今天我想谈一个大家关心的热门话题，也就是房地产市场和房价问题。对于这个问题社会上争议很多，有许多说法听起来“似是而非”。我想先回应一些“似是而非”却非常流行的说法，分析一下在房地产问题的背后究竟存在什么问题。
这一轮房地产的风波，最突出的现象是“两极分化”，少数特大城市加上若干人口集中的大城市房价飞涨，人们感觉很恐怖；与此同时，三、四线城市高喊要去库存，但房子卖不出去。
以前是特大城市泡沫涨了，其他中小城市也跟着涨，但是这次是一方面暴涨，另一方面却是下跌；一方面是供不应求，另一方面却是卖不出去，这是基本的事实。我们需要解释这是为什么？于是许多“似是而非”解释“为什么”的说法就来了。
第一种说法是货币太多了。中国的m2(货币)这么多，超过gdp多少多少倍，自然房价就要涨，这是一个“似是而非”的说法。当然，任何价格上涨都跟货币有些关系，但是反过来说，货币是一般等价物，它可以交易任何东西，即所谓的大水漫灌,水可以流到任何一个缝隙里去，可以流到任何一个市场上去。
可是，这次货币怎么没有流到猪肉市场上去？怎么没流到食品市场上去？蔬菜市场上出现了“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”，货币怎么没到这些上去呢？怎么没到股市上去呢？货币是跑到楼市上来了，为什么没去二、三线城市，而只是集中在大城市？货币总是和价格有关系，任何价格涨了后面都有货币因素，但是用货币这个一般等价物，无法解释某些市场上的特殊现象。
相对比较历史上的货币总量，并不是最多的，尽管比例在提高，杠杆在加大，但是现在每年m2的增长速度是10%、11%，而以前很长时间都在18%、19%。说钱多了，这是一个并不能解释问题的说法。
第二种说法是“土地贵”。大家都听说过房价贵是因为地价贵，特别是房地产商特别爱说，地价比现在的房价都贵了，将来房价一定更贵，赶紧买房吧。这种说法为什么似是而非？一般来看，土地在前，房子在后，土价贵自然房价贵，因果关系好像挺明显。
但是我要问问房地产商们，楼价贵不是你们拍出来的吗？你为什么敢拍这个价？各地都在限楼价，即使是不能超过楼价，大家还是举牌往上拍，结果就竞拍出了“地王”。地价是个派生价格，最终的产品还是房价，你预计未来的房价比现在的房价还要高，所以你才敢现在把地价拍得更高。
有的房地产商说我的预计错了，当时预测房价还要涨，现在政策变了，结果出问题了。我说就是因为你预计错误，没有预期到政府见到这个情况会采取措施。政府不可能看着这个泡沫不断鼓起来，最后崩盘，导致全国性的大危机。因为你没有预计到政府会改变政策，当时拍了那么高的地价，将来卖不出那么高价的房子，原因只能怪你预期出现了错误。
1998年的香港，危机来了房价跌了50%，楼没有卖出去就是房产商的损失。楼价高不高取决于很多因素，而楼价下跌了，你当时已经付的高价地钱也没有人退给你。老百姓悲惨的是欠银行的按揭贷款，房产价格还不如债务总额高，就成了负产阶级。这属于泡沫产生之后的问题，都属于预期错误的问题。
当然，政府在土地问题上存在很大的问题，我想在后面着重讲这个的问题。这里我首先要说的是，现在最流行的两个说法，都解释不了目前楼市的价格问题。
接下来，我们再系统的把土地问题讲一讲。买房子就是买地，地是最基本的资源，也是最基本的资产。很多东西的价格，包括制造业、商业的成本、老百姓的生活成本都和地价相关。我们平时买商品，价格中的一部分就包括商业成本中的地价成本。有必要把土地问题稍微系统讲一讲，让大家理解土地在经济学上的意义，知道土地在现实生活当中起到的作用。
首先，中国是一个人多地少的国家，也可以说是世界上土地稀缺度最高的国家。土地稀缺度的衡量，并不是按你拥有多少土地面积，而是按可居住面积计算。中国虽然有960万平方公里的国土，但是真正能够居住的和可耕种的面积并不多，除去喜马拉雅山脉和各种各样的沙漠荒原，中国版图上绿色的平原面积很小。我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的三分之一左右，所以人地关系相对来说就比较紧张。
