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大厦介绍 ：
京基100（kk100），原名京基金融（kingkeyfinancialcenter），楼高441.8米，共100层，娱乐办公集于一体。 物业介绍：深圳市京基房地产开发有限公司 建筑类别：塔楼超高层 容积：5.30 绿化：11% 物业费：32元/平米·月 物业公司：京基物业
京基100 写字楼 招商中心：-- 刘先生
大厦外形创意来源于喷泉和瀑布，已成为华南高楼（已建成）。大厦共有 4 个功能分区，其中 1～3 层为通高大堂空间；4 层设置酒店宴会厅、相关功能区和餐厅，可从大堂或同楼层的商场通道进入；5～74 层是大厦主体，为甲级写字楼，顶部75～100 层设超五星级瑞吉酒店，约有 250 套房间以及与酒店相关的餐厅和健身等服务用房，在大厦顶部 40m高的拱顶内设置飞艇形特色餐厅。入口雨篷为悬挑 16m，结构顶标高 48m，东西跨度 57m的大跨度双曲面玻璃雨篷，通过精准三维立体设计，以舒缓弧线使雨篷与大厦浑然一体，并成为大厦的标志性入口
近期，全国商品住宅正遭遇成交量大范围下滑。
据房产机构的监测数据，1月份一线城市商品住宅成交下降尤其明显，除深圳外，北、上、广成交的环比跌幅，达到了36%以上。不过除合肥一些楼盘价格出现调整外，其它城市虽然成交量出现下降，目前价格暂未出现调整迹象。“合肥调整价格也只是个案，没有形成一股态势。”中指院一位分析师表示。徐家汇写字楼,上海办公楼租赁
对于成交量下降，专家认为与以往春节假期的月份相比，成交大幅下滑仍在意料之中。因而今年市场成交量仍在正常波动范围，说楼市成交遭遇“崩盘”，有言过其实之嫌。
不过中原地产研究员认为，虽然目前央行并未加息，但无论开发商还是购房者使用资金的价格，的确在逐渐上行。而楼市资金使用成本的增加，这对于房地产来说影响非常大。中原地产在一份报告中指出，一旦加息或者资金价格出现快速上涨，代表了金融政策的取向出现变化，不排除部分城市区域房价出现较大幅度调整的可能性。
风向标成交量下滑
上海被业界认为是长三角地区楼市的风向标。从房产机构对上海成交监测的数据来看，沪房价仍然坚挺，不过1月的成交量下降幅度不小。
数据显示，今年1月上海商品住宅成交量约39万平方米，环比12月下降41%，较去年同期下降71%。在四个一线城市中，上海成为1月份成交量同比下降幅度大的城市（深圳1月成交商品住宅19万平方米，同比下降68%）。
苏州、杭州1月楼市的成交，也很难说得上理想。徐家汇写字楼,上海办公楼租赁
杭州1月成交商品住宅70万平方米，环比下降三成，同比则下降了31%。而苏州1月成交商品住宅23万平方米，环比下降三成，同比则大幅下降82%。
长三角典型城市1月成交量下降，其它地区部分城市的交易也出现下滑。徐家汇办公楼出租,上海写字楼租赁
数据显示，全国24个二三线城市1月份成交量同比下降19%，环比下降幅度则达37%。只有福州、常州、东莞的环比成交量出现上涨，南京成交量基本与12月持平，宁波、长春环比跌幅较大。
专家看来，1月份多地成交量大幅下滑主要基于三个方面的原因。一方面四季度以来调控效果显现，市场观望情绪渐浓。另一方面，多地新增供应严重不足导致成交下滑；第三，假期部分城市网签系统关闭，备案数据延迟。
对于成交量的下降，中原地产研究员认为，影响2019年楼市走势关键的因素，是资金价格的变化。从目前的状况看，加息或者变相加息的可能性已经出现。
“判断全国房价走势要看资金价格，以及是否会出台认房又认贷政策。这一政策，其实对市场的影响很大。”中原地产在近期一份市场研判中认为，如果大范围实施认房又认贷，再叠加资金价格上涨，预期今后成交量将有20%以上的调整空间；而房价也可能随之出现调整，调整的幅度也许会接近2014年的水平。徐家汇办公楼出租,上海写字楼租赁
“还谈不上价格战”
在长三角区域，除了上海成交下滑外，春节过后，合肥部分新房的销售报价出现了小范围下调。徐家汇写字楼,上海办公楼租赁
为加快销售，位于合肥市肥西的禹洲天玺，延续了月初的打折策略。禹洲天玺销售人员2月16日表示，本月初推出的一批促销房源差不多已售卖完，但2月底或3月准备推出25号楼的新房源。
