来源丨reits研究中心
近日，由大华集团作为差额支付承诺人的大华社区商业资产支持专项计划成功发行，大华社区cmbs是国内首单以社区商业作为底层资产的cmbs项目。本单产品总规模为20亿元，其中优先a档发行规模12.8亿元，票面利率6.0%，评级aaa。
本单产品的计划管理人为海通资产管理，监管银行/托管银行/项目安排人为浦发银行，信托机构为西部信托，评估机构/现金流预测为世联评估。
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中国社区商业reits及cmbs方兴未艾
（一）中国社区商业证券化市场广阔
根据中投顾问数据，在欧美国家，社区商业已占据社会商业总支出的60%以上，而中国目前整体水平不足30%。预计到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元。面对万亿级的市场，从阿里巴巴、京东、腾讯等互联网巨头，家乐福、天虹等传统零售商，到顺丰等物流巨头均蜂拥而入，上演了前几年的社区o2o、“最后一公里”投资热潮。
据21世纪经济报道，目前，诸多地产商都在精心盘活社区商业，自成规模的业主客群为其提供了稳定的消费基础，是天然优势。品牌房企都在研发自身的社区商业产品线，成为其住宅社区的标配。
社区商业是以周边居民为主要服务对象的零售商业形态，与居民生活刚性需求密切相关，以住宅项目或住宅街区为载体，满足居民在家门口体验一站式生活配套服务的需求。
万科社区商业实践在四大区域和各城市公司分别进行，从五菜一汤、v-link到万科2049、万科里、邻里家live，一直在更新升级，邻里家通过业态规划组合以及公区创意，既融合亲子共同消费，又搭建分流消费通道，完成双向互促的消费闭环，以及从单纯商业体到关系融洽中心的转变。
保利的社区商业品牌“若比邻”则实行“1+x”模式，其社区商业平台产品总监宋晓宇曾透露，保利以自营的社区超市“比邻超市”为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的12项社区基本功能。
（二）国内首单社区商业reits：新建元-邻里中心reits
2018年4月2日，由苏州新建元控股集团发起设立的“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”（以下简称“新建元-邻里中心reits”）在上海证券交易所成功挂牌上市，成为中国首单在交易所挂牌交易的社区商业reits产品。
新建元-邻里中心reits于2018年2月8日在上交所成功发行。新建元-邻里中心reits是国内首单以“社区商业物业”为底层资产的reits产品，也是监管新规后，新交易结构下第一单成功发行的产品。本单产品认购倍数3.42，发行利率5.8%，低于同期同类产品利率30-40bp。同时，本单产品在产品架构搭建过程中，通过灵活的机制设计，为未来顺利对接公募reits预留了空间。
本单产品由苏州新建元控股集团有限公司作为原始权益人，东吴证券担任计划管理人和主承销商，北京中联国新投资基金管理有限公司担任财务顾问，苏州元联投资基金管理有限公司担任基金管理人，以分布在苏州工业园区各区域生活圈核心、住宅区中央地带的10处邻里中心为底层资产，产品总规模20.5亿元，期限为5年（可根据约定提前进入市场化处置期），其中优先级产品规模14.5亿元，次级产品规模6亿元。
新建元-邻里中心reits是国内首单获批的以“社区商业物业”为底层资产的reits产品。社区商业是以周边居民为主要服务对象的零售商业形态，与居民生活刚性需求密切相关，以住宅项目或住宅街区为载体，满足居民在家门口体验一站式生活配套服务的需求。邻里中心以“服务于社区的商业”为理念，深耕社区、服务社区、共建社区，是社区商业模式的“新兴代表”。
新建元-邻里中心reits的成功发行，有利于邻里中心运营模式的转型，并形成“开发-成熟-reits-再开发”的良性循环，实现持续发展，提升企业核心竞争力与运营服务能力。
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大华集团简介