第二，我们在人地关系中，还有一个更复杂的因素，就是要求粮食自给自足，对这个问题经济学家有各种争论。有的经济学家说，进口粮食就等于进口土地，现在进口的粮食已经占到10%左右。但是这不是一个单纯的经济学问题，也不是进口粮食与土地关系的问题，中国的粮食问题是一个国际政治问题。
我们有些农业专家比较保守，现在管理国家这一代人也有着非常鲜明的记忆，上世纪六十年代中国闹饥荒，很多国家对我们搞了粮食禁运。我们不需要保持98%的自给自足，但是应该保证90%、85%的自给自足，这是我们国家大的战略问题，所以我们有一条控制可耕地面积的红线，这条红线就是根据自给自足的要求画出来的。
所以，一是我们的土地本来就少，二是大部分土地还要用来种种粮食，因此土地就感觉特别少。三是过去城市和农村相分离，农村家家户户都有宅基地和自留地，虽然农民住房质量不太高，但是人均面积比较大。现在情况发生了变化，很多农民进城了，但是他的那块地还在，而且也没有改变用途。
重庆搞了一个制度叫地票制，地票上写的农民有多少宅基地、承包地。农民进了城，变成了城市户口，能够享受到城市提供的公共服务，如果他愿意放弃这一块土地，这块土地就可以纳入城市建设。重庆的特点是直辖市，城市周围都是农村，农民进城和地票交易比较方便，也容易控制。
但是如果人口流动一跨省，湖南的农民工到深圳打工，让他带一个地票，由深圳去监督湖南的那块土地怎么使用、怎么置换，这个至少目前很难做到。农民进了城，增加了城市的住房需求，但是他在农村的那块土地仍然闲置着。
有人说，农民是低收入阶层，虽然进了城也不一定有买房需求，我认为这是一个接替性的过程。农民最初的需求是租房，一旦租了房子，原来住这个房子的人，就可以用获得的房租提出改善性的住房需求去买新房。很多农民在城里住的城中村、工棚、地下室，农村的家里却闲着一个大别墅，只是逢年过节才回去住几天。
很多土地闲置在那儿，闲置就等于浪费。根据任志强的计算，农村所有用于住房的土地加在一起，是现在城市全部用于住房土地的5倍。城市如果能扩大5倍的土地使用面积，情况会大不一样。但是，这个问题至少在近期内还不容易解决。
土地供给本身就有局限，再加上人为的因素，我们的城市容积率太低。多数城市批楼盘必须要建花园小区，对环境、生态要求很高，容积率只有2到3，而香港是9到10。我们本来就人多地少，人均土地稀缺程度不比香港更低，但是我们还要搞奢侈品，建很宽松的社区和房子。
比如北京要求在日照最短的那一天，屋子里要有两小时的日照时间，这标准就很高。年轻人谁在家里照日照？都去上班了。为了这两小时的日照，两个楼的间隔距离就要加大很多，因此减少了多少平方米的建筑。
很多地方为了提高容积率，多几个平方米就能多卖点钱。很多房地产商希望提高容积率，但是还得走后门去贿赂。一般性的问题是，土地紧缺，供给就相对少，土地贵了自然会影响地价，从供给侧角度确实有这个因素。
除了这些因素之外，我想说的是，最近这一轮地价暴涨和房价暴涨，或者房价带动地价暴涨，或者预期房价带动地价涨，暴露出一个重要的政策性原因，就是我们的城镇化战略导致两极分化。
中国从来不说城市化，而是说城镇化。城镇化和城市化在概念上没什么区别，都是农民进城人口迁移的过程。但是在现实当中，不同的提法代表着不同的政策和不同的做法。
这些年我们的基本做法，是限制大城市发展，鼓励小城镇发展。小城镇发展显然是地是不受限制的，至少没有冲到顶，地是敞开供给的，大城市首先从限制人口开始，对人口流入设定一个规模，于此相适应来配备土地。
城市有多少人就有多少土地供给，就提供多少公共设施和服务。北京市就提出城市人口到什么时候要控制在多少万以内等等。大城市中心和周边只能有这么多的土地供给，这就是现实。
因此，我们的愿景是什么呢？就是希望人们从农村迁移出来以后，都到小城市中去找工作和安居乐业。我们不要把幸福函数复杂化，年轻人迁移的目的，就是要找一个好一点的工作，找一个有兴趣的工作，找一个收入高一点的工作，这是最基本的。可是现实中，很多产业和企业并没有到小城市去，相反小城市的企业都往大城市搬。
