如果说酒店业务不好，一方面是由于国内市场的过度开发，就像购物中心一样，产能过剩稀释了酒店的收益；另一方面，急功近利的开发商们大多看不上这种投入多、回收慢的业务。
而像这样以较大折让出售这么多低于净值的酒店资产，一方面说明酒店属于商业地产，估值只能按收益法。这也是富力最后和万达讨价还价4天还能砍价140亿元人民币的依据；另一方面，在不远的将来，你一定会看到类似的收购发生在购物中心领域。
所以，没有必要急着抢地盘，如今国内的市场环境已经与20年前释放人口红利和改革红利的高速发展年代完全不同了。无论是人口和消费的增长，还是通货膨胀，都已经不再支持这种持续性的两位数的增长。
3300万平方米商业地产面积，要产生330亿元人民币租金收入和5年20%的增长，会是一个什么情景？
第一，3300万平方米商业地产产生330亿元人民币的租金收入，就是每年每平方米商业面积要产生1000元人民币的租金。（注意：我没有用建筑面积或可租面积的描述，因为按万达的统计口径，主力店采用建筑面积，而商业街（mall）是采用可租赁面积，所以这里统称为商业面积。一个平均建筑规模17.5万平方米的万达广场，平均商业面积约为10万平方米，与万达到2018年要达到的330个购物中心总数也非常吻合。
更直观地说，就是所有万达广场每天每平方米要产生2.7元人民币的租金。如果按行业通常的10%租金承付能力收取租金（或者叫租售比），则万达每平方米的销售额须达每年1万元人民币。这里需要强调的是，租金都是由销售额决定而不是合同。
而且由于众所周知的原因，万达也一定会竭尽全力达到这个目标。但这个数据经不起推敲，因为就以一个万达广场平均贡献1亿元人民币租金来计算（王健林对外宣称的3300平方米产生330亿元人民币租金的基础），这330个购物中心在2018年都要有良好表现。目前国内几乎所有的一二三四线城市的新开购物中心，由于供给过剩，收益普遍大幅低于预期。
万达自身还有一个很大的问题，就是因为实行轻资产战略，其中至少有超过10%甚至更高比例的购物中心已经不属于万达商业。所以，万达实际的租金收入，若要继续保持和近年数量上的增长线性同步几无可能。购物中心的表现低于预期，加上万达轻资产比例的快速上升，会进一步降低万达广场的租金收入和稀释万达广场的单店坪效。
以万达的房地产思维，保持20%的扩张速度被认为是可能的。就以到今年8月31日为止的212个万达广场为例，20%的扩张需要2018年一年再新增42个新的万达广场。而万达最近对外宣称2018年的新开项目将是52个，这也差不多就是万达广场对外宣称的发展速度。
澳大利亚的urbis公司连续数十年跟踪统计澳大利亚购物中心市场的综合表现，它也是全球市场购物中心在对标分析上做得最好的企业。而且相对来说，澳大利亚购物中心的零售商有着全世界最强大的租金承受能力。
urbis的一个常年跟踪数据显示，当租售比超过18%，零售总额就会呈现下降趋势。图3和urbis的说明都指的是单元店铺的坪效，如果包括主力店的租金，则总体坪效或者租售比也就在10%左右。所以我用10%的租售比分析万达和国内市场已经是一个很乐观宽松的估计了。
恒隆广场在只有上海两个标杆购物中心的2010年，其市值达到了最高的1700多亿港元，但是此后随着几乎一年一个相继开业的沈阳皇城、济南、沈阳市府、无锡、天津，一直到2015年的大连恒隆广场，其市值就只有700多亿港元了，虽然近日有所回升也不过800多亿港元。虽说恒隆后开项目的总体表现不能和上海的两个标杆对比，但对比国内市场其综合坪效还是相对较高的。