000元/㎡赶超了。到了下午，已被45000元/㎡的楼面价彻底碾压，失去了地王的桂冠！土地出让的七七八八的时候，政府开始控制地价的上涨。至此没有地王的产生。即便是想花更多的钱去拿地，那些多出来的拿地成本也不能计入造价成本。但是不管怎么说，地价已经超过20000元/㎡的的房子，房价是不是应该卖的很贵呢？必然的！
反正不能低于20000元/㎡去卖！以南京奥体为例，近两年最热门的四个项目：海玥名都、上水云锦、江湾城四期、华新城璟园。他们的地价多少元/㎡呢？
2000年的时候新百花园在拿下现在上水云锦的地块，后来转让给宏图。这个楼面价不超过1000元/㎡。截止这个月住宅最后一批开盘，历时18年！2004年华新城拍得2004g51地块，如今已经14年过去了。楼面价不是很好计算。因为他包含商业、住宅、酒店、办公。目前投入的就是住宅和商业。办公、酒店，投入使用时间遥遥无期。住宅部分的楼面价，也不会超过2000元/㎡。14年过去了！2006年，南京仁恒置业成功竞得河西大街南侧地块（现为仁恒江湾城项目），这幅底价为13.777亿的地块身价上涨了10.273亿，成为当时的地王，而此时的楼面价约为3570元/㎡。花了10年才卖完四期。
2014年1月，上海建工以一句：“我们看好南京市场，举牌时就没考虑价格！”最终以17000多元/㎡的楼面价从奥体新城手中拍下了海玥名都地块。今年交房，这是去化较快的楼盘。海玥名都地块在此之前被奥体新城闲置了10年。买完土地就要建房子——
其次建安成本
2008年，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。2008年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元。而十年后的今天，全国的高层住宅，建安成本基本控制在2000元/㎡以内。
有兴趣的可以翻翻下图的书，每个地方都会有这样的书籍，公示里最新的各种造价的成本。
地区不同，略有差别，但还没到南京的水泥要450元/吨。然后北京水泥要900元/吨。说不定战略合作，只要400元/吨。即便再贵，建安成本鲜有超过2000元/㎡。也就是说100㎡，开发商包工包料的把你这套房子盖好，正常不会超过20万元。南京也好，北京也罢，都在这范围内。然后卖你200万元。你觉得贵？
南京城东京奥港项目，2016年4月，北京嘉诚以总价47.6亿元拿下麒麟新城地块，楼面地价22353元/㎡。2017年9月开盘销许均价25884元/㎡。楼面价占据了房价的86.36%。这个项目要觉得贵，只能怪政府的地价太贵了！楼面地价22353元/㎡，开盘销许均价25884元/㎡。就算建安成本2000元/㎡，建成毛坯，开发商也是倒贴的！为啥倒贴？因为还有其他资金成本、税收成本等……幸好是毛坯销售，要是精装修销售，他可能亏的更多！
装修成本
关于装修成本，我们来看看南京核心区楼盘装修价格多少？仁恒江湾城四期，参考装修单价6800元/㎡。
宏图上水云锦，参考装修单价6816元/㎡。
上海建工的海玥名都，参考装修单价5700元/㎡
华新城璟园，参考装修单价4674元/㎡
装修价格普遍高于4000元/㎡。也就是说，开发商的装修比建房子还要贵！
在不考虑其他因素情况下：单从建安成本和装修成本来说。一套150㎡的“豪宅”，也就100万就可以完工了。实际上呢？即便是2000元/㎡的建安成本，加上6000元/㎡的装修成本。限价45000元/㎡的房子是否就值这么多钱？
说道这里，南京奥体中部的四个豪宅的从建造到完工总成本价格大致如下：江湾城四期建造总成本约为：楼面价3570元/㎡+建安成本2000元/㎡+装修成本6800㎡；合计约为12370元/㎡。上水云锦建造总成本约为：楼面价1000元/㎡+建安成本2000元/㎡+装修成本6818元/㎡；合计约为9818元/㎡。海玥名都建造总成本约为：楼面价17000元/㎡+建安成本2000元/㎡+装修成本5700元/㎡；合计约为24700元/㎡。华新城璟园建造总成本约为：楼面价2000元/㎡+建安成本2000元/㎡+装修成本4674元/㎡；合计约为8674元/㎡。不管他们之前的成本如何，水分有多少。现在统一限价销售均价45000元/㎡。
