随着房地产进入自持时代，一次性交易变成了持续性的关系，这个就复杂了，靠营销和包装很难糊弄住客户，除了房子质量的问题，服务运营也变成了关键。一旦出问题，客户是要用脚投票的。
从短跑到长跑后，不论是商业、写字楼还是长租公寓，心肺功能要赶紧跟上。自持的物业，运营到底怎么玩儿？既能留客，又能达到营销的吸精效果，快来看一下别人的案例找找灵感。
01
购物中心运营要多玩跨界
网红店撑起半边天
剧场、博物馆也成吸金利器
商业业态的马太效应是非常明显的，有的商业开业几年还是做不起来，但是有些商业却可以做到开业就旺场。人气旺的商场，一天到晚人满为患，到处排长龙。冷清的商场，天天折扣大卖场，还是门庭冷落。这种主要还是运营能力的差别。
1、“故事脚本”先行，品牌同步开放，保证开业就旺场
在卖住宅的时候，有经验的营销人都知道，“开盘热销是最好的事件营销”，有些时候甚至减少推货量来保证销售率，就是因为客户总是“追涨不追跌”的。做商业更是这样，人们逛商场，天生爱热闹，所以开业一定要引爆，“开门红”之后客源就会源源不断。
首先，引进的业态和品牌一定要够新，网红店撑起半边天
今年华润的标杆商业作品万象天地，几乎已经成为各种“深圳首家”、“华南首家”、“全国首家”的集散地。各种国内外潮牌、体验馆、旗舰店，完全承包了市民的关注度。全国首家 heart made factory、 华南首家 champion，以及华南首家“sparko”这样集合了“有趣画室”、咖啡、花店于一体的“跨界复合店”。
上海k11共的78家商户，其中近20%的零售及餐饮品牌都是首次入驻上海。亮点业态是具有生态环保理念的都市农庄，位于三层；4层为高端餐饮，且双层挑高，大气堂皇。 b3层特开辟 3000 平方米的 chi k11 艺术空间，定期开办艺术展览、教育讲座及工作坊等，以此构建艺术家与公众的交流平台。
上海新天地的业态更特殊，很多引进的店家是瑞安的管理层到法国、英国、美国度假的时候引进的，例如觉得某家餐厅很不错，就去和老板商量“你愿不愿意到上海来开家店”，这样保证了整个商业品牌的独特性。
其次，开业就要保证品牌要同步开放，品牌聚合效应，吸引力自然double
龙湖的商业基本上都能做到开业就火爆，很重要的原因就是能够保证品牌的开业率。为了保证这个效果，龙湖商业在项目筹建的时候就会设计一个“故事脚本”，把空间设计、业态引入、音效推广的节奏都考虑进来。
这样对于客户来说，就像看好莱坞的大片一样，几分钟一个小高潮，客户的注意力都跟着走，到开业再憋一个大招，轻松收割市场关注度。
9月15号开业的重庆龙湖u城天街b馆出租率99%，品牌同步开业率达到98%，180多个品牌都是首次进入重庆西部新城，开业三天客流量就突破80万，总销售额2539.3万。
2、商业运营可以跨界博物馆、剧场，混搭增加吸引力
上海k11就将吸金砝码放在了艺术主题上，做博物馆新零售。特别打造的3000㎡ chi k11 艺术空间也定期举行向公众免费开放的艺术展览、工作坊、艺术家沙龙和教育讲座等，真正做到了艺术与商业的结合。
很多购物中心现在也会跨界演出表演，例如，上海徐家汇美罗城的上剧场，目前是台湾著名导演赖声川在中国大陆的首家驻场剧院，是国内首家实现“剧场＋书局＋影院”文化业态组合的剧场。
澳门的娱乐场在激烈竞争中，往往也是依靠演出来脱颖而出。例如，新濠天地的水舞间、taboo禁忌秀， 新濠影汇的蝙蝠侠夜神飞驰秀， 都打造成了标签项目， 成为购物中心差异化的带客手段， 吸客效果明显。
艺术演出不仅能吸引客流，提升商场的形象。 而且租金收益非常可观，甚至高于一线城市购物中心首层租金2-3倍。
图片来源：合创摩尔
随着内地民营的演出团体的迅猛发展，中产文化消费的习惯也基本养成了，各种文化演出的火热程度是在令人叹为观止，商业和演出混搭的运营思路已经越来越流行。
3、知识空间、生态空间，各种特殊体验空间
电商革命之后，线下的商业更多的就是做体验，空间体验的层次越丰富，商业空间的吸引力和留客效果就越强，所以运营要充分挖掘空间的可能性，创造各种特殊的体验。
例如，龙湖重庆u城天街玩的就是“共享”概念，打造了一个超过2500㎡的知识共享空间。会定期邀请知乎、果壳 等知识网站前来分享，还有大咖公开课、明星见面会、毕业作品展、城市级电竞赛事、毕业生双选会、高新科技发布会......来到这里可以学习、交流、分享，让顾客有一百个待在这里的理由。
华润万象天地作为“漫步式城市创作空间”，更是重点打造了“耕雨农场”，还原一种城市田园生活，让都市人能够近距离、轻松的享受城市田园之乐。k11也有类似的都市农庄，这种空间可能不赚钱，但是保证了商业整体体验的丰富性。
02
写字楼定位和业态很重要
不仅要做办公配套
还要做社群运营
过去写字楼的运营比商业要容易得多，不需要太多创意和高频服务。但是随着共享办公概念的普及，写字楼也开始进入重运营时代。
