在“房住不炒”和“租购并举”的总体基调之下，预计“认房又认贷”政策仍将持续。那么2018年还会有哪些购房者入市呢？他们又将以怎样的姿态活跃在市场中呢？
数据来源:上海链家市场研究中心
上海链家首席市场分析师张月表示，整个2017年上海房地产都处在调控期，整体交易由快变慢，但换房的市场主体地位依然存在。尤其是多次改善需求的中高端需求，受政策的影响较小，表现更为稳定。
综观2017年的购买力分布，预测2018年的买房人群主要有四类人：
1
第一类买房人：80后主力军，
90后生力军
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上海链家首席市场分析师张月表示：2018年，80后仍会是市场购房主力，在首次购房和首次改善中占据主体；而90后的购买需求会进一步成长，整个购房的代际区别会越来越明显，即：2018年80后是首次改善为主的购房主力军，90后是首次购房新增显著的生力军，80前的购房需求则转向多次改善，但这并不意味都倾向于价格更高的房产，经济实力的相对充裕和相对保守，都意味着一切为更符合阶段性实际居住需求服务。
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第二类买房人：现房产持有超过
8年的业主
数据来源:上海链家市场研究中心
上海链家首席市场分析师张月表示：现有房产持有超过8年的业主，预计在2018年换房或计划换房将是大概率事件：一是资金调动实力：业主的贷款压力普遍不大或者已还清，换房的首付实力高，会对改善有强驱动愿望；二是这类房产主要集中在中环以内或周边，普遍是周边配套不错的房产，在出售时具备特定优势，会增强业主的出售信心和意愿。
3
第三类购房人：2017年挂牌时间
超过6个月的业主
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上海链家首席市场分析师张月表示：急于变现的业主一般不会长时间挂牌，不急于变现和换房的业主，长时间未出售一般会选择暂不售。而那些在2017年始终执着于出售且长时间没有售出的业主，基本属于换房甚至迫切换房需求，预计2018年，交易长时间博弈后更明朗，这部分业主综合自身因素，调价求售的可能性将有所增加，很多业主出售成功后将在短时间购房。
4
第四类购房人：动迁房业主购买新房
的趋势会进一步明显
数据来源:上海链家市场研究中心
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上海链家首席市场分析师张月表示：存量房交易主要发生在中心城区，很大一部分换房客户尤其是动迁房业主卖掉中心城区较小面积的老房子，会选择在近郊或者远郊等地选择较大面积的新房居住，这在2017年已经非常明显，在整体市场一二手房比1:3的情况下，青浦和嘉定两大新房主推阵营，新房交易体量与二手房的比值分别是1:0.8和1:1.1。
预计2018年中心城区卖掉小面积动迁房的业主将继续进入换房市场，并向近郊或远郊流动。
附：上海购房客户特征分析
性别特征：男性主导，女性影响决策
数据来源:上海链家市场研究中心
上海链家首席市场分析师张月表示：上海的购房主力仍以男性主导为主，而女性的喜好在影响着男性的决策，在首次改善尤其是多次改善（高端）的购房客户中，女性客户扮演着比首次购房更重要的角色。
婚姻特征：首次购房多单身，已婚客户改善需求更盛
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上海链家首席市场分析师张月表示：首次购房的部分客户在购买首套房以后会选择结婚，而已婚客户相对来说更有需要对已有住房进行改善。
籍贯特征：长三角购房客户占比近七成
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上海链家首席市场分析师张月表示：上海的购房客户，来自全国各地，其中，47.4%原籍是上海，长三角一带可占69.3%，其余客户主要来自于山东、河南、湖北、江西和湖南等地。其中，上海本地客户依然是三类购房者中比例最大的人群，其中，上海客户换房和高端置业人群比例明显偏大，而购买首套房的客户相对较少；长三角客户中，江苏省是三类购房人群均最多的地区，而浙江省的高端置业客户较多，安徽省的首次置业和换房客户较多。此外，山东、河南、湖北、江西和湖南等地也是上海重要购房客户的户籍所在地，他们多以首次置业为主，换房为辅，极少部分会有高端置业。
区域环线特征：改善多在中环以内
数据来源:上海链家市场研究中心
上海链家首席市场分析师张月表示：上海目前存量交易客户多以换房为主，这在浦西中心城区和浦东中环以内表现尤为明显，而高端置业也多发生在这些区域。
随着环线的向外延伸，高端置业占比越来越少，而首次置业客户的占比越来越多。
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居室特征：首购多选1~2居，改善多选2~3居或别墅
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首次置业的客户多选择一居室和两居室，而置换客户为了提高生活品质，主要选择面积稍大或配套更成熟地区的两居室或三居室，也有部分年龄较大的客户为了给子女购房或养老等原因，也会选择置换成小房子。高端置业的客户大多会选择中心城区面积较大的三居室或两居室，也有部分客户会选择近郊的别墅等物业类型。
单价面积选择：首购多选5w以内/90平以内房子
数据来源:上海链家市场研究中心
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在单价和面积选择上面，首次置业客户多意向单价在5w以下，90平以内的房子，换房客户受价格的限制更小一些，意向面积段也有所增加，而80%以上的高端置业客户基本不受价格的限制，更多愿意居住在大面积较舒适的房子里。
来源|观住