自8月9日发布「独立血透中心」投资7大核心问题（全）以来，收到很多机构和朋友的积极回应，在此，汉渝君一并谢过！
本期特将大家集中关心的一些热点问题进行统一解答，不当之处，还请各位大咖多多指正。
【关键词】
用地性质、选址地段、建筑面积
房屋楼层、布局设置、市场需求
【正文】（原创/汉渝君）
建议仅供参考 切勿照搬照用
一、应该选择哪种用地性质的房屋
一个标准：规划的医疗用地或可以转变为医疗用途的房屋。
对于小型医疗项目来说，拿到规划医疗用地是不现实的，而少数情况下能分一杯羹却又不想要，如刚开发的新城区；
所以，「可以转变为医疗用途的房屋」必然成为新办中小型医疗机构选址的唯一选择。
什么样的房屋可以转为医疗用途？
各地说法不一，大概意思差不多三点：
用地性质原则上以商业、办公、厂房类为主；
既有住宅、宿舍、小区会所、文化、体育、社区服务等公共配套设施，以及与餐饮、生产性厂房紧临的房屋，不可用于医疗用房；
选址相邻权利人（业主/住户和社区内现有医疗机构）无明显反对意见。
第一条大多没问题，问题都出在第二条、第三条，很多人想打「擦边球」，结果吃了哑巴亏（前期投资打水漂），这样的案例不在少数，尤其是近些年（百度一下就知道了），
所以，很多人只好首选独栋或者独门独院的房屋来降低选址风险。
但对于血透中心来说，独栋或者独门独院房屋的面积太大了，又不合适，正因为如此，汉渝君三次才说「选址是投资独立血透中心的首要解决问题」。
没有人会承诺你最后一定可以办成，因为这不是一个人能说了算的事；但我们也见过一些医疗机构的旁边就是餐饮店，这又怎么说呢？
只有拿到证照后正常开业了才是真理，这个问题只能靠自己具体情况具体把握了。
除了房屋用地性质外，另一个比较重要的就是房屋地段问题。
二、项目选址地段有哪些硬性要求
关于血透中心的地段选择没有固定标准，汉渝君能给的建议有：
相邻25米内无托幼机构、中小学校、食品生产经营单位；（距离学校距离越远越保险）
一楼有合适的空地建污水处理池，污水处理后的臭气能引至建筑楼顶排放；（大概需要10平米左右）
同类医疗机构距离不少于1公里；（门诊机构是这样要求的）
10公里范围内必须有二级及以上医疗机构签订医疗绿色通道服务协议；（硬性规定）
交通便捷，门口朝向马路，能看到机构门牌；（大多可以满足）
汽车能直接开到一楼门口，方便上下车，最好是人道和车道分开；（安全方便）
至少有2-3个固定停车位，有成熟配套的物业管理；（解决水电生活垃圾等）
必须与一家具有血透慢性并发症诊治能力的三级医院签订服务协议；（硬性规定，最好是当地的三级医院）
除这些要素外，一般商业选址的首要遵循法则是「金角银边草肚皮」，但它并不适用于独立血透中心，这又是为什么呢？
三、不能遵循「金角银边草肚皮」
商业店铺选址地段的首要法则是「金角银边草肚皮」，这个法则也适用于一般医疗机构的地段选址，但不适用于独立血透中心，原因有三：
其一，血透中心的总服务能力是有上限的，一旦服务量饱和，你就没有多余能力服务新的顾客了；不同于超市等需要顾客越多越好，最好是把长队排到大街上；
其二，血透中心的顾客基本都是稳定、固定了，类似于「一个萝卜一个坑」；不像餐饮等行业服务的顾客是流动的，甚至每天都是新的，需要大量的新顾客就必然要求地段要好；
其三，商业旺地的租金都比较贵，而血透中心盈利的关键在于成本控制（因为其服务总量有限意味着总收入有限，要想多盈利就只能靠最大程度控制成本）；说白点，血透中心的利润都是「一点一点抠出来的」；
为了便于自己把握，给个房屋租金的参考建议：
每月租金分摊到每个血透单元＜50元/天，在这个基础上越少越好；（注：这绝对不是说位置越偏越好）
