导读
房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。市场上大部分流行的观点都是错的、被情绪化所裹挟的。
本书是我们长期研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和雕琢，以期能够经得起时代的检验。我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑、独立客观的研究立场，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。本书以探索真相为出发点，以致良知、为民生为最终目的。
《房地产周期》在人民出版社出版后，京东四次卖断货，一本专业级著作却销售火爆，说明认真扎实的研究是有价值的，严格来讲本书是十分烧脑的。我们原创性提出的“房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融”被广为引用认可并正在成为业内一个标准分析框架，我们一直强调的“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”在业界广为流传。后续我们将针对重大关键问题推出一系列精心策划、数月打造的用心之作，敬请期待。一切，为了最好的研究！不忘初心。
《房地产周期》目录
导论
第一部分房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话
第一章房地产周期研究：理论逻辑、国际经验和中国特征
第二章人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利
第三章从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势：人口控制vs城市规划
第二部分房地产市场风险：十次危机九次地产
第四章全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示
第五章中国房地产泡沫风险有多大？
第六章这次不一样？——2015-2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较
第七章保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示
第三部分房地产政策与制度：短期调控和长效机制
第八章为什么德国房价长期稳定、在全球独善其身？
第九章中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择
第十章谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析
第十一章地王之谜：来自地方土地财政视角的解释
第十二章供需错配、人地分离：一线高房价、三四线高库存的根源
第十三章房产税会推出吗：从历史和国际视角推断
作者简介
任泽平，恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任首都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给50人论坛成员，中国金融40人论坛特邀研究员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济l型”、“新周期”等重要判断，2015年大满贯冠军分析师。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》、专著《大势研判：经济、政策与资本市场》。
夏磊，恒大研究院副院长、房地产行业首席分析师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》（gb50626-2010）等多份规范性文件，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产行业首席分析师。中国人民大学硕士。
熊柴，恒大研究院城市规划组高级研究员。南开大学经济学硕士，清华大学经济学博士，中国社会科学院经济学博士后。在《经济学动态》、《人民日报》等报刊发表文章近30篇，曾获国家“十三五”规划问计求策一等奖，现主持 1项国家社会科学基金。
目录
1为什么研究房地产周期？房地产是周期之母，十次危机九次地产
1.1房地产是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心
1.2那些年关于房地产的争论和误解
1.3本书试图建立分析房地产周期的逻辑框架
2什么决定房地产周期？长期看人口，中期看土地，短期看金融
2.1长期看人口：人口迁移的趋势、超大城市的未来、人地分离的解决之道、大都市圈战略的确立
2.2中期看土地：香港批租制度、土地财政、地方gdp锦标赛、地价推高房价
2.3短期看金融：利率、货币超发、支付能力、加杠杆、抵押物信贷加速器
3如何衡量房地产市场风险？全球历次房地产大泡沫，中国房地产市场风险
4如何促进房地产健康发展？短期调控，长效机制
5研究房地产周期的意义什么？探索真相，致良知，为民生
正文
1为什么研究房地产周期？房地产是周期之母，十次危机九次地产
为什么要研究房地产周期？答案显而易见，因为它太重要了！
1.1房地产是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心
房地产是财富的象征。从财富效应看，根据拉斯·特维德在《逃不开的经济周期》中的测算，在典型国家，房地产市值一般是年度gdp的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。我们估算2017年中国全国房地产市值约300万亿元左右，是gdp的4倍左右，是股市市值的6倍。美国总统特朗普是房地产商，香港家族财阀多是房地产商，一度中国首富是房地产商，房地产领域长期以来超级富豪扎堆，居民家庭的主要资产之一是房子。
