首先,我们看一下国字层面上的上位法对征收拆迁中的停产停业损失补偿规定内容:
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国第590号令)第十七条规定:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十三条规定:对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定:被征收房屋室内装饰装修价值机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿由征收当事人协商确定协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
由上述可见,如果造成停产停业损失是需要给予补偿的,但是怎么认定造成了停产停业损失,停产停业损失补偿怎么确定,如果是承租经营的给谁?这些问题并没有明确。不同的地区有不同的做法。
一、停产停业损失的认定
符合什么条件的需要给予停产停业损失,这个暂时没有规定,一般意义上来说,只要是将来可得利益或可得财产受到损失就应当给。但是从合法性角度来看,房屋租赁也算将来可得利益,但是没有合法的证明,所以,一般来说仅是有合法的营业执照,执照地址在本址,在征收前依法纳税的给予停产停业损失补偿。《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》中第三条规定:被征收房屋符合下列条件的,房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:
被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;
有合法、有效的营业执照或者登记证,且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋。但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所(经营场所)使用承诺书》,承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时,不申请相应补偿的除外;
已办理税务登记并具有纳税凭证。
二、停产停业损失金额的确定
按照法律规定,停产停业损失等补偿由征收当事人协商确定协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。但是协商的标准和期限并没有规定,所以,不同的地区有着不同的做法。
北京市规定住宅房屋按照区位、经营项目等给予一次性停产停业损失补偿,非住宅给出了明确的公式,停产停业损失补偿=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。其中的变量包括:月租金、月净利润、员工月生活补助等。
重庆市是按照房屋价值的百分比给予一次性停产停业损失。具体的补偿办法参看各地方标准。一般做法是,先按照评估出一个停产停业补偿金额,然后再协商确定。
三、补偿给谁
在实际征收拆迁中,通常是营业执照和被征收拆迁人不一致,这种情况下,因为征收拆迁补偿款只能针对被征收拆迁人,不能对第三人,实际操作中,都会对被征收拆迁人补偿,由被征收拆迁人负责清退实际经营人和对实际经营人进行补偿。所以,如果没有在法律层面上明确,就会出现实际经营人的利益得不到保障的情况,至少一部分补偿不会到实际经营人手中。
您的停产停业损失补偿了吗?欢迎讨论下。