即：如果每台血透机一天服务2个患者，就相当于每个患者的直接房租固定成本是25元；
那么，要是你有20台血透机的话，不管血透中心房屋面积多大，你一个月的房租应该控制在3万元以内：
50元/天个血透单元×20个血透单元×30天
=3万元
当然，如果您碰到地段好而租金又非常便宜的好事，只能说明您「走了狗屎运」。
四、血透中心至少要多大建筑面积
有三个硬性要求需要满足：
最基本要求是建筑面积不少于500平方米，因为大部分地方规定专科门诊的建筑面积不小于500平方米（血透中心至少参照此标准），综合门诊的建筑面积不小于600平方米；
另一个硬性要求是医疗用房面积占比必须在75%以上，这个一般都会达到；
第三个硬性要求是每个血透单元的使用面积不少于3.2平方米；（这个要求一般也都能满足，因为一张透析床常规长度2.0米、宽度0.9米，加上床间距至少0.8米，合在一起就是一个长2米、宽1.7米的长方形，面积是3.4平方米，肯定大于3.2平方米）
除此之外，究竟建筑面积要多大就只能依据建设多少个血透单元来定了，参考以下几点：
透析室占用的面积最多只占整个血透中心面积的1/3，有的甚至只比1/4多一点；当然，如果你想把血透单元设置的宽松一些、或者做成小单间、或者房屋内部格局实在不好使用等就另当别论了；
接诊大厅、三个通道大概会占用整个血透中心面积的1/3，虽然面积可能有伸缩，但不会相差太远；
剩下的水处理室、医护办公室、治疗准备间、干湿库房、配液室、污物间、卫浴间、抢救室、收费室等等，至少也要占个1/3；
所选房屋的公摊系数是多少？商业用房一般在30%以上，离谱点的可能会超过50%；公摊系数越大，需要的建筑面积自然就越大；
汇总一下简单的说，一般的，如果房屋是理想的一整个大平层，建20个血透单元的血透中心至少需要建筑面积650平方米，30个至少需要750个平米，40个至少需要850平米。
这只是汉渝君给各位的理想情况下的参考建议，具体要根据实际情况来定；
比如，你要建一个20个血透单元的血透中心，找到一处650平米的房子，但是房子是上下两层的（每层300多平米），这样是不是就可以了呢？
不行！
我们接着来说说为什么？
五、血透中心房屋楼层有什么要求？
能租到面积合适的一整个大平层做血透中心是最好的，但在实际操作中，常常需要租用2个楼层才能满足血透中心的面积需求，有的是2、3楼，有的是3、4楼；
（租两层的一个原因是房租可能会相对便宜，另一原因是确实找不到合适面积的大平层）
之前广东一家投资机构给汉渝君来电，说他们看中了一栋独立的4层大楼、面积1000多平米，地段好、风水佳、租金也便宜，简直「踏破铁鞋无觅处」了，想请我们过去帮忙评估评估；
我只问了他们一个问题就直接否了他们的想法；单层最大面积是多少？
这个和上文说的650平米两层楼不适合做血透中心的原因是一样的：
单层最大面积太小，最少要400平米以上，
而且血透机越多，单层最大面积要求越大。
有人会问：650平米，两层楼每层放10台血透机；1000平米，楼上三层楼每层放10台血透机；10台机器能占多大空间啊？大不了70平米，面积应该足够啊，怎么不行呢？
原因很简单：
从技术和经济的角度，血透机数量不是很多的情况下（不超过50台），血透机（透析室）只会放在同一层楼，不会分开在两层或三层楼。
这里主要涉及一个技术问题：
透析需要反渗水，而要把反渗水机产生的反渗水送到透析机有一个回水压力问题，一般回水压力为1公斤；如果水处理室和透析室存在高度差，就需要增加回水压力，大约为一层增加一公斤。
举例来说：水处理室和透析室都在2楼，反渗水机的回水压力为1公斤；如果水处理室在2楼、而透析室在3楼，那么回水压力就要为2公斤。
