活下去！
在国庆节前，万科成了行业的风向标，以至于整个国庆假期，对于房地产业是否入冬的讨论愈演愈烈。
房企销售的“金九银十”似乎并未如约而至，部分房企降价销售又招致售楼处的打砸风波。一路疯涨的楼市真的要变天了？
这似乎正在验证社科院年初的预测。“总体来看，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。”这是社科院《中国房地产发展报告2018》的核心观点。
在行业去库存接近尾声后，房地产的一系列调控政策正在接踵而至，棚改货币化收紧已成事实，甚至是取消预售这样的“狠招”传闻一度甚嚣尘上。而房地产税则已经进入了人大常委会5年立法规划的一类项目名单中。
回溯历史，在每一轮调控后，房价都以报复性的上涨来回应。如今行业一面是持续高压的行业调控，一面是房企销售压力渐显，房价停止了凶猛的上涨。只是这一轮调控后，房地产行业能告别历史的轮回吗？
寒意来袭
董事会主席郁亮在万科的讲话成为了房地产行业最大的新闻，“活下去”的论调一语激起千层浪。领头羊的喊话似乎让行业感到了丝丝寒意。
根据公开报道，在这次讲话和南方区域内部讲话中，郁亮表示，万科要以“活下去”为最终目标。郁亮讲到，早在2012年时，万科就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。
而如今，转折点实实在在到来了。为此，万科选择了“收敛”和“聚焦”，并且将6300亿元的回款目标定为所有业务的起点、基础和保障。万科要梳理房地产业务，还要对非开发业务进行梳理。即投入和产出、风险和收益匹配问题，3年未见效果的业务将去除等等。
从郁亮的讲话中不难发现，万科要做好房地产开发业务，保证集团的现金流。而非地产业务中暂时难见回报的，或者回报与付出不匹配的业务就要面临调整了。
从万科的报表上看，市场应该是找不到这家行业龙头任何“活不下去”的理由。2018年上半年，万科实现营收1059.75亿元，同比增长51.8%，实现归属母公司股东的净利润91.24亿元，同比增长24.94%。
公司上半年的营收增速是2012年以来的最好水平，归母净利润增速也是2012年半年报以来的次优表现。
不仅如此，2018年上半年末，万科账面的货币资金高达1595.52亿元，同期，公司流动负债中的“短期借款+一年内到期的非流动负债”合计只有569.83亿元。万科的净负债率，即(有息负债-货币资金)/所有者权益只有30.79%。
而根据国泰君安的研报，2018年上半年，34家重点房企净负债率为112.2%，较年初的104.7%提升了7.5个百分点，跟上一年同期113%的净负债率相比已经有所下降，下降了0.8个百分点。有息负债规模合计为2.2万亿元，较年初增长11.3%。
与同行相比，万科的净负债率无疑是优秀的。不仅如此，2018年上半年，公司的预收账款（调整后列入合同负债科目）高达5142.85亿元。
从账面上讲，拥有漂亮账本的万科似乎没有理由高呼“活下去”。无独有偶，一向以激进著称的融创也开始变得“保守”起来。
在2018年上半年的业绩发布会上，融创董事会主席孙宏斌表示，融创要做到安全第一。他表示，融创要保持现有规模的难度并不大，“但是要说怎么增长也很难，我们还是脚踏实地，这几年安全放在第一位。”
此外，碧桂园和绿城关于加快销售回笼资金的内部文件几乎成了网上公开的秘密了，恒大打折促销的海报在春节前后和“金九银十”前夕两度现身，加速周转回笼资金的意味可见一斑。
本轮房价反弹以来，房企龙头集体求稳的局面并不常见。万科抛出的拐点论更是让房地产寒冬的焦虑，在整个行业一片讨论声中蔓延开来。
2007年年底，万科原董事长王石抛出拐点论，2012年万科提出行业进入白银时代，2018年，万科再度提及了拐点论。10余年时间，在重大的关键节点，万科有成功的预判，也有对市场变幻的焦虑，那么总有能力把自身卷入沸沸扬扬漩涡中心的万科，这次为何抛出语出惊人的观点呢？
盛世危言
从直观的销售数据上看，目前的房地产行业远非“寒冬”。统计局的统计显示，2018年1-8月份，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%。其中，住宅投资54114亿元，增长14.1%。
从2016年年初全国房地产开发投资恢复增长以来，到了2018年后增速基本达到了两位数。与此同时，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%，增速比1-7月份提高4.3个百分点；土地成交价款8177亿元，增长23.7%，增速提高1.8个百分点。
