刨根问底之前先弄清楚几个关键本质，商铺的本质是投资性产品，用于经营，商铺属于长线投资，房东靠租金获利，细水长流，时间越久越值钱；住宅的本质是消费性产品，用于居住，短线投资，业主靠差价获利，越新越好。因为店铺是建立在房东收租的基础上来运营收回商铺成本，所以就造成了商铺生意难做的第一个原因：房价逐年攀升，购买商铺成本也大增，房东为了回本，房租不定时涨价，做生意最主要的租金成本居高不下。再者租赁商铺一般还会有3%-10%不等的逐年递增，在熬过第一二年的保本期好不容易有利润可图又被房东递增征收了。商铺一般都还会有各个部门的额外费用，物业费，卫生费，垃圾处置费，水电费积少成多也是不小的开支。其次聘用人工成本高，现在不管做什么生意人工成本肯定是比较大的一笔开销，招人难，招到人工资费用也高。复合多个因素，做生意的老板不是十足的把握在租赁商铺的时候都不敢租赁的，更何况加了转让费装修费的转让店铺，敢接盘的更是凤毛麟角了。
生意不好做除了房租人工费等主要成本高之外，还有非常重要的另外一个外在因素冲击——物流业发展，互联网电商兴盛和智能手机普及。随着物流行业的快速发展，疯狂的“网购”“微商”互联网时代加大了对实体经济的冲击和分流。相比于成本高的实体商铺网络店铺成本就低很多了。越来越多的老百姓习惯足不出户解决购物的生活方式。老百姓购物方式的改变最直观体现就是商业街或者商城人流量越来越少。而开门营业最主要的就是靠人流量。随着互联网电商发展实体店铺的生意会更加困难，实体店倒闭愈发频繁。
实体店铺相对于网络店铺还有自身的发展缺陷，比如内耗严重，变现困难，市场透明度低，规模小，投资成本高等。实体店铺经营困难重重也不能只把矛头指向以马云为代表的淘宝电商店铺，老板们也不能全怪网络店铺摧毁了实体店铺，实体店铺除了上面发展受阻原因，还有最重要的一点：实体店铺不能随时代潮流变化而改变销售模式，停止了创新能力，不能创造出新的盈利点，不能快速转型，实体店铺做不到上面几点，经不起市场考验，自然只有关门大吉了。
实体店铺商铺的老板们除了后悔做生意之外还有更重要的事情要做，现代消费者的消费需求越来越精细化，对商品的价格和体验也越来越精明，老板们要更多研究怎样把购物和消费者的体验联系在一起，让去店铺购物不仅仅是购物，更多的是生活方式，是在网络店铺里没有的新型购物体验。你店铺里面有没有能让消费者买到与电商平台上不同的产品，能不能有个性化服务，能不能有更低于网购平台的价格，而且产品也更优质。电商平台可以利用物流智能手机崛起，你为什么不能让消费者通过店铺扫码也可以快捷送货到家那？怎样在新的市场下与电商平台争夺客流，怎样让消费者更愿意去你那里“逛”和消费应该是实体店铺老板们的突破之路。