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大宗物业投资新趋势
随着房地产增量市场逐步触及行业天花板，存量市场成为资本与资金布局的通道。华住集团副总裁叶菲透露，静安neo是华住集团和翰同资本以co-gp（共同基金管理人）形式共同发起，华住进行参股并经营的个项目。叶菲称，现在新的酒店形象更加轻，房间更小，社交空间更大，更强调人的互动，这颠覆了之前强调规模、存在大量浪费空间的传统酒店形象。而在过去的一年里，华住和翰同已经通过不同形式在、上海优质地段合作收购四个存量项目，并翻新改造，不仅能强化华住在高端品牌的布局，还能通过资产增值获取良好的回报。
王倩指出，目前地产行业低迷，开发商并不是因为项目的收益不够而破产，而一定是因为现金流的周转问题。因为只要能够坚持足够长的时间，世界上任何一个地方阶段性的经济危机过后，房价整体应该是上涨的。今年中国地产业碰到杠杆和现金周转的问题，但在核心地段、收购成本足够低的项目会有相对较好的抗风险的能力，但是在一些非优质地段或者二三线城市就会碰到很大困难。
针对投资市场出现的阶段性的困难，王倩指出，总体上已经看到了很多货币政策越来越趋向宽松的迹象，而且对民营企业从去杠杆变成了稳杠杆。
事实上，华住从2019年的四季度和2019年的一季度又陆续布局了几个项目，在今年二三季度持币观望，希望价格回调到相对理性的程度。华住酒店集团总裁金辉也指出，对于具备运营能力的企业而言，在这个阶段需要真正回归资产的本质，把资产真正运营好产生合理的回报，做好真正的闭环。
近期，市住建委执法部门采取线上线下相结合的方式，从主流互联网平台抽取房源信息核实发布委托手续，逐项比对实地房屋状况信息，同时对房地产经纪机构进行拉网式现场实地抽检，进一步压缩“黑中介”违规经营空间。
被查房地产经纪机构名单
成长大象（）资产管理有限公司
联帮易居房地产经纪有限公司
惠达房地产经纪有限公司
恋嘉房地产经纪有限公司
福兴置地房地产有限公司
鸿盛房地产经纪有限公司
安易居房地产经纪有限公司
玉森行房地产经纪有限公司
美联房地产经纪有限公司
泽通浩业房地产经纪有限公司
卓旭置家房地产经纪有限公司
安达家乐房地产经纪有限公司
中远置地房地产经纪有限公司
金诺永诚房地产信息咨询有限公司
盛翼置地房地产经纪有限公司
亚联行房地产经纪有限公司
飞来房地产经纪有限公司
来源：晨报
今年三季度，包括福田区的汉国城市商业中心，以及南山区的华润大厦、华润置地大厦d座、微软科通大厦和前海信利康大厦在内，共计五座甲级写字楼项目落成入市，合计约为54.9万平方米新增写字楼面积。市场总存量因此环比上升8%至786万平方米。
太平戴维斯统计数据显示，三季度全市甲级写字楼租赁成交环比增长49.8%至40.7万平方米。金融、高科技、联合办公及专业咨询企业仍是需求的主要驱动力。
主要租赁交易包括，vivo在宝安区壹方中心承租约1.2万平方米。松下机电在华润置地b座租赁4000平方米。深圳进出口银行在福田区鼎和大厦租用约8000平方米。hays'和manpower分别在华润总部大厦和中国人寿大厦租赁约300平方米和1000平方米。
此外，联合办公运营商在深圳继续加速扩张。
wework在华润大厦、tcl大厦、华润置地大厦t2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁总共3.1万平方米。funwork在福田区东海国际租赁约4000平方米、罗湖区京基100租赁约3000平方米。
就三季度甲级写字楼租金水平看，小幅度下跌0.1%至每平方米229.7元。区域市场来看，南山区平均租金下跌0.8%至每平方米每月196.7元，福田区上涨0.1%至每平方米每月266.4元。
值得关注的是，南山区市场对高品质甲级写字楼的租赁需求强劲，但新入市的租金普遍低于区内平均水平，致使区域整体平均租金小幅度下跌。
“由于部分业主提供更多如增加免租期及对优质大客户的租金折扣等优惠政策，以换取更高的项目入驻率和加速市场去化，深圳甲级写字楼市场平均租金小幅下跌。鉴于南山区的新入市面积巨大，租金下跌尤为明显。”太平戴维斯研究部谢靖宇如是说。
预计四季度还将有七个新项目入市，总建筑面积约为 60.4万平方米。大面积项目的入市将不可避免地导致空置率上升。另一方面，新项目的入市可为租户提供更多物业和面积选择，这意味着租户将有更大的议价空间。
四季度，南山区的甲级写字楼物业市场需求将保持乐观态势，科技类企业因扩租需求，成为该区域的主要承租力。此外，随着后海总部基地的快速发展，更多知名国内外企业搬迁进驻，以推动其全球业务的拓展。
