我国产业地产的发展已经走过了14年。尤其在过去十年时间里，由于融合了产业、政策、金融等多个方面的因素，产业地产发展变化非常之大。
回望 2016 ，各大产业地产企业无一不在「高筑墙、广积粮、缓称王」，无论是行业的龙头老大、产业地产新兵、亦或是政府平台企业，都在构建自己的园区护城河。相较于 2015 年的躁动，2016 年市场相对稳定，但十分精彩！期待未来，产业地产会带给我们更多惊喜。
园区选择与经济水平、产业现状正相关
工业生产收关良好
2016年全年，ppi同比下降1.4%，降幅较2015年收窄，工业经济企稳迹象明显。其中12月份ppi环比上涨1.6%，同比上涨5.5%，环比、同比涨幅均扩大，工业领域去库存、去杠杆、降成本取得了积极成效。
工业三大板块中，采矿业增加值比上年下降1%；制造业增长6.8%；电力、热力、燃气及水生产和供应业增长5.5%。
与2016年规模以上工业增加值同比增长8.5%相比，高技术产业以及装备制造业的增加值增速，分别比规上工业快2.3和1个百分点，占比提高0.6和1.1个百分点。
2011-2016年全国规模以上工业企业利润总额及ppi同比增速
工业用地投资热度上升，市场触底反弹
近年来由于受土地供应政策调整、实体经济相对走低等因素影响，工业用地市场供应规模持续减少，但2016年产业政策环境利好推动了工业用地市场的投资热度，工业用地成交量开始回暖。2016年全年，全国重点城市共成交工业用地5.99亿平方米，同比转降为增，增幅约0.15%。
伴随着产业地产利好政策的频发，工业用地市场触底反弹，土地均价和溢价率开始回升，其中工业用地均价为274.3元/平方米，同比上涨3.6%。
2011-2016年全国重点城市工业用地推出成交情况
2011-2016年全国重点城市工业用地成交价及溢价率情况
区域来看，长三角地区受到长江经济带、自贸区等区域规划政策及城镇化影响，土地市场供需两端的占比都是最大；环渤海地区在京津冀协同发展战略带动下，工业用地的市场规模仅次于长三角；东北地区受经济发展的影响，工业用地规模在全国相对较小。
而从城市能级来看，一线城市的工业投资吸引力高涨，加上土地稀缺，导致工业用地成交均价趋高，随着土地资源的逐渐稀缺和中心区中低效产业外迁，新增工业用地供应量将会进一步减少，价格将继续上涨。二三线城市工业用地成交价格则保持相对稳定，成交均价呈现小幅波动上涨的趋势。随着工业用地制度改革临近，工业用地价格上涨成为必然趋势。
2016年各区域的工业用地供应与成交情况
2016年重点城市供需以及均价数据汇总
企业总部聚焦北上深，华东热度高昂
企业总部聚焦一线依然是主流。但与抢占北上深这三大热点一线城市相比，广州作为传统的一线热点城市，虽然政策优势不言而喻，但未能吸引到重点产业地产商的总部进驻。
华东地区整体产业发展环境优越，容易吸引产业地产商入驻，无论从数量还是体量上来看都占据六大区域榜首，尤其环太湖经济带加剧了华东区域的产业承接能力，因此东部沿海依然占据企业总部选址的主导。而地域辽阔的西部地区则呈现出“量少体大”的特点，承接项目虽然数量不多，但是单园区平均面积达196万平方米，排在六大区域首位。
项目园区数量及建筑面积分布统计图表
电子信息、先进制造占比过半
根据统计样本，园区在产业划分上主要集中于电子信息、先进制造、生物医药、商贸物流、服务外包五大产业，另有部分地区新材料及文化创意产业相对发达。其中，电子信息（24.3%）和先进制造（22.6%）分别位于产业园区类型的第一和第二位，“互联网+”以及“中国制造2025”氛围推动功不可没。而先进制造业的占比领先，表明了我国生产制造产业已然经历了一轮升级优化，并且市场发展基础良好。
另外，从区域分布来看，产业园区在空间布局上差异较大，不同产业类型的园区分布较为分散，全国遍地开花。
十大主导产业园区个数及类型占比分析
各类型产业园区的分布情况
龙头地产商领跑，仍待去地产化
城市版图扩张， 政府资源助力拿地
园区数量和扩张格局方面，联东集团和华夏幸福首当其冲，以其自身强大的发展版图跻身第一梯队，行业劲旅名副其实。其中，联东已扩张到56座城市，比华夏幸福多10座。
但如果单从总建筑规模来看，园区总建面在3500万平方米以上的企业仅有一家——华夏幸福以3625万平方米的总建面遥遥领先，继续领跑。而包括临港集团等7家企业的项目总建面在1500-1000万平方米区间内，彼此间的差距不是很大。
另一方面来看，处在靠前位置的企业，诸如中节能实业以及中电光谷等，多数属于大型国有企业，可见政府资源在产业开发拿地阶段起到了重要作用。
上市企业：巨头领跑，强者恒强
从16家上市产业园区运营商的运营情况来看，截止2016年，资产在500亿以上级别的行业巨头有四家——招商蛇口、华夏幸福、荣盛发展和北大资源，其中招商蛇口和华夏幸福资产都达到了2500亿元上下的规模。此外有半数以上的企业资产规模在100亿-500亿元之间，这部分大型企业基本处于稳健发展阶段。
上市企业资产总额情况（亿元）
从营业收入来看，招商蛇口和华夏幸福同样遥遥领先于其他企业。大部分产业地产商在2016年的营业收入在10亿-100亿元之间，这些企业基本已实现了全国化；而布局聚焦于部分区域的企业，营业收入普遍低于10亿元。就利润而言，招商蛇口、华夏幸福和荣盛发展表现突出，2016年年利润达到40亿元以上。绝大部分产业地产商去年的利润在1亿-10亿元之间。
上市企业营业收入及增长率情况（亿元）
销售仍是主要收入来源，产业成色不足
2016年，以上市企业为代表的的26家重点产业地产商整体收入达730亿元，收入的主要来源为销售收入、租赁收入和服务收入，其中销售收入达到404亿元。
可见这些国内重点企业大部分产业成色不足，物业销售仍然是产业地产商最主要的收入来源，仅有5家企业租赁收入与服务收入额总和占总收入的比重超过50%，半成企业产业成色系数在20%以下。
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