中国地级以上市人口数量（点图可看大图）
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来源丨：中信建投房地产小组
衡量一个地方经济发展的潜力，人口的增减是最不可忽视的指标，甚至起着决定性的作用。随着人口红利的消逝，各大城市对人口的争夺愈显迫切。长远来看，人口才是房价坚挺的基石。
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中信研究团队研究国内人口大迁徙后，得出如下几个结论值得关注：
1、21世纪，人口迁移呈现马太效应，中部地区趋于“边缘化”。 2、长三角地区的人口吸引力继续提升，而北京、广东吸引力相对有所下降。 3、东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重，且无法吸引大学生，对产业升级和经济发展造成较大阻碍。 4、省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利，成为地方性增长高地。 5、湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长，其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落，这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。
l 一、零和博弈——渐行渐近的城市战争
内生性人口红利的趋缓
回顾我国房地产业快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加了3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年的连续增长，人口红利的快速释放也加速了城乡的聚集，2014年人口密度也比1980年增长了38%，城镇化率从80年代初不到20%的水平晋升至50%以上，带动了人口布局的重构，也推动了城市群发展以及房地产行业的需求释放。
但进入“十二五”末，人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。一方面，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重，另一方面，劳动力人口占比也出现拐头，抚养比正逐步抬升。我们此前在年度策略中做过测算，主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大，虽然我们认为在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。
9%对33%，城市之间的人口争夺战
事实上，即使在人口红利持续释放的21世纪，城市之间的人口争夺战就已经开始。根据北京bcl的街道精度的数据研究，全国39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续， 但是这10年间依然有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。
这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程，这当中城市边界的增长并不是普惠，而是零和博弈，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显， 如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题 ，因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。
l 二、中国人口迁移回溯
新中国成立后的一段时间内，由于实行计划经济和严格的户籍管理，加上政策不允许农村居民迁入城市，我国的人口迁移和流动数量较少。从80年代开始，从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量，人口红利得以释放，因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。
上世纪80年代人口迁移：乡镇企业发展推动补偿性高峰
在经历了60-70年代国民经济的调整和改革后，上世纪80年代进入恢复性城镇化阶段，知识青年和下放干部返城带来了城乡迁移的浪潮，尤其在1984年后，国家逐步放宽对人口迁移的制度限制后，允许农民自理口粮在小城镇落户，乡镇企业迅速发展，为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。
当时的人口迁移表现具备以下特点：
1、人口迁移还主要集中在省内。 1985-1990年全国平均省内迁移率在20-30%左右；
2、地区之间的迁移活跃度分化明显。 总迁移率差异最大的两个省市之间差额达到62%。
流迁人口的活跃也推动各个地区人口区域的变化，直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力，“百万民工下广东”的民工潮开始显现，折射出改革开放进程对我国人口再分布的直接影响，而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。
从区域来看，北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显，而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域，“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。
上世纪90年代人口迁移：东部城市群开始形成
1992年邓小平发表著名的“南方谈话”后，90年代伴随市场经济建设的神话，人口迁移流动进入快速提升周期。相比80年代，人口迁移流动也出现了一些新的变化：
1、迁移总量和结构的变化。 期间户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍，并且非正式迁移(在人口普查中根据户口登记状况离析出来的“人户分离”的人群)对总迁移的贡献度逐步加大，到2000年，非正式迁移的占比高达70%，远远超过80年代；
2、人口迁移原因变化。 随着外商直接投资的力度增强以及电子和汽车产业兴起，地区经济发展水平的差异成为人口流迁的核心动力，人口迁移原因也从原来的工作调动、随迁家属等转变为“务工经商”，该部分人群占比至30%。
90年代人口向东部沿海城市地区的集中化趋势进一步强化，东部地区迁入人口比重持续增加，而中西部区域人口则保持净迁出，其中中部地区的人口迁出比例持续扩大，总体流向呈现以中西部人口大省为出发点，以经济发达的特大中心城市和东部发达省份为目的地。
迁入地分析： 全国各地迁出人口中有34.8%的迁入了广东省，其他迁入人口较多的地区依次为浙江8.8%、上海6.6%、江苏6.3%、北京5.7%，广东省、上海、北京等传统主流区域延续了80年代以来的人口吸纳能力，而同时浙江和江苏异军突起，其背后也反映了上世纪90年代长三角地区产业集聚效应开始初步显现。
