《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。也就是说房地产转让，通常可以采用买卖、赠与或者继承等常见方式进行过户。假设父母名下唯一的住房（房产面积100平方，价值200万）要过户给子女，父母生前可赠与或买卖房屋给子女，生后只能是以遗产的方式留给子女继承。以哪种方式转让是最省钱的呢？
从上图可以看出：
1、父母满五唯一的房子，赠与给子女的总体费用是最高的，买卖的费用反而最低。
2、父母未满五但唯一的房子，赠与和继承的费用与满五唯一的房屋相比较没有变化。但因为房产登记时间不满五年，房屋买卖的时候需交5.5%的营业税，所以买卖的费用超过了赠与和继承。
子女通过不同的方式（受赠/继承/买卖）获得房屋，在子女将该房屋再次出售时，不同的获得方式将造成显著的个人所得税差异。
依然假设，房产过户3年后，房屋升值为230万元且不是子女的唯一住房：
买卖（个人所得税）=（230万-200万）*20%=6万；
赠与（个人所得税）=（230万-10万）*20%=44万；
继承（个人所得税）=（230万-4万）*20%=45.2万。
可以看出，3年后，买卖房产所交的个税是最低的。
综上，考虑到子女自身也有房产的情况下，父母把自己唯一住房转让给子女其最好的方式还是买卖。
此案例主要演示了父母名下唯一住房的过户流程，现实生活中的情况会更复杂一些。所以，如果您还有困惑或是不清楚的地方，欢迎到合纵律师事务所进行专业咨询。
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文/戴玥 重庆合纵律师事务所