“和2月初的价格差不多，预计单价在一万多。”楼盘一位销售人员表示。售楼人员所说的价格，与去年年底1.23万的价格相比，下降了约2000元/平米。
禹洲天玺春节后仍延续降价策略，在合肥楼市并非个案。据合肥热线新的统计数据，截至2月16日合肥2月份30多家热销楼盘中，有23家楼盘对价格进行了不同程度下调。
“现在还谈不上价格战，因为还没达到那么激烈的程度。目前只是个别楼盘为加快销售速度，而采取的个别策略。”中指院一位分析师说。
在长三角地区，无锡、嘉兴等城市1月份成交量虽然出现下降，但价格却并没有像合肥出显个别项目较明显下调。徐家汇办公楼出租,上海写字楼租赁
无锡房屋交易管理中心发布的1月楼市运行情况显示，受2016年四季度起的新一轮调控以及春节长假影响，1月无锡市区商品房成交面积同比下降41.35%，商品住宅备案均价9983元/平米，环比下降2.18%。
据嘉兴商品房在线销售备案系统数据，今年1月嘉兴楼市共成交各类商品房1956套，环比2016年12月下降31.27%，较去年同期下降28.27%。在常州，据新浪乐居统计1月份该市共成交8445套商品房，成交套数较12月环比下滑约15%。徐家汇写字楼,上海办公楼租赁
对于接下来市场走势，业界认为政策收紧的效果将进一步显现，部分热点城市也有进一步升级调控的可能。1月份供求低位的运行，将在一季度延续。而在严格的调控政策下，投资性需求可能会出现转移的推动。去年需求从一线向二线外溢，今年需求可能会从二线向少量三线和环一线城市外溢。徐家汇办公楼出租,上海写字楼租赁
“限购力度较轻的济南、长沙、西安等省会城市，以及嘉兴、东莞等‘环一线’城市的部分区域，有望成为今年政策的受益者，楼盘销售的速度有望加快。”专家认为。
据说，京基100所有的焊缝连接起来，累计长度可以绕地球赤道4周。总用地面积42353.96平方米，其中建设用地35990.16平方米，总建筑面积602401.75平方米，塔楼共100层，总投资近70亿元，集甲级写字楼、超五星级豪华酒店为一体的大型综合建筑，涵盖全市74%的银行机构、80%的保险机构和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行。
在中国人的传统观念里，有房就代表着有“家”。
知乎上，有个逾7万人关注的问题。你孤独的时候是什么？有知友回答“千里迢迢，背井离乡，一个人下火车看到万家灯火的瞬间”，得到了很多人的点赞和共鸣。每当新春佳节临近之时，也是思乡之情浓之际，在中国人的传统观念里，有房就代表着有“家”。
北京常住人口2300万，其中外地人口占近40%。这些人中，很多人在北京置业，但大部分的人无法承担北京高昂的居住成本，“返乡置业”成为他们或早或晚要迈出的一步。又逢年关，面对着京城雾霾与高企的房价，到底是回家置业还是坚守北京打拼，估计会成为挣扎中的年轻人苦苦思索的问题。
地方楼市迎来返乡置业小高潮
老家在山东淄博市的高先生在北京媒体行业工作了两年，由于高铁票非常吃紧，刚刚抢上回家硬座的他很是满足。从北京到淄博乘火车要6个小时，两年来疲于奔波，已经定于24日返乡的他心里已经有了回家置业的想法。“去年淄博均价不到6000元，今年在6300元左右，毕竟是三线城市，涨幅不大。”高先生说北京是他不敢想的，总是要回老家买房子结婚的。
在北京地产行业笔耕多年的李女士是广西南宁人，已经适应北京居住的她今年并不打算回老家过年。去年年初，李女士在南宁一个开发区托朋友买了一套房产，虽然朋友们并不认可她以7000元单价在郊区置业，认为在市中心置业更有价值。但李女士也有自己的考量，首先她置业的新区是政府重点开发的区域，绿地、万科、宝能、恒大等开发商相继入驻；其次她选择的万科魅力之城是学区住房且精装修；并有双地铁，其中一条预计2019年通车。据她所知，房价现已经涨到一万二左右。
2014年春节期间某权威调查机构推出的“回家置业”问卷调查显示，在被访的在京外地人士中，没有在京购房意向的占了66.8%，而有意向在家乡置业的却占了45.5%。据调查人员表示，早几年，这样的调查几乎很难推出，因为认为“回家买房”是在首都“混”不下去不得已而为之的事情，而由于近几年北上广深等大城市房价高企、行业竞争激烈、气候越来越差等因素使然，“回家买房”不仅成为一种思潮，更多的人都付诸实际行动，如果今年再做这样的调查，相信回乡置业的比例会更高。
