广东定海针律师事务所房产律师团队，是一支专业主攻方向为房地产方面法律业务的律师团队。联系电话：15918794024 QQ号码：1455173651 招志南律师。我们通过诸多鲜活的案例积累了丰富的办案经验，属于实战型律师团队，从案件各个层面、各个角度中选择最佳路线，将当事人利益最大化。 法律知识： 合同的明示违约 　　所谓明示预期违约，是指一方当事人无正当理由，明确肯定地向另一方当事人表示他将在履行期限到来时不履行合同。 　　构成明示预期违约必须要具备如下条件： 　　(l)必须发生在合同有效成立后，合同履行期到来前这段时间内。如果债务人在履行期间届满后明确表示不履行合同，则属于实际违约 　　(2)必须是一方明确肯定地向对方作出毁约的表示。换言之，一方表示的毁约意图是十分明确的、确定的、不附有任何条件的。 　　(3)当事人表示的必须是不履行合同的主要义务。正是由于一方表示其在履行期到来之后，将不履行合同的主要义务，从而会使另一方订约目的不能实现，或严重损害其期待利益。如果被拒绝履行的仅是合同的部分内容或次要义务，并且不障碍债权人所追求的根本目的，这种拒绝履行并没有使债权期待成为不能，就不构成预期违约。 　　(4)提出不履行合同义务无正当理由。 　　对于明示毁约的法律救济，债权人可以有两种选择： 　　(1)债权人可解除合同并要求对方承担违约责任，而不必坐等履行期的到来。 　　(2)也可以不理会对方的明示毁约而继续保持合同效力，等到继续履行期到来后，按照实际违约得到救济。但债权人应负担减损义务，且应承担履行期内意外事变的风险。 　　违约的免责事由 　　(一)免责事由的概念 　　免责事由也称免责条件，是指当事人即使违约也不承担责任的事由。合同法上的免责事由可分为两大类，即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力;约定免责事由是指即当事人约定的免责条款。 　　(二) 不可抗力 　　所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 　　不可抗力主要包括以下几种情形： 　　(1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹; 　　(2)政府行为，如征收、征用; 　　(3)社会异常事件，如罢工、骚乱。 　　在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意： 　　(1)合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定; 业务范围： 1、房地产开发建设、房屋质量纠纷，建筑工程欠款纠纷，建筑工程质量纠纷，建筑装饰装修纠纷。 2、商品房买卖合同纠纷，二手房买卖合同纠纷（购房定金纠纷、中介佣金纠纷、合同解除纠纷、合同继续履行纠纷、违约赔偿纠纷），售后公房买卖纠纷，房屋赠与合同纠纷。 3、物业管理纠纷，相邻关系纠纷。 4、商铺、写字楼、公寓、别墅买卖纠纷。 5、产权共有确权纠纷，房地产继承、分家析产纠纷，婚前房产析产确权纠纷，离婚房产分割等纠纷。 6、房屋、写字楼、商铺、公寓租赁纠纷 广东定海针律师事务所律师团队温馨提示：因为社会上打着律师旗号的骗子很多，如果正式聘请律师时，千万谨记请务必要到正规律师事务所去办理委托手续，注意切勿在外私下委托（如在茶楼、饭馆、公园或所谓的咨询室等），以免上当受骗。 因咨询案件的当事人较多，为了避免您等待咨询的时间,来访前请提前电话预约.　 联系电话：15918794024　(招志南律师)　 传真　020-37597318　 广东定海针律师事务所总部联系地址：广州市天河区中山大道棠东东路3号B-216(广州市人民检察院干警训练基地侧)BRT天朗明居站，地铁4号线车陂站400米