7月31日，仲量联行华北区董事总经理张莹做客今日头条微访谈，和大家聊房地产投资相关的热门话题，探秘物业管理五大行之一仲量联行的日常业务。
走进地产五大行
头条财经：张总你好，先和头条的网友们打个招呼，介绍下你自己吧？
张莹：大家好，我是张莹，非常开心今天能够做客头条微访谈。作为华北区的董事总经理，我平日的工作确实非常繁忙，不仅要拓展客户渠道，帮助公司获取更大的收益，更要统筹管理整个公司，让每一位在仲量联行工作的员工都可以在这里找到自身的定位，发挥自己的价值。虽然每日的工作都是快节奏的，但是我并不提倡只重视工作，而忽略家庭和个人兴趣爱好的生活方式。工作之余，我都会陪伴女儿读书画画，带家人旅行踏青，为他们亲手做顿美味可口的家常菜。而且这么多年，我始终坚持着自己的兴趣爱好，读书和打网球。读书可以让我在繁忙的工作之余享受一段惬意安静的时光，在取得心灵平静的同时还能培养眼界和格局，实则是一件美事。运动对于久坐的上班族来说是必不可少的，我最爱的运动就是网球，在我看来，打网球需要力量和速度相结合，既有力量的碰撞，也有速度的激情，是一项兼顾了有氧和力量的运动。不仅可以锻炼身体，也让我享受到了竞技体育带来的快感。读书让我的格局变宽，网球让我始终保持活力，两者都是我能在工作中始终保持热情和创新精神的秘密武器！
头条财经：说到五大行，大家首先想到的是五大商业银行，普通人对房地产五大行比较陌生，能否介绍市场为什么称之为五大行？而作为一家百年老店，你们公司的渊源是什么？
张莹：地产界的“五大行”是指房地产代理行。在这五大行中，让我感到很自豪的是仲量联行能够为整个地产生态链提供专业服务与支持。
谈起仲量联行的历史，就要追溯到1783年，那时理查温斯坦利（richard winstanley） 创办了仲量行（jlw），当时仲量行还只是一家位于帕特诺斯特街的拍卖行。经历了百年的洗礼与改革，1999年，拉塞尔合伙公司（lasalle partners）在与仲量行（jones lang wootton）合并后成立了现在的仲量联行。
现在，仲量联行已经是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。在综合体、办公楼、零售物业、酒店、工业物流仓库和住宅等方面均能够提供评估咨询、投资管理、物业管理、设施管理，租赁等全方位的服务。致力于房地产领域的持续创新；不断创造机遇，打造理想空间，实现价值回报以成就商业及个人愿景。仲量联行是《财富》500强企业，截至2018年3月31日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，拥有近300个分公司，员工总数超过83,500人。
仲量联行在亚太地区开展业务也已经超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司，员工总数超过37,000人。仲量联行中国区在2018年亚太区物业奖评选中，荣膺中国最佳房地产咨询公司（五星奖）。此外，仲量联行于亚太区的其他七个分公司，包括新加坡、澳大利亚、马来西亚、泰国、印度、印度尼西亚和韩国，均在本年度摘下最佳房地产顾问公司殊荣，在亚太区一共囊括多达27个奖项。
头条财经：贵司也是商科学生们最想去的公司之一，能否聊聊，你们招聘都侧重哪方面的能力？张总给现在的大学生们有什么建议吗？
张莹：和许多70后一样，我的人生同样是伴随着中国经济的高速发展和房地产行业的崛起而变得成功与精彩。看着很多京城的胡同已经被高楼大厦替代，我虽然很怀念“老北京的味道”，但是也对北京的快速发展感到无比期待。在踏出大学校门不久后，我就加入了仲量联行，在21年的职业生涯中，从来没有更换过“东家”，我想能让我坚持至今，仍对这份工作保持着无限热情的最重要的原因就是这份工作总能带给我无限惊喜，房地产行业并不是一个一成不变的行业，而是一个需要时刻保持着敏锐触角，不断创新，与时俱进的行业。我很庆幸能够拥有这样一份可以见证一个城市的创新发展的职业。