至于这房子销售，我们还需要加上——
营销成本
正常住宅的营销成本约占比房价的2.5%左右，房价45000元/㎡的营销成本约为1125元/㎡。以上项目，进入2016年以后，所有的房子基本一房难求，销售基本不用，卖房找点文秘签签合同。营销成本绝对不超过1%！
剩下的就是其他成本——
资金成本
资金成本主要为建房所需资金的成本。开发商鲜有自己全款开发一个项目的，大多数去用这个项目到处去借钱，来完成整个项目的开发。如借银行钱买地，借股东钱开发，资质差的开发商甚至民间借贷。项目开发周期越长，资金成本越高。排除那些捂盘惜售的，整个项目下来，资金成本正常在10%左右。
我们以地价正常的海玥名都为例，合计房屋整体建造总成本=24700元/㎡。粗略推算：资金成本=建筑总成本*10%=2470元/㎡。你以为这就完了？
其他成本——
税收成本
各种与房产交易相关的税收：
增值税=（销售价格-建造成本-营销成本）*11%=（45000-24700-45000*2.5%）*11%=2110元/㎡；
契税=拿地价格*（3%~5%）=17000*3%=510元/㎡；
印花税=销售价*0.05%=45000*0.05%=约23元/㎡；
城建税=增值税*7%=2110*7%=约18元/㎡；
……这些都小税收，重点还是所得税！（查账征收的企业按照利润总额的25%缴纳；核定征收的企业按照销售收入的2.5%缴纳。）
所得税=（销售价格-各种成本）*25%=（45000-25825-2570-2110-510-18-23）*0.25=3486元/㎡；
整体税收成本=2110+510+23+18+3486=6147元/㎡
房地产开发已不是暴利，有人说开发在不止赚这么多，不差这点钱。
然而细细算来，只要不捂盘惜售，售价45000元/㎡的房子，至此剩余利润为10558元/㎡。利润点仅为23.35%。并没有老百姓想的暴利。所以算算房价，并没有想象中的那么贵。捂盘惜售的楼盘大头也给政府税收收走了。（在这系列的流程中，开发商唯一可以继续赚钱的也就在装修这一方面。比如说好的装修成本5700元/㎡，可能实际的装修成本仅为3000元/㎡。开发商又可以赚2700元/㎡的利润。累死累活赚个万把块钱，不如搞个精装修赚钱轻松。即便是加上精装修的利润，开发商的整体利润也不足30%。）以上数据也只是我们粗略计算所得。具体的数据会更加残酷。
还有各种隐藏的费用，具体你懂的，会使得这个利润只降不增。在行情不好的时候，项目开发周期越久，开发商的成本压力越大。毕竟已经不是十几年前，早已过了几乎免费拿地的时代。混到最后，堂堂一个千亿级的开发商，利润点还没有路边摊鸡蛋饼的利润高。
而且顶着各种政策压力，各种风险。看似风光的背后，我们看到的是各个开发商们如履薄冰的境地。混不下去的，各种股权抵押。
房价真的贵？
依然以海玥名都为例。假设上海建工的土地直接从政府手中拍卖所得。从拿地到被开发商卖给个人，政府收走了17000元/㎡的楼面价，政府收走了6147元/㎡的税收。如果你想拿到房本，以100㎡为例，你还要缴纳675元/㎡的契税给政府。综上所得，你一共花费了45675元/㎡的价格，拥有了这套房子。政府从中抽走了23822元/㎡的资金，占比52.16%！然后告诉你，房子是你的，但房子下面的土地你只有70年的使用权。由此可知，房价真的贵！大多数都上交国库了……
为什么有的开发商拿地很便宜，依然允许销售价格如此之高？因为可以多收大把税收啊！所以要想房价降价，就要从根本上解决问题所在。不能解决根本，一切都是空谈。毕竟盖房子的成本真没多少钱……