【研究报告内容摘要】
从我们跟踪重点城市高频数据来看,4月市场成交继续修复,一二线回暖程度大于三线。2020年4月,37城新房销量同比增速为-17.9%,较上月回升16.1pct,1-4月新房销量累计同比为-30.3%。分一二三线城市来看,4月单月一、二、三线成交量同比分别为-22.7%%/-21.9%/-12.3%,较上月成交分别+24.5%、+15.0%、+10.8%。
房地产板块一季度营收、净利增速下降明显,杠杠维持稳定,经营性现金流大幅减少。2020年一季度房地产行业营收增速-4.71%,较上年同期-27.25%,扣非归母净利润增速-39.64%,较上年同期-49.59,营收和归母净利的下滑主要系疫情影响了竣工节奏。截至2020年一季度,行业资产负债率为79.16%,与2019年末持平。经营活动现金流净流出1750.94亿元,较19年同期增加81.59%,主要受疫情影响销售回款大幅减少;筹资活动净流入1663.01亿元,较去年同期大幅增加42.17%,国内逐渐宽松的融资环境显著缓解了房企面临的资金压力。
政治局会议重提“房住不炒”,房企融资环境逐渐改善,5年期lpr下行10bp。4月17日,中共中央政治局会议再次重申要坚持“房住不炒”的定位。在疫情的冲击下,第一季度gdp等出现了比较大幅度的下降,但中央对房地产市场的政策仍有定力,表明“房住不炒”已变成常态化调控。在供给端,随着内外流动性宽松,房企融资环境逐渐改善,从近期房企的发债情况来看,融资成本明显降低。
在需求端,5年期以上lpr为4.65%,较上期下降10个bp,为年内lpr的第二次下调,4月政治局会议提出运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,我们认为未来lpr将继续下行。
20q1公募基金对房地产板块配置比例下降,偏好高弹性、现金流呈现改善的成长类房企和物管公司。
投资建议:疫情对行业基本面的负面影响在逐渐修复,在内外流动性宽松的环境下,行业资金面持续回暖,二季度行业或迎来需求的集中释放。目前政策支持主要集中在供给端,虽然近期基本面的回暖对后续政策的调节力度形成压制,但下半年销售压力仍较大,政策边际宽松的逻辑仍不变,关注下半年需求端政策的支持程度。板块当前估值处于历史低位,部分重点个股股息率较高,长线投资价值凸显。我们推荐业绩确定性高,内生性增长动力强的万科a(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,现金流逐渐改善的阳光城(000671)。
风险提示:经济及行业的下行压力;政策调控的不确定性

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