《雄安新区规划纲要》指出，建立租购并举的住房制度，探索房地产金融产品创新。reits作为国际上成熟的房地产投融资模式，是租赁住房市场发展的最佳金融支持工具，也是非常具有代表性的房地产金融创新产品。reits行业研究认为，在雄安新区先行先试reits，以及率先落地公募reits，对于推动雄安新区投融资与金融产业发展、建立新型住房保障体系、发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用、打造高质量发展的全国样板具有重大意义。
目录
一、reits对于雄安新区建立新型住房保障体系、打造高质量发展的全国样板意义重大
（一）安居方能乐业：不忘“居者有其屋”的初心
（二）千年大计的雄安新区将建立租购并举的住房制度、探索房地产金融产品创新，reits可为关键一环
二、reits在雄安新区的扬帆启航恰逢其时，样板效应影响深远
（一）reits非常符合国家层面的政策方针，并不断得到顶层设计的明确支持
（二）类reits产品的推陈出新，既在实操层面为真reits落地夯实基础，又通过它们的创新示范效应，普及reits知识理念、推动市场发展
（三）各界都在为推动中国reits发展而建言献策，包括呼吁在雄安新区先行先试reits
（四）深圳的住房保障制度改革、国内首单公共人才租赁住房reits产品可为雄安新区提供良好借鉴
1、雄安新区的新型住房保障体系可从深圳的“二次房改”得到启发
2、国内首单公共人才租赁住房reits产品对于雄安新区的借鉴价值和适用性分析
三、雄安新区开展公共租赁住房reits的可行路径
（一）雄安新区发展公共租赁住房reits的意义
（二）公共租赁住房reits的境外示范案例
（三）雄安新区公共租赁住房reits的可行模式
四、推动reits成为雄安建立新型住房保障体系的中流砥柱 助力雄安发挥对全国全面深化改革开放的引领示范作用
2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化；重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（reits）。
2018年6月1日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。通知要求，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。2018年1月26日公布的《保险资金运用管理办法》，明确提出了保险资金可以投资资产证券化产品。保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。随着长租市场的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的状态，可以通过保险公司直接投资、保险资管发起设立长租公寓reits产品的方式持续地为雄安新区长租市场提供资金支持。
2018年6月5日，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《征求意见稿》明确表示，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。
雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区，将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系。而reits作为国际上成熟的房地产投融资工具，是非常具有代表性的房地产金融创新产品，也是我国房地产金融发展的主要方向。借鉴新加坡、德国、香港和深圳的住房保障政策经验，在雄安新区先行先试reits，以及率先落地公募reits，有利于帮助实现“居者有其屋”的愿景，让住房回归居住属性和民生属性，发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用，推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板。
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reits对于雄安新区建立新型住房保障体系、打造高质量发展的全国样板意义重大
（一）安居方能乐业：不忘“居者有其屋”的初心
2000多年前，《孟子》中关于“无恒产而有恒心者，惟士为能。若民，则无恒产，因无恒心”的记载，最早提出了“恒产”（土地、房屋等不动产）对民众生活的重要性，有恒产者有恒心；1000多年前，《汉书》中关于“各安其居而乐其业，甘其食而美其服”的记载指出了“安居”对“乐业”的重要意义，成为了中国人千百年来追求的理想生活状态。90多年前，孙中山先生的《国民政府建国大纲》第二条为“建设之首要在民生。故对于全国人民之食、衣、住、行四大需要，政府当与人民协力，共谋农业之发展，以足民食；共谋织造之发展，以裕民衣；建筑大计划之各式屋舍，以乐民居”，体现了其““耕者有其田，居者有其屋””的民生思想。
新时代，十九大报告提出了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。 住房保障问题的实质，是住房建设的资金问题。新型住房保障体系建立的关键，也在于创新住房建设的投融资模式。通过金融市场发行reits产品用于公共租赁住房的建设、运营，以公共租赁房的租金收益偿付reits产品投资人本息，可以探索出以社会资金支持公共租赁住房产业化发展、构建新型住房保障体系的道路。
（二）千年大计的雄安新区将建立租购并举的住房制度、探索房地产金融产品创新，reits可为关键一环
2017年，以习近平同志为核心的党中央宣布设立雄安新区，强调这是千年大计、国家大事。习近平总书记强调：“雄安新区将是我们留给子孙后代的历史遗产，必须坚持‘世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位’的理念，努力打造贯彻新发展理念的创新发展示范区。”高起点规划、高标准建设雄安新区也正式写进了十九大报告；2018年2月，中共中央政治局常委会在研究雄安新区工作时提出：“雄安新区要在推动高质量发展方面成为全国的一个样板。”；2018年4月，《雄安新区规划纲要》向全社会公布，标志着雄安新区建设进入全面实施阶段。
《雄安新区规划纲要》指出，改革创新住房制度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求，建立多元化住房供应体系。坚持市场主导、政府引导，形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局。完善多层次住房供给政策和市场调控体制，严控房地产开发，建立严禁投机的长效机制。探索房地产金融产品创新。
雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区，将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系。而reits作为国际上成熟的房地产投融资工具，是非常具有代表性的房地产金新产品，也是我国房地产金融发展的主要方向。reits能够成为支持住房制度改革、促进金融与房地产良性循环、建立健全住房租赁金融支持体系的重要工具，有利于帮助实现“居者有其屋”，让住房回归“居住属性”，推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板。
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reits在雄安新区的扬帆启航恰逢其时，样板效应影响深远
作为发展了近60年的成熟房地产金融产品，reits是整个房地产金融化进程中最重要的一环。reits不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有利工具。
reits是对我国宏观经济、企业和个人 “三赢”的金融地产模式。reits的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性，有助于防范系统性金融风险，并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益，体现公平性与普惠性。
reits能够成为金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。reits在租赁住房市场、ppp、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。
正因为reits的综合价值，政府高度重视reits与不动产证券化的发展，reits在近年来的政策文件中也屡屡出现并得到支持推进。 2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，也是改革开放40周年，这样重要特殊的时点，reits在雄安新区的扬帆启航恰逢其时，样板效应也将影响深远。
（一）reits非常符合国家层面的政策方针，并不断得到顶层设计的明确支持
reits非常符合国家层面的诸多政策方针如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革等，有利于盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆。作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具，reits市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。
2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（reits）试点”；
2016年10月10日，国务院发布《关于积极稳妥降企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕54号），明确提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”；
2017年7月18日，证监会、住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。《通知》明确提出“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（reits）。
（二）类reits产品的推陈出新，既在实操层面为真reits落地夯实基础，又通过它们的创新示范效应，普及reits知识理念、推动市场发展
自中信启航类reits开始，证券交易所的资产证券化逐步成为了国内类reits产品的重要运作载体。类reits产品在交易结构、会计处理、税务筹划和资产评估等方面愈发成熟，且不断创新。
例如，保利租赁住房reits产品的推出开创了在类reits产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式的先河，并得到了央视在内的广泛报道，验证了“以reits打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。成为住房租赁市场的一个标志性事件，从而推动“房子是用来住的，不是用来炒的”发展趋势。
（三）各界都在为推动中国reits发展而建言献策，包括呼吁在雄安新区先行先试reits
2018年两会期间，呼吁reits的提案建议频出。全国人大代表王景武提出提案称，公募reits对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募reits管理办法；全国人大代表朱苏荣表示，当前实现我国reits市场健康快速发展，首要问题是解决税收问题，建议出台reits税收政策。全国人大代表陈建华则表示，应完善reits有关配套支持政策。
全国人大代表，中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华向人大会议提交了《关于尽快明确雄安新区金融功能定位及相关政策的建议》和《关于完善房地产投资信托基金有关配套支持政策的建议》，并建议在雄安新区先行先试reits（房地产投资信托基金）。
陈建华表示，雄安新区的建设过程将探索全新的住房制度。以稳定地价、房价及租金为基础，房屋去投资化、回归居住属性，将开发一套可复制的土地、房产开发建设运营机制。新区大量的土地整理、房产建设投资需要拓展资金来源，reits在雄安试行则可为新型住房制度提供稳定长期的资金来源。
2017年6月，北大光华管理学院发布《中国公募reits发展白皮书》，指出reits为雄安新区的发展提供了金融新思路。雄安发展的驱动力不应该是靠各类融资来支撑的高投资率，而应该是投资率和投资资本收益率之间更为均衡的组合。要实现这一均衡，需要一个市场化的投融资机制来支撑这一建设理念。完善的reits市场，其市场价格是资源配置的重要信号，可以使得优质项目尽快落地，减少低效的重复建设。
（四）深圳的住房保障制度改革、国内首单公共人才租赁住房reits产品可为雄安新区提供良好借鉴
国家发改委主�...