再说得通俗点：一个水处理室只能同时供一层楼的透析室使用，不能同时既供2楼、又供3楼，「脚踩两条船」在技术上是不过关的。
说到这里，可能有人会建议：多搞几套水处理系统，一层楼一个不就解决了吗？
方法是没问题，但您要知道，一套水处理系统至少需要20-30万，好的更贵；多搞几套的话，增加一次性投资额事小，关键是后期水处理系统的使用和维护成本都要翻倍增长，并且还浪费；
所以，您看到血透中心的透析室基本都在同一个平层，并且和水处理室也是在同一个平层。
如果这方面的技术专家有好的解决方案或不同观点，请联系汉渝君或留言，不胜感激。
六、透析室的布局设置有哪些讲究
首先必须分普通透析区和隔离透析区，两区完全隔离，并且候诊区也是分开的；
管理规范中对隔离透析区的血透机数量没有具体规定，这个需要根据实际病人情况来定，一般大规模血透中心的隔离透析会区分乙肝病人血透机、丙肝病人血透机、肺结核病人血透机等，其中以乙肝病人透析机占多数；
普通透析区的要求则相对简单，有的直接做成一个大通间，按照行业专家的建议：从安全管理和工作效率的角度，每个透析区最好放置12-18台血透机，最多不宜超过20台；
另外，如果血透中心的面积足够大，可以考虑设立vip透析室，服务一部分有更高需求的病人；目前见得较多是一个房间放置3-5台血透机的vip透析室。
七、如何判断区域市场的需求潜力
这个问题其实上次已经说过了，本期我们再补充一下，主要依靠以下三类数据去判断：
第一：根据透析病人发病率和治疗率推算当地需求病人总量：
上期我们推荐了一个最简单的计算公式：透析治疗病人数约占当地总人口的1/600-800，简单理解为「一个800万人口的城市至少有1万病人需要透析」；
第二：调查当地所有血透中心现有就诊患者数量：
这个好办，通过其中一家血透中心就能联网了解到区域内其他机构就诊患者的情况；然后对比估算的需求病人总量和现有就诊病人总量，看看差距还有多大；
第三：调查当地半年到一年的潜在病人数量：
这个数据需要到当地大型三级医院的血管外科和肾病科去了解；
到血管外科主要是了解半年内动静脉造瘘手术的病人量有多少，因为长期血透病人必须进行动静脉造瘘手术（少数病情不允许的除外）；
在动静脉造瘘手术的病人中，约有20%是属于血透前的预防性造瘘，剩下的都是开始血透后才去做的造瘘手术；
而预防性造瘘手术一般会选择在血透前3-5个月进行，也就是说大概20%造瘘手术病人会在术后3-5个月内进行血透治疗，属于新增的血透病人；
到肾病科主要是了解肌酐异常的病人量，当病人肌酐值超过300μmoi/l时，医生就会建议患者进行预防性造瘘手术，为后期可能的透析治疗做准备；一旦病情变化，随时可以接受透析治疗；
而肌酐值超过500μmoi/l病人，尤其要重点关注，因为这是透析治疗的参考临界值；
总的来说，通过预估需求总量和现有就诊量的差量、肌酐值300μmoi/l以上的病人量、以及半年内接受动静脉造瘘手术的病人量等数据，基本可以对目前市场需求潜力进行一个相对准确的判断了。
以上就是本次分享的全部内容，最后，借用《增广贤文》两句哲语作为本次分享的结束语：
近水识鱼性，近山识鸟音；
欲知山中事，须问打柴人。
同理，要了解市场需求、做好项目选址，最有发言权的莫过于当地医疗专家和就诊患者，与他们缺乏交流就是「闭门造车」。
如果您觉得本期的分享还行，请您分享给身边更多的朋友，诚挚感谢！
如果您有好的观点与大家一起分享，或有任何想对汉渝君说的，请您在留言区留言，诚挚感谢！
（本文部分图片来源于网络，如有侵权，请私信我们删除，谢谢）
end