三四线城市四成房被回乡者买走
“每年春节前后一个月时间，全年销售额的40%要靠过年返乡的客户。”河北霸州一位开发商告诉记者。霸州是河北省一个小城市，人口不多，该市房地产起步也较晚，在2014和2016年得到迅猛增长，年涨幅都在30%左右。
“除去炒房者，真正需要买房的主要有两种人，种是在霸州生活工作的外地人，随着霸州建设和发展选择定居霸州的人也很多，这一现象在胜芳尤其突出。第二种是霸州‘城外人’向‘城里’的人口转移，市区的吸引力不言而喻”。这位姓梁的开发商告诉《广厦时代》，一般从霸州出去的工作人群，大多集中在北京、天津、石家庄等大中城市，春节期间是项目销售的高峰期，乡镇返乡客户是购房的主力，大部分返乡客户“不差钱”。
而在离北京较近的河北秦皇岛、承德、邯郸等地，不少邻近城区、价格适中的楼盘受到返乡置业者的青睐。记者春节期间，走访了河北隆基泰和位于秦皇岛的几个项目，销售负责人表示，虽然冬季是秦皇岛传统的销售淡季，但在春节期间，会有一个小小的销售高峰，主要就是从外地返乡过年的客户，有相当大的比例是从北京回来的秦皇岛人。
据了解，目前，在一线房企中，除了万科、绿地等少数房企早早打出了返乡置业的旗帜，大多数房企在今年返乡置业的节点上并没有太大的动作和宣传。去年春节，南宁万科在2月11日到17日之间发出了“不同的城市同一个万科，南宁万科2015年返乡置业活动温暖全城”的口号。今年，万科中西部区域八大城市联动推出“万科和你17（一起）过年”活动，设置了归家礼、到访礼、互动礼、成交礼、安家礼五重置业礼。《广厦时代》查询万科活动网站发现，五重大礼无非是滴滴红包、常规礼品，其中“购房直减5000元”的安家礼必须是客户首次到访并购买指定项目住宅产品方可使用，优惠力度并不尽如人意。据万科魅力之城准业主李女士回忆，去年春季，开发商只有一些常规的活动，如全款95折之类的优惠措施，也并没有什么额外的新春优惠。
楼市进入年末收尾阶段，北京的售楼处多数萧条，据某楼盘销售人员透露，100多位销售现只剩下十多位轮班，多数项目都已封账。保守估计，北京常住外来人口超800万，每近年底，市场上都会有一波特殊的群体回乡置业。和北京骤然下降的销售节奏相反，二三四线城市开发商一定会在返乡置业潮中有所动作。但是抛开言之无物的广告宣传，项目自身是否针对返乡置业人群制定出一定的优惠措施，可以在短时间内让他们出手才是位的。
返乡置业需要注意规避哪些风险？
从去年开始，一些二线城市楼市价格一路攀升，同时也因为投资需求增加，大量二线城市面临非常大的调控压力。如何结合自己常住城市目前的市场状况做出正确的置业选择呢？亚豪机构市场研究部总监郭毅接受《广厦时代》采访时表达了自己对于返乡置业的看法，她认为：“首先要考虑城市自身产业发展状况和楼市本身市场供需的平衡度，注意政策和市场两个方面的风险。如果市场相对健康，发展相对稳健，还是可以考虑去购置，但是市场如果面临非常大的调控压力，还是要注意出现下行的这种可能性。其次，要考虑自己未来生活所在地去购置房产，如果未来回家居住时间并不长，购房之后空置率比较高，就要从投资角度看租售比，是否有升值的空间、租金回报如何等这些问题。”郭毅建议，从置业来说，要考虑自身实际需求，一方面是生活和居住的需求，一方面是自身经济能力，其次是对于房产未来投资升值的预期，从以上三方面综合考量自己是否要返乡置业。
专家则认为：“返乡置业和在经常生活的区域置业不一样，需要提防的地方更多。首先，一般返乡置业都是习惯找熟人帮忙，这其实也有很大的风险，一定要选择靠谱的关系；其次，一般三四线城市房地产市场很不规范，很多人返乡置业还是拿着在一二线城市的习惯看待，以为很多规划只要有就可以落地，但其实三四线城市很多规划很可能落地不了；再次，谨防贪图便宜，很多人对比了自己工作的城市，很可能在家乡的价格显得非常便宜，但其实越是便宜的地方升值潜力反而越小。”
写字楼装修设计须知
写字楼装修设计不得不知的7项事项，包括租写字楼的时候也可以用这个标准来衡量您是否确定要租，还是要 “货比三家”，具体如下：
1、写字楼装潢件事就是对地面的处理，办公室地面必须平整，如果不平整就会对办公室地面装饰造成一定的影响。