在内陆地区的一些地方，原来指望沿海地区产业转移到这里来，内陆地区的小城镇可以发展。但是这些产业还是去了内陆地区人口聚集的大城市。企业没到小城市去，人怎么会到小城市去呢？它无法提供那么多就业，也无法提供那么多收入，所以人们还是涌向大城市。
我们要研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化？为什么农村人口要向城市集中？最早出现的是乡镇工业，后来许多乡镇工业都进城了。因为在分散的乡村没法搞工业，它不具备聚集效应，而聚集效应是规模效应的一种。
当年农村搞乡镇企业，每个镇或每个村都要搞工业，修路、通电、拉根电话线成本都非常高。而在城市周边搞开发区，它的基础设施不仅便宜，而且更健全、更齐备，包括物流，包括交通，包括信息等等，更有利与产业的发展，同样的投入可以支撑更多的产业和更多的企业。
城市化的基本定义和逻辑就是聚集，越大的聚集越有优势。当然大的聚集也可能产生一些负的效果，但是总体比较，它的收益和成本代价哪个更高一点，最后就会向哪方面倾斜。世界历史近百年来，大城市越来越发展，人口越来越向大城市集中，包括发达国家的大城市集中程度也是越来越高。联合国专门写了一个报告《大城市的优势》，说连治理污染也是大城市更有效益，只有一定规模人口的大城市，才可以建设高水平的污水处理厂。
人口聚集还会带来很多东西。产业的聚集创造了就业，创造了收入，有就业和收入就能吸引人口。而人口的聚集又会创造新的服务业的就业，服务业就是家庭生活的社会化。在农村，你想去饭馆吃个饭可能要走二十里路，去饭馆吃的人少，饭馆没有规模效应就发展不下去。
城市人口聚集，大家可以很方便的去下饭馆，整个家庭生活就社会化了，同时又创造了更多的就业。顺便说一说，你自己在家洗头是不计入gdp的，也不创造收入。如果你到外面洗头，理发师的工作就创造了gdp，你就创造了别人的就业和收入，这就是人口聚集带来的好处。
现在高级知识分子、大学毕业生都愿意往大城市聚集，就是因为大城市有创新的机会，这涉及到现代经济学一个重要的知识外溢效应原理，知识存量在互相碰撞中可以产生新的知识增量，知识存量越多增量越多。
从城市角度讲，人口越聚集，越能创造新的机会、创造新的经济、创造新的知识。大城市人口聚集，往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等等，很多年轻人选择在北京漂着，就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。2008年、2009年金融危机以后，沿海地区经济自由落体式的下滑，有2000万农民工下岗提前回家过年了。但是刚过完春节，我们观察到有很多人又跑回城市来了。
当时经济还没有恢复，人为什么就回来了？在调查中，一个小伙子说，回到农村我的手机没信号，所以我非得回来不可；另一个小姑娘说，我回去以后头发没法打理，所以就回来了。年轻人回到城里来，不光是因为这里有工作，而是更喜欢这里的生活。总之，大城市不仅创造了就业，创造了收入，而且还能不断产生新鲜的事物，这就是人口迁移的规律。
回顾中国这些年来的发展，人口迁移大多数是奔着大城市去的，当然也不是一下子都到了北上广深，而是一个阶梯一个阶梯上来的。很多在大城市打工的农民，已经在家乡的县城里买了房子，县城里的人想去地市级城市，地市级城市的人又想去省城。
大城市必须要聚集一定规模的人口，才会出现好的学校、医院和各种文化生活。据说少于一千万人口的城市，都养不起一个以西洋音乐为主的音乐厅。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中国也不例外，人的基本选择逻辑是一样的。
然而，我们现在实行的是大城市设限，不让人们进大城市，没有按照未来人口不断进入大城市的规模，来考虑和安排各方面公共品的供给，包括土地的供给。如果现在还是计划经济，还在严格执行户籍制度，人口只能在原户籍地所在地待着，你还可以规划和掌控大城市规模。
但是，现在政府已经不能禁止人们选择到哪里去了，因为迁移是自由的，人为设限只是想控制资源，但�...