【研究报告内容摘要】
一手房:成交环比增速6.52%,同比增速12.20%(按面积)本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积485.92万方,环比增速6.52%,同比增速12.20%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为0.43%,0%,19.25%;同比增速分别为33.73%,-4.50%,34.74%。二手房:成交环比增速-9.30%,同比增速32.96%(按面积)本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积124.76万方,环比增速-9.30%,同比增速32.96%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为6.69%,-13.06%,-26.52%;同比增速分别为38.05%,30.00%,32.77%。
库存:可售面积环比增速5.25%(按面积)本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5279.63万方,环比增速5.25%,去化周期31.02周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.59%,14.18%,-2.33%。一线、二线、三线去化周期分别为41.92周,23.91周,25.45周。
10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)根据中指监测数据,(11月10日至11月17日)重点城市共开盘64个项目,合计推出房源17371套,其中一线城市开盘1492套、占比8.59%;开盘项目平均去化率达到60%,其中二线城市平均去化率为66%。
投资建议:本周,我们高频跟踪的40个大中城市一手房成交环比增速6.52%,同比增速12.20%;二手房成交环比增速-9.30%,同比增速32.96%,市场成交量同比上升;重点城市去化率为60%,较上周稍有下降。
政策方面,我们认为政策调控正在宽松,本周5年期及以上lpr定价,下降5个bp;同时近期多地出台公积金贷款额度提升及贷款期限延长政策;绍兴、南通、郑州等多地陆续出台人才购房补贴政策,都是政策在边际改善的表现;从目的上看,“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业,目前看来:土地溢价率持续走低,即便促销,去化压力也在加大,市场看空情绪浓厚,这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷,我们看好四季度和明年一季度,“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。行业配置方面,我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点,主要逻辑有以下4点:政策(估值)底部:当前房价地价趋稳,基本面下行,融资超预期持续收紧,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,目前重点房企19e市盈率平均仅为6.1x,估值继续下行空间较小,上行空间与概率大。
宽货币:目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期,降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性:我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右,在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势凸显。高分红:地产行业放慢扩张主动降杠杆后,整体开始提高分红,目前重点房企股息率平均高达4.5%。配置建议:看好beta修复基础上的alpha个股。
首先当前板块具备估值提升机遇:政策(调控和融资)边际改善带来的估值修复;年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面,结构分化加速:由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化,在行业下行期尤其明显,类似制造业产能出清,行业集中度继续提升,龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看:历次周期中,市场底领先政策底,政策底部领先基本面底(销售反弹),现在政策正在改善,观望时间过长,或错失最佳投资时机。推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。
风险提示:三四线销售下行压力继续加大;流动性持续收紧。

---