90后是这个时代的引领者，他们年轻，有活力，充满创造力，所以我们公司的确也需要这样的新鲜血液的注入。房地产行业是不断创新的，也是充满挑战的，所以对于我来说，除了过硬的专业知识，我更看重的便是年轻人是否具体创新精神，坚持的品质以及抗压能力。在求职的过程中找准自己的定位，考虑清楚自己的职业规划，并能够为了目标奋斗，就是我想给当代大学生们的建议。
租房市场怎么看
头条财经：你们近期报告中称，北京二季度整体市场租金涨幅明显，空置率率创历史新低，这是受供需影响，还是成本带动？未来租金的变化趋势是怎样的？
张莹：这种现象的出现主要还是受供需影响的。相继经历2017年来自监管层的罚款激增以及2018年第一季度的银监会与保监会合并之后，金融机构在本季度重拾信心，开始扩张计划，租赁需求开始回升。由于北京市场的新增供应有限和未来项目的延迟交付，加之企业租户的强劲需求，本季度cbd分市场的空置率呈下降趋势，与大部分分市场走势趋同，且cbd分市场的空置率达3.2％。已经创历史新低。本季度，虽然位于望京的中航资本大厦（80,000平方米）完工入市，但是因为其自用部分比例较大，且来自信息技术和高科技行业的租户推高预租率，所以此新项目入市对整体市场空置率影响甚小。目前，整体市场租金涨幅明显，cbd区域目前面临空置率较低的市场环境，租户积极地锁定核心区域的有限租赁面积，业主得以抓住良好时机，上调租金，所以cbd分市场涨幅最高。同时，由于未来项目的持续延期交付，预计未来2018年核心区域的租金仍将稳步提升。
头条财经：你认为长租公寓的发展前景怎么样？
张莹：“长租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在这个概念已经慢慢开始被大家接受。就现在来看，很多科技类企业都看到了嗅到了长租公寓市场的商机。在过去一年内，租赁市场也已出现了多宗由科技企业发起的投资交易。例如，2018年1月 腾讯对“自如网”（ziroom）进行了价值40亿人民币的a轮投资。还有，2017年10月，另一科技巨头京东也推出了针对房地产企业的服务平台，旨在实现房地产开发商与潜在买家和租户之间的“联姻”。而且为了抑制住宅买卖市场过热的局面，政府正着眼于大力推动住宅租赁市场的发展资本大量地涌入长租公寓市场，近期银保监会批准允许保险公司投资长租公寓市场，我们预计长租公寓市场将在更加宽松的政策环境下稳步发展。根据我们的估计，在全国范围内，超过1亿的千禧一代需要租房，这个数字在未来几年预计还会增长。因此“长租公寓”的快速发展既得益于政府政策的呼吁，也源于千禧一代的强劲需求，目前中国的长租公寓仍处于起步阶段，还有较大的发展空间，预计今后将有更多样化的长租公寓产品进入市场。不过，长租公寓不可能从根本上抑制中国居民购买自有住房的热情，对于符合条件的富有家庭来说，拥有自有资产仍是其首选目标。
头条财经：未来办公空间减少工位加大公共区域会不会成为一种趋势，未来企业在办公空间管理方式和规划上还能做出什么改进？
张莹：减少工位加大公共区域虽然是未来办公空间的一种趋势，简单的说，未来办公的四大趋势主要是围绕4个关键词进行的，即：科技，智能服务，人性化，网络。
员工构成及其工作方式的转变，正让企业不动产面临着一场新的变革。经过长期的分析与研究，仲量联行在2017年提出了“未来办公”专属模型。“未来办公”模型从从人性化体验、持续创新、数字化驱动、财务表现和高效运营五大纬度探究与展望不断改变的工作环境及其对下一代企业不动产的影响。
人性化体验：电梯自动入门，智能打卡，办公室空气定期自动过滤、餐饮、休息室和健身房等优质服务将使得办公场所成为员工向往的地方，增进员工与公司关系。
持续创新：办公环境不再只是简单地承担工作场所的属性，而将成为企业内部价值创造的中心，员工在此开发新产品，推出新服务，提出新创意，推动公司价值创新，加快转型；
数字化驱动：利用数字化及丰富的数据资源提升员工与企业的业绩；
财务表现：管理支出、实现增长，提高投资回报；
高效运营：优化企业资源与服务，提高生产率，规避风险，实现高效；
这五大维度相互关联，相互影响，对于公司如何更高效地通过其办公空间的变革推动生产力的提高都至关重要。未来，企业将可以通过“未来办公”模型更好地在办公空间管理方式和规划上还能做出改进。