而在销售端，1-8月份，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4%，商品房销售额89396亿元，增长14.5%。8月份，房地产开发景气指数为101.98，继续保持着微幅提升的趋势，而且是2011年年中以来的最佳景气表现。
规模房企的表现更加优秀。克而瑞统计显示，前三季度，top100房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。门槛、集中度进一步提升，达历史新高。
截至9月末，在部分设定了全年销售目标的房企中，22家房企中超半数的房企目标完成率在75%以上，其余则基本在65%-75%之间。从目前业绩完成度的情况来看，克而瑞认为，大部分房企完成全年业绩目标不成问题。
在规模量化上，截至9月末，千亿房企数量达到18家，已超过2017年全年17家千亿房企的水平。克而瑞预计全年千亿房企数量有望超过30家左右。这意味着千亿规模的房企数量有望翻倍。
不过，靓丽的销售终有结束的时刻，本应是销售高峰的“金九银十”却难如人意。华创证券报告指出，截至9月28日，49个主流城市月成交同比下降了5%，较8月环比下降更是达到11个百分点。
这其中，一二线同比上涨了8%，三四线同比下降了28%，分别较8月下降13个百分点和下降9个百分点，显示出楼市金九成色略显不足。但50家主流房企9月销售额同比增长了35%，弱市下龙头销售表现仍旧靓丽，推动行业集中度进一步上行。
就是在这看似繁荣的背后，龙头房企在2018年纷纷求稳，打折、降价促销加速回款，其重点就是回流资金保持安全。
下游销售寒意渐起，上游土地交易市场早已“冷清”，土地流拍创下新高。根据中指院数据显示，2018年以来，全国房地产市场土地流拍已经超过800宗，其中一线城市13宗，二线城市178宗，远超上年数额。
东吴证券研报披露，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是上一年同期的7.3倍。对比市场推出的总建筑面积， 流拍率自二季度以来不断攀升。8月数值已达7.05%，创月度流拍率纪录。
东吴证券表示，土地流拍现象并非首次出现，2011-2012年百城住宅用地曾出现流拍高峰，2014-2015年市场又有一阵流拍潮涌起，2018 年流拍建筑面积和流拍率都达到历史高位。原因有二：一是调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛；二是融资环境趋紧，资金承受较大压力。
2018 年，“强监管，稳货币”的地产市场大环境很难改变，土地流拍可以看作市场理性降温的体现。首先，房价上涨空间将相对收窄；其次，地产投资承压，预计将缓慢下行；最后，土地流拍加剧或将制约地方财力增长。
春江水暖鸭先知。龙头房企之所以居安思危，或许并非真的认为自己“活不下去”，优秀的企业在行业高景气的时候，可能没有竞争对手赚钱多，但在行业转淡的时候，一定要比这些竞争对手更能经受住严冬的考验。
龙头是这么说的，同样也是这样做的。在喊出“活下去”的口号之前，万科将多家子公司名称中的“房地产”字样去掉。
根据启信宝工商数据查询可知，2018年年初的厦门万科房地产有限公司更名去掉“房地产”字眼，到9月份深圳市万科房地产有限公司更名为深圳市万科发展有限公司，包括厦门、成都、广州、上海、南京和深圳等不下10家在内的子公司均已更名完毕。这一系列更名过程中，去掉“房地产”3个字是标准的动作。
在几个月前的2017年度股东大会上，郁亮表示，十年后万科将不再是房地产公司。未来，万科要做美好生活的服务商。在会议上，郁亮还表示，“十年之后的万科还是房地产公司吗？如果是的话，应该比较惨。”
在数日前的9月13日，保利地产还专门发布公告，宣布将名称由保利房地产（集团）股份有限公司更名为保利发展控股集团股份有限公司，同样去掉了地产标识。
在万科保利之前的恒大、万达和龙湖等等一线房企也都纷纷将名称中的“地产”字样去除，名字去地产化并不意味着他们要放弃目前的主业，但很明显，也不想仅仅局限于目前的开发主业。正如万科所言，“本次更名并不是为了去地产化，而是扩大经营范围的需求。”
本轮楼市高涨的热情源于政策的推动，当政策退出后对房企真正的考验就要开始了，尤其是最为核心的指标之一——m2低增速已经在事实上成为常态。
红利渐消
