我们通过脉冲响应模型发现，尽管短期内，外汇占款增速的变化对金融机构贷款增速在前两个月内呈现同向变动，这主要由于央行及商业银行政策需要调整时间，同时贷款业务具有一定惯性；但中长期看，外汇占款增速变化与金融机构贷款变化呈现负相关。即在进入弱美元周期后，金融机构贷款增速将下降，而强美元周期下，我国金融机构贷款增加将保持增长。
数据来源：wind，同策研究院
我们利用周期模型对美元指数模型预测，预计2020年和2021年，美元指数将达到98.6和93.05，仍处于强美元周期阶段。再通过建立模式，对金融机构贷款增速进行趋势外推，预计2020年和2021年，中国金融机构贷款增速将分别达到13.1%和13.74%，规模达到173.2万亿和197万亿，短期内，国内信贷处于稳步规模扩张阶段。个人住房贷款余额是信贷规模重要组成部门，保守估计2020、2021年，个人住房贷款余额将分别达到32.39万亿和37.49万亿。实际上，2020年两会也明确“引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。”
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乐观估计情形下，2020年和2020年个人住房贷款余额将分别达到35.51万亿和41.46万亿；中观估计情形下，2020年和2021年个人住房贷款余额将分别达到33.95万亿和39.48万亿。
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事实上，全国商品住宅销售金额增速与个人住房贷款余额增速具有明显的相关关系，通过对房贷余额的增长预测就可以预测未来全国商品住宅销售金额及面积规模。预计乐观情况下：全国住宅销售金额2020年达15.59万亿元、2021年达17.25万亿元；中观情况下：2020年14.53万亿元、2021年15.97万亿元；悲观情况下：2020年13.46万亿元、2021年达14.69万亿元。
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在未来销售面积方面，2010-2019年，全国商品住宅成交均价年均增长7.7%，尽管城市层面个别项目出现降价行为，但考虑到2020-2021年，重点城市的高价地入市推升房价等结构性因素，依照年均7.7%房价增长预测2020-2021年房价较为合理。根据上文在不同情形下，全国商品住宅成交金额的预测得到，2020年，全国商品住宅成交面积在13.46-15.59亿平米，同比增幅-10.32%-3.87%；2021年，全国商品住宅成交面积在13.64-16.01亿平米，同比增幅1.32%-2.7%。
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综上所述，在强美元周期内，政府会实施积极的货币政策，保持m2增速稳定，金融机构信贷规模将进一步提升，从而也推动个人住宅信贷规模余额的增加。在未来国家不发生重大经济政策变化的前提下，我们保守估计到2021年，个人住房贷款余额将分别达到37.49万亿，相应的商品住宅销售金额将达到14.69万亿元，商品住宅销售面积达到13.64亿平米的规模。
来源：同策研究院 同策研究院