2、现代的办公室对消防的要求有相关的规范，如果公司写字楼要吊顶，室内所有的喷淋口一定要露出吊顶一定尺寸，而且要保持水平，这件事得交给相关 装饰公司来处理。
3、如果办公室内隔出了新的空间，根据消防规范，必须增加单独的烟感器，而且还得请 公司来做，如果这一项改不好的话，是通不过物业验收的。
4、很多写字楼装修由于规模小，弱电改造(包括网线和电话线)往往不会请 公司来做，这时就要注意数据和语音的标签一定要在放线的时候做好，不要给以后的工作带来麻烦。
5、装修过程中网络布线需要穿管的线，按规定尽量用铁管，线盒也要用铁盒子，不要用家里常用的那种管，现在很多楼宇配有中央空调和新风系统，但室内出风口不一定刚好就能满足要求，所以需要委托 人士延长或改造出风口，并需要吊顶工程配合。
6、办公室吊顶不管选用石棉板或矿棉板，都要用螺丝拉杆悬挂，保持经久耐用。
7、办公家具进场后，强弱电走线需要随着办公隔断一起安装到每个工位，不要乱拉乱放，这样容易造成安全和使用隐患。
楼管理与服务按照以下要求展开。
1.高起点、高要求
现代写字楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事，要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循、有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高家质的员工队伍、高技术的管理手段、高标准的管理要求。只有这样，才能取得好的管理效果。
2.加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案
写字楼的安全保卫工作很重要，不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼在办公时间通常是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度，加强前门、后门的警卫及监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户的情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。
3.加强消防管理，做好防火工作
由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主，租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防从本知识，掌握防火、救火基本技能;加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。
写字楼属于服务行业，其产品是写字楼的商务办公空间和商业经营空间以及附加的物业服务内容，其终端客户是写字楼商务办公空间和商业经营空间的租赁者，租赁客户的租金是写字楼所有收益的源头，客户是写字楼一切资产经营工作和物业管理工作的出发点和落脚点。如同阳光、氧气和水一样，租赁客户是维系写字楼生存的不可或缺的生命要素。
客户关系管理的范畴既简单又复杂。简单地说，客户关系管理就是全心全意地为客户服务。客户关系管理的基本目标是得到客户对整体服务工作的认同和满意，高端目标是获取客户对整体服务工作产生的心灵感动。深层次地说，客户关系管理是一个复杂的系统工程，是一种以客户为中心并围绕客户进行组织和实施的工作流程，是一种通过满足客户的需求而获得经济收益的商务战略。客户关系管理可通过高品质的物业服务与客户产生良性的互动，不断增进与客户之间的了解、理解、互信、互补、友谊和情感，努力培养客户对写字楼生成的归属感、依赖感、舒适感、安全感、幸福感和和谐感，努力打造出忠诚的客户群体。客户关系管理的目的是实现写字楼租赁收益的大化。
良师益友，将客户对物业服务的内心满意逐步升华为心灵感动，将动态租期的优质客户逐步发展成为固态租期的终身客户。
写字楼客户关系管理是一种管理策略，其核心内容是通过向租赁客户提供差
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