日前，翰同资本在上海投资的一栋老楼静安neo正式开业，这一旧改项目除了引入酒店业态之外，还将华住酒店集团（简称“华住”）从运营方变为投资方，创新退出机制。
翰同资本于2019年9月完成了对静安律德大厦的股权收购之后，采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式，邀请华住集团作为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、信托等专业投资机构联合投资。
据翰同资本创始合伙人王倩透露，目前翰同资本已经与华住集团以“投资+运营”的模式共同合作了4个项目，均分布在、上海城市核心地段，包括上海静安、外滩、张江，三元桥。目前，翰同资本投资的项目总资产规模为40亿到50亿人民币，建筑面积以中小体量的小而美的项目为主，比如单体规模一到两万平方米之间、总体规模约为十万平方米的项目。
而华住自2019年底开始首尝投资人角色，尽管这一模式在国内刚刚起步，但在美国已经发展非常成熟。据透露，在华住一年1000家左右的新开酒店中，900家以上都是加盟品牌管理，只有少部分核心位置的酒店或者旗舰店会采取资产合作或者自己租赁的方式。
旧改潮下的模式创新
随着城镇化水平的不断提高和房地产市场的快速发展，城市中心尤其是一线城市的核心位置，空间已基本饱和，城市进入存量土地“二次开发”阶段。
以静安neo为例，该项目始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。历经四十年沧桑，大厦的物业基础设施陈旧，层高、结构、机电等均不能满足现代企业的需求，达不到现在安全性的建筑标准。大厦的老旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。
翰同资本在充分的市场调研基础上对项目重新定位，将项目打造为包括城市轻奢酒店citigo（欢阁酒店）、盈石旗下的创意办公空间mall work（摩客）以及生活美学商业品牌的精品商业综合体，并将大厦更名为静安neo。而该项目从清理前期租户、设计、改造、完成招商到启幕，仅用了一年时间。在翰同接手这栋楼之后，出租率达到95%，业主一年的租金收入从600万涨到1800万。
对于将大厦且分成小块经营，王倩指出，作为专业的投资人，买任何项目点考虑的是怎么退出，什么时候退出，以什么价格退出。对于经营性的物业来说，市场上有一个公认资本化率，运营现金流稳定的话可以实现20倍、25倍，甚至30倍的资产增值。据悉，老楼改造的投资期为5到7年。
王倩称，翰同资本希望通过轻重资产的结合打造生态圈，通过持有的资产给翰同的被投企业提供更大的管理面积。目前翰同主要还是选择、上海这两个城市，与资本方合作，考虑募集更大规模、更长期的资金，运作一些体量大、值得长期持有的、周期在五年甚至以上的项目。
据王倩透露，继静安neo之后，在未来一年间，上海外滩neo、张江neo以及三元neo、上地neo都将陆续打造完毕，neo有望成为翰同资本在城市更新领域高端的品牌ip。
融资成本高企
“在目前情况下，信托是可以为房企提供续命钱的。”上述项目经理对记者表示，多数信托公司都提高了房企融资门槛，比如只选择与全国排名前20的开发商合作，且要求是上市公司，小型房企基本被拦在门外。“对于房企来说，融资成本高并不是大问题。在‘粥多僧少’的情况下，只要能拿到融资，再高的融资成本，房企也愿意出”。
据该项目经理介绍，目前房企通过信托融资的成本在15%至18%，甚至高达20%。“即便这么高的成本，信托公司选择房企合作时，还要求有抵押物。小地产商如果没有关系的话，信托公司并不会给予融资，除非是一线城市或者在当地排名靠前，抑或是信托公司的股东”。
某信托业人士在接受媒体采访时称，一家排名前五的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。而一些中小地产公司的发行成本则更高，基本都在18%左右。
“15%的成本算是比较高的，如果企业接受如此高成本的融资，说明已经非常缺钱，房企的资金压力很大。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，从实际情况来看，不同企业有不同的资金压力，对于融资渠道比较窄的房企来说，成本就会上升。从行业的整体背景来看，资金面还是偏紧。