迁出地分析： 按照全国总迁入人口中每100人中来自某地区的频数，来自四川省的为最多12.76人，依次分别为湖南9.93人，安徽为9.14人，江西为8.25人，河南为7.24人，中西部区域人口成为全国主要输出点。
整体而言，上海、北京、广东成为总净迁入率最高的三个主要吸纳地中心，天津、浙江、福建、新疆为中等净迁入率类型，安徽、江西、湖北、湖南、广西、重庆、四川、黑龙江、河南、贵州为高净迁出率地区，陕西、甘肃、青海、河北、内蒙古、吉林为低净迁出率省份，除河北省外，其余都是属于中西部地区。
90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心，三大流动中心分别是广东省（珠三角）、上海（沪苏浙闽）、北京，一小是指新疆自治区。 比较三大中心的净迁入流向，北京辐射全国各地方向，除河北外，其他较分散，包括山东、江苏、河南、安徽、湖北、黑龙江等，而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口，广东吸引的大部分迁移流动人口距离最远，主要来自经济较为欠发达的中西部的省份，主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施，开始吸引较多内地人口迁往，主要来源地主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。
21世纪以来人口迁移：马太效应下中部地区趋于“边缘化”
人口迁移规模扩大、速度加 快
进入21世纪，我国流动人口开始呈现迸发增长的态势，2010年流动人口数达到2.21亿，相对于改革开放初期增长了34倍，其中2010年广东省流迁人口达到3681万，甚至超过了1990年全国流迁人口的总数，证明近30年来全国人口流迁规模和速度都是持续强化的。
区域间分化持续扩大，中部地区边缘化
从省际迁移结构来看，2000年至2010年，强势区域依旧维持强势，我国 东部地区人口迁入量上占有绝对优势 ，迁入人口占全国迁移总人口的比重达到了82.4%，而西部中部分别仅占12.1%和6.5%。细化来看：
1、东部超大省市继续傲视其他区域。 北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重2010年比2000年增长了近一倍，马太效应明显。六普期间人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。
2、中部区域首次成为全部净迁出地区。 在山西从五普的净迁入变成净迁出后，中部地区全部变成净迁出地区，尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的54%，其中安徽净迁出人口比重占到15%，为全国最主要人口迁出中心。
3、西部地区内部迁移比重较大。 在东部地区强大集聚效应下，西部有大量人口迁出，但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入，内部迁移比重较大。
分区域迁移趋势来看， 东部地区 主要表现出的是区域内部的迁入和迁出，其中内部迁移比例达到76%， 中部地区 作为主要人口迁出地，其迁出人口占到了全国省际迁移总人口的32%。 西部地区 与中部地区类似，但其内部迁移的人口比重接近迁往中部地区的3倍，更多体现出区域内部迁移的趋势。
迁移中心发生微妙改变
21世纪后，全国人口迁移中心发生改变，其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升，而北京、浙江和广东吸引力略有下降，新疆则失去了迁移中心的地位。
从迁移中心人口来源来看，随着交通工具升级以及产业重心的转移，各个地区的人口构成也开始体现出变化：
上海： “六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南，主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江；
北京： 北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区，天津则没有发生大的变化，环渤海成为北京天津区域主要人口来源：
浙江： 浙江吸引人口中，河南人口大幅增加；
广东： 广东省人口来源中河南取代了江西；
福建： 福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川，贵州人口占比也大幅提升。
整体来看，21世纪后，各区域中心吸引的人口来源地较2000年相对更远，这背后反映的是交通便捷性的增加，但是迁移中心的地位并未发生明显改变。
人口迁徙是主导房地产市场的核心要素
人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，据我们统计2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。
需要指出的一点是，回顾过去近20年，东部地区无论是在房地产开发投资还是成交量的集中度都是持续下降的，这点看上去似乎和我们所看到的人口向东部一往无前的集中趋势有所不符，但解释起来非常容易。过去十年东部地区房地产开发较为领先，市场成熟度以及土地开发成本皆较高，而随着商品房市场的发展，开发商逐步将市场拓展至成熟度较低的中西部地区，尤其在2009年左右开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市，这也是我们看到2010年左右中部地区投资占比明显提升的主因，但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应开始逐步显现，这也证明，追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。我们认为 在未来，中西部地区的成交以及投资份额将很难扩大，我们已经观察到2015年至今，东部地区开发投资的份额已经重新开始回升。
l 三、人口迁徙规律梳理
最早对人口迁移进行研究的学者是英国的雷文斯坦(e.ravenstien)。他于1880年发表的一篇题为“人口迁移之规律”的论文。在这篇论文中，他提出了七条规律，主要是：
1、人口的迁移主要是短距离的，方向是朝工商业发达的城市的；
2、流动的人口首先迁居到城镇的周围地带，然后又迁居到城镇里面；
3、全国各地的流动都是相似的，即农村人口向城市集中；
4、每一次大的人口迁移也带来了作为补偿的反向流动；
5、长距离的流动基本上是向大城市的流动；
6、城市居民与农村居民相比，流动率要低得多；
7、女性流动率要高于男性。在此基础上，美国学者e.s.lee提出了系统的人口迁移理论——“推拉理论”。
他首次划分了影响迁移的因素，并把它分为“推力”和“拉力”两个方面，前者是消极因素，促使移民离开原居住地；后者是...