10月8日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进棚户区改造工作。会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。同时，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
不夸张地说，棚改货币化安置是本轮房价的最大直接推手。棚改即棚户区改造，是从东北的辽宁试点然后向全国推广的。
2008年开始，棚户区改造作为政府建设保障性安居工程的主要内容全面启动，根据广发证券统计，从2009年到2013年全国一共完成棚户区改造1364万套，主要以实物安置的方式实施，投资主要由地方财政支持。
2014年棚改开始进入货币化安置阶段，2015年货币化安置开始加速推进。住建部等部委的通知要求“原则上不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标”。
这与当时的库存有关。从2014年开始，伴随着较为严重的三四线城市商品房库存问题，国家提出了通过货币化安置的方式代替实物化安置的调整措施，一方面避免重复建设产生更多的库存问题，另一方面，通过引导棚改居民购买商品房，协助解决商品房库存问题。
根据住建部的要求，住建部提出在2015-2017年完成1800万套棚户区改造。2018年，新的三年计划要求在2018-2020年完成1500万套棚户区改造。
从2013年以前的年均不到300万套，到之后的600万套，以及未来的年均500万套，棚改这几年明显呈现加速的趋势，根据住建部2014年全面调查数据，截至2012年年底全国棚户区存量为4200万套，政府提出的目标是2020年前基本完成棚改任务。
在完成2018-2020年的1500万套棚改任务后，2015-2020年的棚改总数为3300万套，加之2013年和2014年分别完成的320万套和500万套，合计约4120万套。因此，2020年棚改任务可基本完成。
是次国务院常务会议指出，2018年1-9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。
据统计，2008-2017年，全国棚改累计开工3896万套，全国棚改完成投资约6万亿元。2015年加速实施的棚改货币化成为本轮楼市火热的最大直接助推器。
国开行是棚改资金最大直接提供方，2014-2017年，国开行分别发放棚改贷款4086亿元、7509亿元、9725亿元和8800亿元。截至2017年年末，国开行累计发放棚改贷款34075亿元，而2014年时贷款余额只有6362亿元。
棚改货币化安置的推进成功刺激了购房需求，房产库存去化率迅速提高。2014-2016年，棚改货币化安置比例为9%、29.9%和48.5%。多家机构研究认为，2017年预计此比例能达到60%上下。
兴业证券指出，2015年，货币化安置占当年住宅销售14%，拉动当年销售增速11.1%。2016年，货币化安置比例进一步提升至48.5%，占当年住宅销售的18%，拉动当年销售增速 8.7%。预计2017年棚改的货币化安置比例约在60%左右，2017年全年商品房住宅销售面积同比增速为5%，则2017年全年累计新增房地产住宅销售14.44亿平方米，其中棚改货币化贡献了约3.1亿平方米，约占2017年新增住宅销售的21.51%，拉动2017年住宅销售增速的4.41%，也就是说，剔除棚改货币化的作用，2017年住宅销售增速或仅为0.58%，不到1%。
实际结果是2017年全国住宅销售面积增长5.3%，略好于兴业证券的预期，但相差并不明显，因此，剔除棚改货币化影响后，2017年住宅销售增速或许仍难达到1%的水平。
但棚改货币化收紧已经是板上钉钉的事实了。除了上述国务院会议，最大的资金来源方国开行已经收紧了棚改货币化审批权限。8月份，长春市取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,变为鼓励“实物安置”。
显然，棚改货币化将收紧成为板上钉钉的事实，但棚改不会因此受到影响，政策调整的是货币化安置政策。东北证券认为，棚改货币化安置并非全国“一刀切”，而是“因地制宜”、“因城施策”，对库存不足地区，严控货币化安置比例。
国务院常委会正是提出了因地制宜的管理政策，库存压力小、房价上涨压力大的两类市县将成为先行取消货币化安置优惠政策的地方。
兴业证券指出，房地产销售周期的开�...