大华集团初创于1988年，总部位于中国上海，是国内第一批拥有房地产开发国家一级资质的房地产开发企业，也是中国最早开始全国化布局的房地产企业之一。大华集团是一家以房地产开发为主，集房地产投资、开发、建设、物业管理等业务为一体的，兼及投资管理和商业运营等多元化经营的企业集团，业务发展遍布中国最具发展潜力的10余座城市以及澳洲的悉尼、墨尔本两大都市。
大华集团以“城市化进程的探索者和实践者”为目标，秉承“全心全力为人居服务”的企业宗旨，以专业化的城市投资、建设和运营商作为发展方向，不断改善城市化进程中的居住品质和设配套服务，逐步形成了大型社区的总体投资运营能力，包括城市更新、城中村改造、新农村建设等综合开发运营模式。
大华集团坚持以地产开发改善居民生活环境，提升区域价值，推动城市功能升级。在成批旧改、新农村建设上配合政府进行道路、管网等大市政基础设施建设；在开发区域内建设幼托、中小学、医院、社区公园等大公建配套；开发区域内整体规划和建设酒店、办公、购物中心等区域配套商业，“嘉年华”系列社区商业和时尚购物中心、城市精品酒店等持有运营的商业面积已逾80万㎡。
根据《大华（集团）有限公司公司债券半年度报告（2018年）》，公司截至2018年6月30日，公司国内房地产开发用地储备面积达559万平方米，待开发项目储备充沛。
（一）公司主要业务
大华集团是一家以房地产开发为主，集房地产投资、开发、建设、物业管理等业务为一体的，兼及投资管理和商业运营等多元化经营的企业集团，业务发展遍布中国最具发展潜力的10余座城市以及澳洲的悉尼、墨尔本两大都市。
（二）主要产品
大华集团从最早以满足动迁户为主的动迁配套房开发，发展到商品房开发，再到以开发高品质国际化居住社区为主的产品开发理念，形成了城市街区、城市公园、城市度假、城市别墅、城市商业、城市办公酒店等6大产品线，能够满足住户的不同档次居住需求。现阶段，大华集团房地产产品以大型开发社区为主，倡导提供高水平生活住宅体验，通过完善的社区配套公园、商业中心、中小学等硬件基础设施，以及提供高质量的物业服务等配套软件服务，不断提高客户选择的性价比与满意度。
（三）经营模式
发行人房地产开发业务的开展以自主开发为主，兼有少数合作开发。在自主开发的房地产项目中，较大部分主要针对成批旧改、新农村开发进行大市政建设、大公建配套，以及区域商业的开发。大华集团坚持以地产开发推动程式化进程，在成批旧改、新农村建设上配合政府在区域道路交通、供水、供热、电力、电信等方面进行大市政基础设施建设，并在开发项目的同时，集中建设区域的地下管网（包括雨水、污水、有线电视等专用管网）的建设。
（四）行业地位
大华集团从2004年以来，荣膺“中国企业500强”、“2017中国民营服务业500强”、“上海企业100强”、“2017中国房地产开发企业100强”、“2018中国房地产开发企业发展潜力10强”、“2018中国房地产开发企业100强”等行业殊荣。
（五）未来发展展望
大华集团将继续保持着稳健的经营策略，坚持以房地产开发为主，兼具投资管理和商业运营等多元化经营的发展方向。现阶段，我国尚处于新型城镇化建设期，对旧区改造、新农村开发具有极大的需求，同时由于城市人口的集中化和土地供应的紧缺性，公司整体开发模式或将受益。目前，公司拟建、在建的旧区改造及新农村开发项目，主要包括上海宝山区的联东村、场中村、康家村、顾村城中村改造项目，同时，公司对广州、惠州、昆明等城市进行了前期拓展，预计未来将在上述城市布局房地产开发项目。公司截至2018年6月30日，公司国内房地产开发用地储备面积达559万平方米，待开发项目储备充沛。
在巩固传统住宅地产业务的基础上，公司将持续整合商业地产板块，通过加强对商业体系的标准化建设和强化上海市外的商业地产市场参与度，大力挖掘存量资产运营价值，借助商业经营创新，促进提高开发主业服务附加值。公司将凭借自身在整体开发项目积累的丰富经验，坚持“全心全力为人居服务”的宗旨，确保公司未来发展目标的实现以及盈利的可持续性。
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