【研究报告内容摘要】
4月 17日政治局召开会议,分析经济形势与经济工作,我们结合近期国务院、地方政府的一系列政策,做出如下研判:1)政治局会议强调房住不炒,未提因城施策,结合 3月房地产市场修复超预期,我们预计 2季度房地产行政政策将偏谨慎;2)14日国常会提出专项债向老旧小区改造倾斜,加速推进可期,对提升存量物业估值、释放需求潜力有重要意义;3)要素市场化配置纲领文件落地,供给端结构改革有望加速推进,上海/深圳释放增加供应积极信号。2季度行政政策趋于审慎,房企 20年上半年业绩或集中释放疫情负面影响,近期内房板块 面临一定估值压力 。然而 我们认为需求端、供给端政策温和 而 积极,着眼长远,行业中长期健康发展可期, 故 我们维持长期正面看法。个股推荐中海外(688hk,“未评级”),融创中国(1918hk,“未评级”),世茂房地产(813hk,“未评级”),建发国际(1908hk,“买入”,tp 14.49港元)与宝龙地产(1238hk,“买入”,tp6.73港元)。
政治局会议强调房住不炒,2季度行政政策审慎前 与今年前 2月相比,3月 月 地产行业 数据 显著修复 ,地产行业体现较强韧性。看 3月单月数据(图 1-5):1)房地产投资同比增长 1.1% (vs:1-2月-16.3% yoy);2)住宅销售面积同比跌 13.9% (vs: 1-2月-39.2% yoy);住宅销售额同比跌 12.1%,(vs. 1-2月-34.7%);3)住宅新开工同比跌 11.0%(vs. 1-2月-44.0%),住宅竣工同比增 1.2%(vs. 1-2月-24.3%);4)一二三线城市新房及二手房价格环比涨幅 3月较 2月整体回升。对比3月整体宏观数据:1)固定资产投资同比下降-10.9%,2)社会零售总额同比下降15.8%,房地产市修复更显著。我们认为背后的积极因素主要包括:1)刚性需求集中延后释放;2)整体流动性趋于宽松。4月 17日政治局召开会议,分析经济形势和工作,1) 强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;2)与 19年 12月的中央经济工作会议比, 没有提“全面落实因城施策”。 综合考虑市场的超预期修复与政治局会议表计 态,我们预计 2季度 地产行业行政 政策 将 相对 谨慎。
老旧小区加速推进可期,提升存量物业价值4月 14日国务院常委会部署老旧小区改造任务:1)2020年计划改造 700万户老旧小区,较 19年的 352万户同比增 98.9%;我们按每户 80平米估计,总改造面积约 5.6亿平方米,相当于 19年全国住宅销售面积(15亿平方米)的 1/3;2)资金来源方面,提出“中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营”。融资能力较弱制约了老旧小区改造对投资的拉动能力,我们认为国常会提出专项债给予倾斜释放了重要的积极信号,操作层面,2020年以来我们已开始看到有个别投向老旧小区改造的专项债成功发行,在评估项目时,将相关土地出让收入、污水处理收入计入相关项目收益。我们相信会有更多融资创新出现, 老旧小区改造 项目 的资金撬动能力 有望 显著增强,加速推进可期。 。 我们认为老旧小区改造的积极作用不仅在于增加的物业管理需求,更在于提升二手物业估值,释放消费潜力。
核心城市呈现房价上涨趋势,增加供应为主要政策方向近期深圳与上海均释放增加供应的积极信号:1)深圳 4月 16日发布”关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知”,提出“加快商品房供应”、“促进城市更新工作提速提效”;2)上海 4月 10日举行新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会,提出“加快经营性用地出让节奏。夯实土地供应计划,适当增加年度土地供应量”,“加快推进城市更新”。 我们认为深圳、上海增加供应与国家增强土地管理灵活性、支持中心城市发展的大方向一致。中共中央、国务院于 4月 9日发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,首条即提出推进土地要素市场化配置,具体的:1)建立健全城乡统一的建设用地市场;2)深化产业用地市场化配置改革; 3)鼓励盘活存量建设用地完善土地管理体制;4)探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。 中央自十九大以来多次提出要素市场化,随着中央关于要素市场化配置的第一份纲领文件出台,我们认为供应端改革将加速。
2季度市场正负因素交织,维持长期正面看法恒生中国房地产指数自 3月 23日以来反弹 16.6%,跑赢恒生指数(+9.7%)。2季度行政企 政策趋于审慎,房企 20年上半年业绩或集中释放疫情负面影响,近期内房板块 面临一定估值压力 。然而我们认为需求端、供给端政策温和而积极,着眼长远,行业中长期健康发展可期,故我们维持长期正面看法。 。个股推荐稳健龙头的中海外(688hk,“未评级”),估值非常吸引的融创中国(1918hk,“未评级”),增长领跑前十的世茂房地产(813hk,“未评级”),高成长高派息的建发国际(1908hk,“买入”,tp 14.49港元)与宝龙地产(1238hk,“买入”,tp6.73港元)。风险提示:人民币汇率波动;房地产政策超预期收紧