传统意义上的reit是指房地产信托凭证（r e i t）产生于1960年代的美国，它本质上是将资产进行了证券化。其中主流品种是权益类的reit，它以房地产为主要投资标的，以租金收入和房产本身价值升值为收益来源，并将投资收益按比例分配给投资人。简单来说像朋友众筹买商铺，收了房租之后给大家分红。在符合一定盈利条件的前提下，reit必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在成熟市场，reit已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，它与经济周期和房地产市场具有较强的相关性。
与传统意义上的reit不同，中国基建reit以有稳定现金流的基建项目为投资标的，而不能持有住宅和商业地产。简单来说，老百姓购买基金，基金募集的钱去修路修桥修铁路，老百姓通过基金持有公路、桥梁、铁路等基础设施建设类的资产，并享受它们赚钱后的分红。
在地方政府债务高企、基建资金来源压力增大的当下，中国基建reit可以有效缓解各地方政府的财政压力。但是这是否意味着老百姓就作为接盘侠了呢？从发改委颁布的文件来看，对于基础设施建设基金拟持有的基础设施建设项目进行了规定，其中有一条比较重要的是经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力，这表示试点或者即将面世的reit的底层资产是那些已经产生了现金流，相对投资回报确定性较高的项目。对老百姓来说，在无风险收益率降低的当下，是一个值得关注的可投资资产品类。
再看看昨日受这一利好影响，股价走高的光环新网和宝信软件，都是idc企业，而《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》中明确表示优先鼓励信息网络等新型基础设施。目前资本市场明显是货币超多，但好的资本项目偏少，固定回报越来越低。像idc这样的固定投资项目，就很可能成为reits重点关注的，资金会很青睐这样的项目，特别是在目前5g发展的大背景下，盈利预期很强，收益会很稳定。对企业来说也是好事，降低了融资成本，提高了利润率，更有利于企业的发展，明显的双赢局面。