房地产科技与城市发展
头条财经：房地产科技（proptech）近几年一直是房地产行业在改革创新道路上的热词，那么目前proptech在国内的发展情况如何？仲量联行在房地产科技方面的布局又是怎样的？
张莹：仲量联行2017年发布的研究报告《鼠标+水泥：房地产科技日益增长的影响力》显示在2013-2017年期间，大中华地区房地产科技（proptech）初创企业的融资额在整个亚太地区高居榜首，总共34笔交易共融资约30.2亿美元，占整个亚太地区融资额的逾60％，引人侧目。由于中国人口和社会经济因素正发生着巨变，中国科技公司实力越发强大，这些因素都会驱使未来中国房地产科技领域前景走向光明。预期今后中国将有更多的房地产科技初创企业出现，受城镇化加速发展、中产阶层崛起和政府全力促进创新等因素推动，中国将引领房地产行业的数字化转型，并在未来几年成为房地产科技的中心。
仲量联行认为，科技对房地产的分析、管理、交易三大方面都产生了深刻影响。因此，我们在全球范围内建立全新的团队与业务jll spark，负责开发和提供新技术驱动的房地产服务；同时， jll spark团队在今年6月6日还宣布将成立一支全球风险投资基金，计划注资1亿美元，专门投资于旨在通过领先科技来推动房地产行业变革的企业，包括房地产开发管理、房地产租赁和投资、用户体验提升等领域。通过开发和收购各种应用、程序及服务，也建立起三大类房地产科技产品体系，其中包括分析领域，管理领域和交易领域。仲量联行一直致力于培育新一代房地产科技初创企业，并致力于推动亚太地区作为房地产行业技术创新中心的地位。例如， 2017年，仲量联行为东南亚地区的首个房地产科技编程马拉松— hood disrupt提供了赞助。2018年1月，仲量联行牵头为印度初创企业foyr募集了380万美元的a轮投资。2018年6月，仲量联行携手天使黑客（angelhack）在京深沪三地为中国极客带来以无缝技术为主题，针对房地产科技领域的编程马拉松比赛。同时，在今年6月的时候，仲量联行还在东南亚规模最大的创新盛事创新科技展（innovfest unbound）承办首届房地产科技论坛房地产科技潜能绽放（proptech unleashed）。
头条财经：你是如何看待世界城市的？你认为当下的北京还有哪些优势、不足？
张莹：世界城市实际上就是全球城市，指的是指在社会、经济、文化及政治层面直接影响全球事务的城市。仲量联行今年发布的最新报告《中国12强：全球格局下的中国城市》中，将纽约、伦敦、巴黎、东京、香港、新加坡、首尔等7座城市列为“全球城市”。
在中国内地12强城市包括：上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、苏州、武汉、天津、成都、重庆、西安，在这12座城市中仅有北京和上海一同被列为“全球城市挑战者”，并且将会在未来五年内跻身全球最具实力和影响力的精英城市。目前，中国正在通过大胆的投资和开发来改变全球的城市天际线和基础设施。但在接下来的十年，中国将以更加多样和柔和的方式对世界城市产生影响。中国12强城市正处于一系列新技术的前沿，这些新技术将改变城市的运作方式，并且随着其企业走向国际化、不断创新并获得影响力，这些城市将处于变革的前沿。
北京作为中国大陆最具全球影响力的城市，在“传统”和“未来竞争力”指标上都占据主导地位，主要在教育、创新、’新一代’企业和基础设施方面，北京在上榜的12座中国内地城市中均名列榜首。但是北京在城市宜居性、环境质量、与周边城市的发展融合度、以及商业服务行业方面还存在提升空间；如果能够进一步改善环境质量、提高市场透明度并强化人才库，将有助于北京的下一步发展。
头条财经：请您为大家预测一下未来城市将是怎样的？
张莹：在北京周边，我们很快就将见证一座未来城市的兴起：雄安新区。
中央政府对雄安的发展赋予了很高的期望，称其为中国的“千年大计”。与其他城市规划不同，雄安新区计划构建一个低密度的新城区——2,000平方公里的远期规划面积中，70％将用于打造蓝绿空间。雄安新区还将重点发展创新尖端科技。例如，中国移动已在积极谋划参与雄安建设，在新区进行5g无人驾...