房地产是周期之母。商品房兼具投资品和消费品属性，且产业链条长，房地产市场的销量、土地购置和新开工面积是重要的经济先行指标。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。以中国为例，2016年资本形成总额占gdp比重约为44%，对经济增长贡献率高达42.2%，考虑到消费波动性小，经济波动主要看投资。在全社会固定资产投资的构成中，2016年房地产业投资占22.3%、房地产开发投资占16.9%，考虑到制造业投资一半左右跟房地产链相关、地方基建投资很大程度上受土地财政支撑、服务业部分领域投资跟房地产相关，我们测算房地产链上带动的相关投资占整个全社会固定资产投资的50%左右，房地产带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。
房地产泡沫经常是金融危机的策源地。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，十次危机九次地产，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后许多经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未完全走出阴影。反观美国1987年股灾、中国2015年股灾，对经济的影响则相对要小很多。
房地产是大类资产配置的核心。美林投资时钟研究了经济周期不同阶段股票、债券、商品、现金等的收益率表现，是大类资产配置的一个基本方法。房地产具有非常典型的顺周期特征，而且由于无论购地还是购房环节可以加杠杆，因此可以放大财富效应。但是由于房地产在萧条时期流动性差，不适合进行短期投资。长期来看全球货币超发是普遍现象，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一，具有抗通胀属性。
1.2那些年关于房地产的争论和误解
房地产如此重要，但是长期以来却充满广泛的争议、分歧和误解。作者有一次参加一个座谈，与在座的政府官员、企业家、学者讨论“什么决定房价？”，竟然得到了十多种答案！比如，货币松紧、土地财政、人口流入流出、学校医院优劣、就业机会、生活质量、空气、交通拥挤、是否处于交通干线，等等。房地产的相关问题，始终是社会大众、金融投资和公共政策领域的热点话题，比如，什么决定房地产投资、什么决定人口流动、城市规划战略应是发展中小城市还是大都市圈、中国房地产是否有泡沫、如何建立长效机制，等等。
让我们来看看过去二十年社会上各种流行的对房地产的争论和误解：
自1998年房改以来，在社会舆论的巨大争议和此起彼伏的看空声浪中，一线房价出现了持续、猛烈而巨大的涨幅，北京、上海、深圳等一线城市房价10年6倍以上的涨幅即使放在全球房地产历史上也是相当惊人的。据说那些早期提出泡沫破裂、崩盘论的经济学家已经没有了听众。那些一度流行的看空逻辑，比如人口老龄化、房地产调控、城市化放缓、商品房存量大空置率高、房价过高、房产税试点等，都没有阻止房价的上涨，房地产成为中国最坚硬的“泡沫”。究竟什么决定房价？什么造就了过去二十年一线房价只涨不跌、涨冠全球的神话？未来一二线房价会脱离地心引力一直涨上去吗？理性思考中国房地产市场有哪些潜在风险？如何促进房地产持续健康发展？
长期以来，中国城市规划政策的指导思想是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，因此，政策经常通过减少土地供应来控制大城市规模，同时，增加中小城市土地供应。但事与愿违，过去几十年，人口不断往大都市圈迁移，而土地供给错配，人地分离，造成了一二线高房价、三四线高库存。什么是驱动人口迁移的基本因素？国际上人口迁移的基本规律是什么？中国未来城市化的合理形态是什么？
长期以来，一些舆论和政策出于对“大城市病”的担忧，以交通拥堵、环境污染、资源约束为由，强调控制大城市特别是特大和超大城市人口规模。但是，当前北京、上海的轨道交通路网密度不超过0.10公里/平方公里，远低于纽约都市区、东京圈、首尔圈，这是造成北京轨道交通出行比例较低、较为拥堵的重要原因。国际经验表明，大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应，更节约土地和资源，更有活力和效率，这是几百年来城市文明的胜利，是城市化的基本规律。因不尊重人口集聚客观规律所造成的城市规划不足，才是导致一些“大城市病”的重要原因。强行控制人口的做法，一方面与尊重市场在资源配置中的决定性作用相违背，另一方面也不利于广大人民分享大城市发展的好处。未来中国应该如何治理“大城市病”？如何解决职住分离带来的交通压力和“睡城”现象？如何优化城市规划、人口空间分布和公共轨道交通？
社会各界经常把当前中国房地产泡沫风险与1991年日本相比，日本在那次巨大的泡沫破裂以后陷入失去的二十年。事实上，日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，泡沫程度旗鼓相当，但是1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。从人均gdp、城市化率、增速换挡进程等指标特征来看，当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征，如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。但许多因素也和1991年前后相似，如一线房价过高、置业人群到达峰值等。当前中国房地产市场风险有多大？会否重蹈日本泡沫破裂的覆辙？如何避免寄希望于刺激房地产重回经济高增长的风险？中国城市化和经济增长对于消化高房价还有多大空间？
1.3本书试图建立分析房地产周期的逻辑框架
理论是应时代而生的，理论以解释、解决所处时代的重大关键问题为使命。作者曾研究了17年宏观经济、10年房地产，先后供职于高校、公共政策部门和金融机构，从学术研究、公共政策研究和商业研究等不同角度系统研究了房地产周期相关的一系列重要问题，我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实。学术研究侧重是什么，公共政策研究侧重怎么办，...