1、写字楼生态运营很重要，定位和业态组合
今年业内引起广泛关注的写字楼改造案例中粮广场，21年的老项目，通过运营化改造重换新生。
原来中粮广场定位为北京进口家居品牌的聚集地，一度是进口家居品牌的标杆，然而，随着越来越多的进口家 居品牌进入国内，大牌撤场、“空置”店铺、居然之家等专业卖场的雄起与分流，都让中粮广场的境地陷入尴尬。为此，中粮广场对产品定位进行了新的调整，将家居卖场改造成写字楼，创造了 传统办公+共享办公空间cofco fantasy+生活空间cofco life的新型业态组合。
生活空间cofco life，集进口超市、生态农场、有机餐饮等于一体，嫁接了大悦城的餐饮品牌资源，为白领提供高品质工作餐，目前cofco life客单价达到20-80元，每天就餐人数达3200人。
cofco fantasy则是中粮自创的共享办公空间品牌，在地下二层1.1万平方米的空间里打造了1100个工位，其胡同、庭院和蜂巢的主题空间打造思路为业内首创，并广受租户认可，目前达到98%的出租率。
共享办公空间，不仅能够承载项目企业孵化空间的需要，还能够有效的降低传统 写字楼的摩擦系数，在续租、换签等阶段提供过渡空间，其健身房、办公室也能为整个全楼提供服务。
根据目前的运营状况来看，再续租阶段，ab座租户平均租金预计能实现15%的上升空间。
2、不仅 要做办公配套，还要做社群营造
因为，互联网兴起以后，所有的产业其实都被压扁了，创意和想法越来越值钱。企业发现人和人之间的“弱连接”产生的火花，能够创造巨大的能量。所以从国外可是刮起了一阵“开放共享”“社交沟通”的风，写字楼也开始流行社群化的办公营造，很多大型公司拆掉了公司内部的墙壁，鼓励员工交流。
公司之间的交流需求，同行业同类型的企业之间，相互寻找成长机会和空间，尤其是产业聚集的写字楼，这种社群抱团的需求更加旺盛，这也就给写字楼运营提供了清晰的思路，那就是不仅要做办公配套，还要做社群营造。
例如，北京雍和宫壹中心通过社群化运营，帮助属性相近、产业属性相通的企业之间，形成有规模的商业化社群组织，通过社群的共享与交流创造更多的商机，半年内实现租金的大幅提升，目前租金为每天13元/平方米，远超北京甲级写字楼的平均租金。
虽然目前联合办公的市占率还不到1%，传统写字楼仍然占绝对主导地位，但联合办公的理念和运营思路，已经开始影响到行业的发展方向。例如，华润在做写字楼运营服务体系officeasy，卓越在做卓礼汇，星河也在做galaxy+。自持时代，写字楼的运营比重注定会越来越大。
03
长租公寓要增强客户粘性
除了要好住、好用还要好玩
要把客户变成粉丝
长租公寓目前运营的模式种类很多，从开发背景上来看有互联网+、酒店＋、房企+等等，各自的侧重点都不同，运营涵盖的范畴也可宽可窄，很难界定。但是单从运营管理的角度上来看就是分为集中型、分散型两种
分散性的以主题公寓为主，集中式的是众创空间的模式，开发单位会打造休闲放松的公共空间，包括厨房、健身房、休闲区，大家一起共享，租客之间能够交流互动，以兴趣为基础进行社交。
其实不管是分散式还是集中式，运营要解决的都是客户粘性的问题。让租客 对公寓品牌形成忠诚度， 就算是换房，也 愿意继续选择这个公寓品牌 。要提升用户粘性，从客户体验的角度无非就是三个问题：好用、好住、好玩。
1、好用：也就是线上运营的部分。目前的公寓都是线上线下一体化的模式，通过线上公众号、租房平台、微信群的运营，基本完成交租、管理、服务预约等功能，线上运营的活跃度，是不是容易到达，各个功能界面好不好用，直接影响租客的用户体验。
例如，自如友家虽然是分散式的模式，但是在公众平台上，各项服务都很容易找到入口，而且，微信公众号24小时有客服回复，能够及时应对租客出现的紧急状况，密码锁、热水器、马桶这类紧急维修需求出现时，能够及时应答并解决。不管是半夜，还是清晨，随时随地能够找到管家来解决困难，给租客带来的安全感非常重要。
2、好住：配套服务质量要跟上。例如，保洁、维修、管理等基本的服务，保洁的卫生程度，公寓的安全程度，日常生活当中的细节，结合起来形成的居住体验，是客户粘性和口碑的决定性指标。
3、好玩：对于年轻人来说，用得好、住得好，还要玩得好。年轻人都会在意自己独特的个人标签，也想要融入一个团体，对品牌的忠诚度有时候是通过对集体的忠诚度来建立的
所以公寓运营多举办一些线下的活动很有必要，例如聚会，户外运动，分享沙龙，联谊等；有了共同爱好和情感的连接，年轻人对于“心碎乌托邦”、“爱情公寓”、“欢乐颂”的居住幻想，就能转化成为令人惊讶的品牌粘性。
作者：明源地产研究院 苏兮，id：changle8068。部分资料来自网络，向原作者表示感谢
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