2018年12月，财政部修订并发布《企业会计准则第21号——租赁》，不同企业分别于2019年和2021年开始实施。新租赁准则紧跟国际租赁准则的修订步伐，与原2006年租赁准则相比发生了显著变化，应从以下三个方面重点把握。
一是核心变化及其对财务指标变化的影响。与原租赁准则相比，新租赁准则在承租人会计处理方面，核心变化是采用单一会计模型，取消了承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，基于合同约定的权利义务，要求承租人对所有租赁(选择简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外)在资产负债表中均确认相应的使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。这一变化实质是将原在表外反映的经营租赁统一纳入表内核算，也将对企业的多项报表数据和财务指标造成影响。使用权资产和租赁负债的确认将同时增加企业的资产和负债金额，资产负债率预期将上升，资产周转率预期将下降。同时，因为部分或全部的经营租赁付款额将被分类到筹资活动中，经营现金流量将增加。对于一些经营租入资产比重较大的企业，比如航空公司，其实施新租赁准则后资产负债率将大幅上升，租赁负债的确认会造成初期每股收益的下降，这些都是实行新租赁准则将对财务数据造成的影响，会计信息使用者应注意与因经营引起的变化相区分。
二是租赁的定义和识别。新租赁准则将租赁定义为“在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同”，并引入了“已识别资产”“控制资产使用的权利”等概念，对租赁的识别以及租赁与服务的区分作出了更加详细的规定。新租赁准则下，判断一项合同是否存在租赁的关键点在于，合同中存在已识别资产，且承租人在使用期间有权获得已识别资产所产生的几乎全部经济利益，且承租人有权在使用期间主导已识别资产的使用方式和使用目的或设计、运营了该项资产，同时满足上述条件时可认定合同包含租赁。在这里，新租赁准则明确将资产供应方是否拥有实质性替换权以及是否物理上可区分作为已识别资产的主要判断依据。实务中，企业应当将不满足上述要求的合同排除在租赁之外，比如，可移动销售摊位、运输管道的部分容量等。
三是对售后租回交易的处理。
新租赁准则首先判断售后租回是否属于销售。售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人应当按原资产账面价值中与所保留使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。实务中大部分售后租回都不属于销售，新准则实施后承租人直接增加银行存款和租赁负债即可，之前承租人实践中常用的做法相当于得到了会计准则的认可。
此外，据互融云融资租赁系统数据分析师了解到，新租赁准则还增加了对租赁分拆、合并的规定；改进了承租人后续计量，增加了选择权重估和租赁变更情形下的会计处理；对适用范围作出了清晰界定，排除了版权、专利、土地使用权、不可再生资源、生物资产等的适用，需要一并予以关注。
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