深圳好住资产管理有限公司
3月刚刚过半，深圳地区房贷利率已迎来月内二度下调。融360大数据研究院14日发布的新监测数据显示，目前深圳地区包括6家国有大行在内的多家银行首套房贷利率低可执行基准上浮5%，二套利率低可执行基准上浮10%。在此之前，3月初部分银行已将首套房贷利率调整为低可执行基准上浮8%，二套利率低可执行基准上浮12%。
2019年，对于富力地产(02777.hk)而言，注定是开挂的一年。一季度，富力集团迎来了开门红。公告显示，2019年1-2月富力集团总权益合约销售金额约129.4亿元，销售面积达约110.54万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升5%和19%。
在业绩向好的同时，富力集团多元发力融资，超短期融资券、公募债、私募债、cmbs、境外美元债等渠道全面开花。在获得联合信用aaa的主体评级后，富力地产接连获得花旗银行“买入评级”和里昂“跑赢大市”评级。
在2018年度业绩会开始之际，这无疑是献给管理层和投资者的大礼包。在充满机遇和挑战的2019年，富力集团是否能顺利接下开门红的一棒，跑赢大市？时间会给我们答案。
多元融资
近日，央行、银保监会均提到了房地产金融管理问题，房地产金融风险成为监管部门防范的重点。2月25日至26日，2019年人民银行金融市场工作会议在北京召开，会议要求，要“加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制”。
对于2019年房地产金融信贷政策，全国政协委员、富力集团联席董事长张力持较为乐观态度，“当前融资情况已经好了很多，利率也较前几个月有明显下降。”
2019年以来，富力集团已完成多笔融资。1月至今，发行超短期融资券合共28亿人民币，合共18.25亿美元境外美元债。
另据上交所2月26日披露信息，广州富力2018年第四期资产支持专项计划项目状态更新为“已回复交易所意见”。该计划品种为资产支持证券-abs，拟发行金额36.12亿元。3月4日，据上交所发布信息显示，广州富力拟发行的40.53亿元2019年第二期abs证券已获通过。
富力集团董事长助理陈志濠表示，现在国家对上市公司的融资动作把关严格，一个企业要发债基本上都是经过多重审核，从规模、业绩、评级、信誉等方面评估，富力集团目前也正在不断扩宽融资渠道，可见富力具备融资的资质和实力。
2018年12月12日，国家发改委发布《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(简称“《通知》”)。《通知》指出，重点支持的优质企业主要经营财务指标应处于行业或区域优秀地位，并列出房企发债的财务指标要求。《通知》对优质企业列出七大条件，包括：主体信用等级达到aaa；主要经营财务指标应处于行业或区域优秀地位，对房地产企业要求资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，资产负债率不得超过85%；生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策等一系列严格要求。只有满足以上所有条件的企业才能入围优质名单，富力集团就是为数不多符合条件的房企之一。
“在融资市场看重的因素便是企业的信用，从富力近期的融资动作可看出，其在资本市场积累了优良的信誉，进一步为其融资打下坚实的基础。”陈志濠透露，目前富力与国内大型商业银行建立长期稳定的合作关系，授信额度充足。
融360分析师李万赋预计，未来或将有更多家银行加入下调的队伍。不过，他同时强调，深圳地区3月房贷利率连降两次，并不能简单认定为房地产市场调控放宽的信号，这其中包括资金面宽松、房地产市场业务旺季、银行竞争等多方面原因。
“受前期土地购置费增长较快，以及建材等价格上涨影响，推动1月份至2月份房地产投资较快增长。”富国基金高级策略分析师陈杰昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，尽管1月份至2月房地产投资增速较去年全年有所提升，但商品房销售面积增速转负，商品房销售额增速大幅下滑，或将制约房地产商拿地热情。
机构看好
3月4日，全国政协委员、富力集团联席董事长张力接受证券时报记者采访时表示，富力集团2019年销售额准备做到1600亿。
目前，富力集团正在小步跑向新目标，业绩可期。公告显示，2019年2月，富力集团权益合约销售总金额约为60.5亿元，销售面积达约54.54万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升4% 和25% 。2019年1-2月富力集团总权益合约销售金额约129.4亿元，销售面积达约110.54万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升5%和19%。
1月份，花旗集团发表研究报告指，内房于2018财年以强劲的业绩及正面惊喜在一众疲弱的行业的表现中脱颖而出，预料行业核心盈利仍有28%的增长，市场亦有更多正面讯息?该行相信，基于稳定的政策及楼价，中国地产版块的表现可于2019年继续优于大市，行业可以选择]为富力地产(02777.hk)龙湖(00960.hk)?万科(02202.hk)?融创中国(01918.hk)?龙光地产(03380.hk)及新城发展(01030.hk)?
2月份，花旗银行再次为富力地产“站台”。花旗银行表示，富力去年核心盈利仍可上升33%，加上集团信贷前景改善，业绩强劲，股价下行空间有限，令其2018下半年度的收益率获得保障，故重申“买入”评级，目标价为16.45港元。
报告指出，富力今年约有260亿人民币的融资需求，其中约90%已透过1月新发行及债券续期满足，花旗估计，富力多将发行25%h股新股，这将有助强化其资产负债表，预料发行时间可能是业绩公布的第三季度，至于发行规模也可能少于市场估计的25%。从业绩上看，富力地产1月销售按年增加6%，表现远较同业平均下跌12%为佳，而2018/19年的盈利增长能见度高，预计分别达33/24%。
一个月前，里昂发表研究报告，称2019年内地楼市情况与2015年相若，政策逐渐放宽，并将出台更多宽松措施以助疲弱的经济，同时，开发商的估值遭低估。行业中，里昂给予旭辉（00884）、中国金茂（00817）、及合景泰富（01813）“买入”评级，并将富力（02777）及碧桂园（02007）评级升至“跑赢大市”。
2018年6月29日，联合资信评估有限公司通过公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持富力地产主体长期信用等级为aaa，“17富力地产mtn001”和“17富力地产mtn002”信用等级为aaa，评级展望为稳定。