严跃进同时表示，融资成本高与近年的政策调控有很大关系，去杠杆在地产市场形成很大的影响。“后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天”。
信托行业资深分析师袁吉伟对《国际金融报》记者表示，房企毛利高，所以能够承受的借款成本要远高于一般实体企业。而且，解决了短期流动性，也避免资金链断裂或违约风险，这也促使房企成本容忍度的提高。
那么，为何信托公司不“待见”中小型房企？
“因为大型房企的抗风险能力较强。”严跃进认为，大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地，资产质量高，变现能力强。
同策研究院总监张宏伟指出，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素相关，但融资方的实力水平往往更被信托机构看重，因此不同房企依托信托进行融资的成本也不相同。
信托主动转型
在房企对信托融资需求加大的同时，房地产信托产品的收益率也在节节攀升。
12月12日，浙金信托发行的5亿元“汇业325号佳兆业佛山项目集合资金信托计划”最高预期收益率达到9.4%。近期，东莞信托、苏州信托发行的两款房地产信托收益率则达到了10%。
相关统计数据显示，今年前三个季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入第四季度，截至11月29日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.45%。
上述用益信托网分析师指出，随着年末临近，市场的资金流动性极可能进一步收紧，集合信托产品收益率上升趋势持续的可能性较大。
业界认为，房企与信托公司频频“合作”的背后，既是房企缺钱的现状，也是信托公司的主动选择。
“信托公司选择房地产信托作为转型期间业绩支撑的理由比较明确：房地产市场发展较为成熟，项目风险较易于把控，业务模式比较成熟。”上述用益信托网分析师表示，从信托公司的角度来看，2019年对于信托而言是痛苦转型的一年，创新业务体量小，还无法取代融资类业务的地位。信托公司一方面提高房企的融资门槛，信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中；另一方面，房企现阶段的融资需求高涨，信托公司大幅提升了房地产类信托的收益。因此，现阶段选择开展房地产类信托既控制风险，又保证了信托业务的总量。
政策走向引关注
7月31日，中共政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
在此前后，深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段，加码调控力度的预期管理，警惕投资投机情绪的死灰复燃。
调控政策之下，新房滞销，房企融资渠道不畅，今年全国土地流拍数量也大幅增加，甚至超过近年来土地市场最冷的2014年。
10月中旬，广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息，随后官方人士回应对外限售没有取消，同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为“限价放松”。
与此同时，其他地市也发布人才新政，对人才落户购房给予补贴，曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率，例如招商银行(28.330, -0.42, -1.46%)深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。
今年的10月31日和12月13日的两次政治局会议，在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为，连续两次政治局会议未提及房地产内容，对于房地产市场而言，意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看，房地产政策基本平稳。
京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。
摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊对财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。
