政治背景
巴塞尔协议
2010年9月12日，巴塞尔银行监管委员会（bcbs）在瑞士巴塞尔召开央行行长和监管当局负责人会议（ghos），就巴塞尔协议新框架细节达成一致意见，并在11月的二十国集团（g20）首尔峰会上获得签署。巴塞尔协议iii的内容主要为，提高了资本充足率的要求，严格资本扣除限制，扩大了风险资产覆盖范围，引入杠杆率，加强流行性管理。
《商业银行资本管理办法(试行)》（中国版巴塞尔协议）
中国银监会2012年6月8日发布《商业银行资本管理办法(试行)》，管理办法分别对监管资本要求、资本充足率计算、资本定义、信用风险加权资产计量、市场风险加权资产计量、操作风险加权资产计量、商业银行内部资本充足评估程序、资本充足率监督检查和信息披露等进行了规范。
《商业银行押品管理指引》
《管理指引》对押品管理作出了全面规定，不仅明确了岗位责任，完善了信息系统，规范押品管理业务流程，同时，对押品分类、估值、集中度管理、压力测试等也提出了明确要求。
押品管理及现状
我国信贷业务发展现状
信贷规模
随着我国经济建设的快速发展，我国金融机构的信贷业务也在快速发展，信贷规模逐年增加，根据人民银行统计数据显示，截止2017年6月末，金融机构人民币各项贷款余额114.57万亿元，同比增长12.9%，增速比上季末高0.5个百分点；上半年增加7.97万亿元，同比多增4,362亿元。2000年至2016年末银行业金融机构人民币信贷变化情况如下图：
不良贷款情况
从不良贷款方面来看，根据银监会披露的数据显示，2016年末，我国商业银行不良贷款余额达1.51万亿元，较2015年末增加2,379亿元；不良贷款率1.74%，较2015年末增加0.07个百分点。从银行个体来看，五大国有银行不良贷款率除中国农业银行（2.37%）外均低于平均水平；股份制商业银行中除上海浦东发展银行、招商银行、恒丰银行略高于平均水平外，其余均低于全国平均水平；而相对于股份制商业银行，城市商业银行和农村商业银行的不良贷款率明显较高，前十名均高于全国平均水平，各类银行不良贷款率排名统计如下：
五大国有银行2016年不良贷款余额及不良贷款率
股份制银行2016年不良贷款余额及不良贷款率
城市商业银行2016年不良贷款余额及不良贷款率
农村商业银行2016年不良贷款余额及不良贷款率
从上述数据不难看出，在信贷规模逐年增加的情况下，商业银行不良贷款率也在逐年增加，特别是一些中小型商业银行的不良贷款率相对较高，在此背景下，具有风险缓释作用的押品管理的重要性进一步凸显。
商业银行押品管理存在的问题
由于押品管理贯穿着银行信贷业务的贷前、贷中、贷后、不良贷款处置等不同阶段，在银行内部涉及到不同的业务主管部门，流程繁多。因此，就目前阶段来说，我国商业银行的押品管理仍然存在一些问题，具体如下：
在贷前审批阶段，押品选择把关不严。
在贷前审批阶段，对评估价值审核不严，从而导致押品评估价值虚高。
在贷中管理阶段，抵质押权设立不规范。
在贷后管理阶段，押品管理不规范，价值动态监测不到位，诱导押品风险隐患。
在不良贷款处置阶段，由于对押品的评估等管理不当，造成处置价值偏低。
评估机构在押品管理中的定位
从上文统计数据及论述不难看出，目前，房地产抵押贷款仍然是商业银行的主要业务类型；另外，不良贷款率的高企及新的监管政策的实施都促使银行内部进一步加强对押品实体及价值的管理，这些对于房地产估价机构而言，都意味着大量的业务机会，但同时也存在着风险。因此，如何确定机构本身在押品管理中的定位是估价机构首先需要考虑的问题。通过房地产估价机构目前给商业银行提供的服务内容及发展趋势进行分析，我们总结可以主要从“角色定位”及“功能定位”两个方面去考虑。
角色定位：公正、独立的第三方
《资产评估法》及《房地产估价规范》均强调了估价应遵循“独立、客观、公正”原则，《资产评估法》对评估机构及评估人员的法律责任也进行了明确规定，《资产评估法》实施后已经出现了对估价人员和评估机构处罚的案例，因此，无论从规避法律风险、估价机构的长远发展及估价职业道德等方面进行考虑，房地产估价机构的角色定位应确定为“公正、独立的第三方”。
功能定位：价值评估、价值审核及咨询
在信贷业务的贷前、贷中、贷后及不良处置阶段，房地产估价机构均提供着不同的服务内容，但总体来看提供的服务主要为押品价值评估、押品价值的审核、押品价值的重估、押品管理建议咨询等，总结起来就是价值评估及咨询。
价值评估
房地产估价从某种意义上来说是发现房地产的价值，但对于房地产估价机构及估价人员而言，作为“公允价值提供者”，需要严格按照房地产估价的独立、客观、公正、合法性、有效性、谨慎性原则等估价原则，并遵循房地产估价规范及房地产估价人员职业道德，合理选用估价方法及估价参数，做到取值有理有据，并严格按照内部审核流程进行审核，审慎确定押品的抵押价值并出具抵押价值评估报告，以确保押品评估价值的公允性。另外，估价人员在评估过程中还应对押品的权属状况、使用现状、他项权利等进行调查和核实，找出押品存在的如权属是否完善、是否涉诉、是否闲置或停工、是否存在抵押等问题，并在评估报告中进行提示说明。
价值审核
考虑到目前一些大型央企资产评估报告采取外部评估机构进行审核的模式，未来商业银行必将会对于一些贷款总额较大、较复杂或预计风险较大的项目，委托第三方评估机构进行审核。另外，在押品重估过程中，由于不可避免的会出现部分押品评估值与重估值存在较大差异，为核实差异原因及发现问题，此时就需要对原评估价值的评估报告进行审核，找出评估过程中在价值类型确定、评估范围确定、评估方法选择、估值参数选取等方面的问题，为银行加强押品管理提供参考。
管理咨询
商业银行管理人员专业技术能力普遍不高，银行迫切需要提高押品管理人员的专业技术能力，而目前其主要方式为对押品管理人员集中进行培训，此时，房地产估价机构的专业能力就充分体现了出来。其次，押品贷后重估一般为批量重估，涉及押品基本上在1,000笔以上，此时，除了对每个押品进行价值重估外，还需对重估的押品的类型、价值变动情况等进行统计分析，发现其中存在的问题，并给出意见建议，为银行规范押品管理提供参考。另外，贷后重估项目实践过程中，还发现商业银行的押品管理信息系统也并不完善，房地产估价机构可以根据商业银行的管理需要，结合房地产估价专业知识，对管理系统在数据标准化、统计分析、风险预警等方面提出改进建议。
结语
房地产估价机构已在商业银行过往的押品管理过程中特别是贷前阶段发挥了重要的作用，随着《商业银行押品管理指引》的实施及行业监管力度的进一步加强，房地产估价机构必将会更深入的参与到押品管理过程中去，为商业银行提供抵押价值评估、评估报告审核、贷后重估及管理咨询等全方位的服务，在实现业务收入增加的同时为商业银行规范押品管理、降低风险提供技术支持，从而实现双赢。