1、包租开始实行的“时间猫腻”
包租协议上写的一般是交房之日开始实行，购房者在开发商取得预售时候就可以购买，交房一般是商铺建设完毕，单体验收，综合验收合格后方可以交房，也就是说房子从开始销售到交房起码要有2-3年时间，购房者在这期间是享受不到包租政策的。再加上头三年房款优惠，购房者最少在未来的4-5年内没有投资回报。
2、购房款项
按照总房款的包租比例包租的政策，房款基数就是去除前3年的优惠，购房者实际缴款数的比例返租例如您10万商铺价格 去除前三年7%（10万的7%等于7000）第四年的返租金额是计算公式（10000-7000 )x8%
3、偷换概念
购房者在签署返租协议时候，要看好协议上返租基数是按照总房款返租，还是按照市场租金返租。总房款基数好确定而市场租金就很难有个具体数目，基本是开发商说多少就是多少，市场租金小编经历40平米商铺租金一年300元。
4、巧立名目
当商业地产项目运营成熟时候，特别是商铺按照1：9分成来运营时，开发商会巧立名目压低房租价格，将溢出返租按照管理费来收取，例如购房者房租以由原来的2000元涨到了3000元，开发商会把多出来的1000按照管理费收取，而不是房租收取。实际房租还是2000元
5、十年回购
十年回购政策堪称商业地产最大不靠谱的饼，十年后开发商在哪里呀！？
6、另收装修款
很多开发商在以低价形式销售房屋，当购房者购买了商铺以后，开发商会向购房者收取装修费，所以购房者在购买商铺时候，一定要了解清楚装修款的收取情况。
综上所述，商业地产属于投资地产，要理性投资。一旦签署包租协议购房者无权卖出的，另外商业地产出售所产生的费用（如交易税、印花税、土地出让金、个人所得税、等等）粗略算下来高达总房款的11%。所以投资有风险、购买需谨慎。