而明年年中之后是否会重新调整房地产政策？章俊认为主要取决于基建投资效应衰减的速度和中美贸易谈判的进程。
章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。
梁红也表示，2019年房地产投资同比增速可能降至-10%~-5%之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整，且政策调整宜早不宜迟。
旧改为城市更新带来了诸多变化，这对整体写字楼市场有一定促进作用，不仅影响了新一代写字楼项目的设计趋势，同时带动了等稀缺土地资源城市的更新和存量升级。 近日，90后房地产咨询界新星李嗣振，接受了腾讯房产的专访。
最新公开的一份报告《待改旧颜换新楼——旧改写字楼趋势及策略》，就是出自李嗣振及其团队之手。这份报告的背景是，上海等一线城市为代表的中国房地产市场已进入“存量经济”阶段，商业地产的存量盘活成为开发商目前研究的重要方向。
截止2019年，核心商圈出现十余个“商改写”、“酒改写”、“写字楼升级改造”的典型案例，旧改写字楼已然成为房地产新趋势。
“‘旧改写’的分布情况以五环内为主，集中在各大核心商务区范围内，因为这些区域商业成熟度高，商业物业存量大，所以发生改造的概率也相对较高。”李嗣振告诉记者。
近几年，随着老城疏解进入“抽丝剥茧”阶段，自2014年后改造项目逐渐增多。在市新增产业的禁止和限制目录中，五环内成为受限的重要区域。“这也促成了存量改造成为趋势，而且受电商冲击、经济结构调整等影响，购物中心、酒店等经营压力逐渐加大，而写字楼整体市场保持平稳上升，回报相对稳定，在这样的情况下，旧改写字楼项目就越来越多。”
李嗣振表示，旧改为城市更新带来了诸多变化，这对整体写字楼市场有一定促进作用，不仅影响了新一代写字楼项目的设计趋势，同时带动了等稀缺土地资源城市的更新和存量升级。
因改造带来的变化体现在四个层面：物业硬件升级、共享空间打造、艺术氛围引入以及生态办公的营造，举例来说，比如中粮广场内部打造了cofco fantasy共享办公空间，中融信托广场则利用原有商业的特殊结构，设计了贯通南北的采光中庭，此类均为旧改市场上较为成功的案例。
据了解，城市更新既是一线城市的热点问题，同时也存在诸多痛点和难点。对此，李嗣振举例称，“这几年我们看到市场上原厂房改造也比较多见，比如首钢搬迁后园区的整体改造升级，高力国际曾为首钢的二通厂园区提供改造咨询及产业招商服务，我们经过访谈及调研发现，文创产业包括动漫、影视等更加偏向入驻在非标准的办公场所内，这也就为未来园区的发展提供了一个定位基础，但我们认为难点也存在，包括对既有建筑更新的基础上升级、还有对整体人文环境、生态环境、产业结构的更新和延续。”
与此同时，除了反响较大的旧改案例，如盈科中心、高和蓝峰等，也不乏一些改造的失败案例。“旧改失败的原因很多，但普遍存在的是产权问题，很多项目早些年产权出售，经营者没有真正持有物业，导致改造受阻的不在少数。”
对此，李嗣振建议，开发商要对目标物业取得产权，同时在改造时充分利用项目优势和特点，以期实现项目的升级。
写字楼改造后，退出方式有哪些?选择退出方式的标准是什么?李嗣振表示，目前退出方式主要为3种，包括以股权或资产出售给第三方、资产证券化(abs/cmbs)、reits，目前主要以种居多，其中股权类型税负相对较少，后两种还需要考验中国金融市场的成熟度，预测未来有更多的发展空间。
据介绍，2019年甲级写字楼市场供需均保持平稳态势，空置率小幅提高，平均租金同比增长0.4%，至人民币332元/月/平米。从区域而言，目前产业疏解及转移的大背景下，各个商务区均面临租户的更新升级以及楼宇的升级换代，同时也受到其他新兴商务区的挑战，如上地、昌平将与中关村区域形成竞争和补充，而区域内原有的it零售逐渐撤离，并且当地办公楼宇年限较久，这也对区域写字楼市场发展提出了新的要求。
李嗣振特别提到，例如鼎好大厦在原有租户撤离后重新装修加入共享空间等新业态，为互联网、高新科技类公司提供更加人性化、舒适化的办公环境，考虑更多健康生态因素，而这一点，将会成为写字楼改造新的趋势。
在这悄然生变的时代背后，“旧改”可以说是时代变化的一个缩影，城市更新则意味着经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新以及未来生活方式的更新，一如眼前年轻的项目负责人，城市“换血”也正以更新鲜、更年轻态的视角长驱直入。
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