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“金九银十”褪色 90%中小房企要退出房地产业？
2018年的“金九银十”，楼市热点不断：万科喊出“活下去”、房企排队打折促销、业主因房价下跌打砸售楼处……外界不禁猜测，房地产业真的要过冬了吗？
对于地产圈的人来说，“地王”频出，“抢房”大战，房价如脱缰野马般上涨，这一切好像是一场渐行渐远的梦。
把时钟拨回两年前，2016年底的中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017 年3月，政府工作报告提出“遏制房价过快上涨”。过去的两年里，楼市经历严厉调控，各地实施的调控措施达上千次。
从“遏制房价过快上涨”，到“坚决遏制房价上涨”，几字之差，但改变了楼市的预期。中央明确并坚定了对楼市调控的态度，且比以往任何一次都要坚决。
为什么“房价神话”必须终结？
在过去的很多年，房价一直持续“只涨不跌”的神话，房地产不仅成为投资者和投机者的优质“理财产品”，也成为不少企业比主业更赚钱的业务。甚至有企业脱离了转向地产，有泛地产化之忧。这也使得大量的热钱涌向了地产业。
而房价的持续上涨不仅推高了工商企业房产资源的成本，挤压了工商企业的利润，也削弱了居民的消费能力，降低了城市竞争力。很难想象一个“居者难有其屋”的城市，能真正留住人才。
中国经济转向高质量发展阶段，不再需要房地产做“火车头”，更不能让房地产从高科技产业、实体经济中“吸血”。
房地产高速增长的时代终结，房价回归理性区间，房地产市场将平稳健康发展，这是政策调控积极追求的结果，也是房企和投资客都必须要适应的新现实。
“金九银十”褪色，“房闹”登场
10月12日，国庆假期刚过，杭州绿城建发沁园开盘，均价49500元/平方米，其中含每平方米6000元标准的装修。
这是曾经的地王项目。2017年1月，绿城、建发以31亿元总价竞得塘北单元宅地，楼面价40766元/平方米，截至目前也还是杭州住宅楼面单价第五高的项目。
不过此次开盘，若剔除装修，均价仅比拿地时的楼面价高出2700元，而这几乎连财务成本都覆盖不了，更不用说建安成本了。有人感叹，曾经的地王也不得不纡尊降贵，带头“割肉”，做亏本的买卖。
“转折点实实在在到来了。”9月，万科董事会主席郁亮说，“我们所有的行为都要收敛聚焦到保证万科‘活下去’。”
会议现场背景板上“活下去”三个大字，迅速在网络刷屏，在“金九银十”到来之际，如果连龙头房企都要高呼“活下去”，那其他房企还能活吗？10月10日，又一条关于万科的传闻在网上刷了屏，传闻称，厦门万科·白鹭郡国庆节前夕“六折甩卖”，引起老业主不满，万科给前期买贵的业主退还100万元。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)
对此，厦门市万科白鹭郡置业有限公司(下称“万科白鹭郡”)当晚就发布声明，否认上述传闻。该公司称，白鹭郡项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目不引进温泉入户。
为此，万科白鹭郡提供两种解决方案：如客户愿意接受此次产品变更，公司将补偿相应费用20万元；如客户不接受此次产品变更，公司愿意与客户协商解除原合同并退款。
关于万科传闻是假，但今年的“金九银十”不同于以往却是真的。往年的热闹是开发商大卖，购房人抢房，而今年则是开发商降价，购房人忙退房，甚至成了“房闹”。
中国 指数 研究院报告显示，10月1日7日，楼市成交降幅显着，其中，三线城市同比降幅超四成。重点检测的20个城市成交面积环比下降51.2%，其中17个城市环比下降，占85%。
据媒体报道，江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元，引发大量老业主“维权”，该项目的售楼处被砸；杭州滨江未来海岸二期降价40万，导致一期的业主跑到售楼处“维权”；一项目由于促销，将某栋某个户型降价4000元/平方米，引来老业主堵住小区门口，拉横幅“维权”……
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析说，近的业主“维权”大致可分为四个类型：是同样的楼盘，老业主买完房子，近售价降了，价格下跌的幅度从10%到40%不等，主力降价促销幅度在15%左右；第二是装修质量不如意；第三是买房时承诺的某些配套，比如引进好学校等，终没有落地；第四则是复合型，包括多种情况。
“如果确实因为房价下跌而要求退房或补偿，这个理由是站不住脚的。”在杨红旭看来，房价涨跌是市场行为，购房人没有把握好购房时机，只能“愿赌服输”。
但现实中，购房者的理由往往是复合型的，在价格下跌的当口，也抓住了房子装修、配套等方面的一些不足。
“2017年以来，有些城市限价特别严厉，开发商‘另辟蹊径’，通过捆绑装修协议变相突破限价红线。在、等一些地方，装修合同甚至达到平均5000元/平方米。”杨红旭说，实际交房后，装修质量低于业主预期，如果在过去房价只涨不跌的预期下，“一涨遮百丑”，而房价一旦下跌，问题全出来了。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)
中央此轮调控的决心比以往任何一次都要强烈
“‘真金白银’的促销活动明显增多。”克而瑞发布的《2018年三季度中国房地产市场新变化》中称，在上半年，整体行业折扣在9.5折左右，企业整体让利意愿不强。
但从8月27日，中海地产南宁多盘联动，8折礼惠全城；8月30日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后，多家房企也跟进打折。9月，阳光城广西区域推出“9月购房特惠季，7大项目礼惠广西”活动。碧桂园南京仙林东四盘联动，首付一成。首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。
报告认为，“预计随着房企冲刺全年销售目标，下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。”
外界普遍将今年三季度视作房地产市场的拐点，而在广东省房地产研究会执行会长、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同看来，2017年，一些地方推出购房摇号，实际上就是房价进入回落轨道的先兆。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)
“那时候，很少有楼盘接受以大幅低于周边二手房的价格来推售，而当时整个市场的趋势并不明朗，所以造成抢购，从而必须要摇号，但摇号的背后已经是降价了。”韩世同对《中国经济周刊》记者说。
杨红旭也认为，大约一年前，短周期的降温在部分一二线城市就已来临。“但在限价、限证、限签等管制之下，新盘市场表现失真。开发商或观望、或纠结已经很久了。”
此前，住建部联合其他部委发布通知，7月初至12月底将在、上海等批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
多位接受《中国经济周刊》记者采访的业内人士指出，从2016年10月至今，这一轮楼市调控已持续整整两年。而这一次调控，中央的决心比以往任何一次都要强烈，楼市调控进入了长期化、常态化。
中国 指数 研究院常务副院长黄瑜对《中国经济周刊》说，“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调。2018年三季度，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。
事实上，房企也预见了楼市退潮。多家房企2018年半年报显示，在上半年计提了存货跌价减值准备。其中绿地控股上半年期末存货跌价准备计提26.26亿元，万科计提15.37亿元。此外，保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾集团、阳光城等，期末存货跌价准备计提均超1亿元。
退潮时刻谁在领跌？
“楼市的上涨，在过去两年当中，我看差不多相当于‘人造楼市’，是人为制造的牛市行情。”韩世同对《中国经济周刊》说。
中国房地产业协会发布的数据显示，的平均房价2015年10月为每平方米37221元，涨至2017年2月的每平方米60738元，涨幅高达63.18%。
除了一线城市，一些二三线城市房价也跟风狂飙。例如，湖南中原研究中心数据显示，在限网签大背景下，2017年上半年内五区(天心区、芙蓉区、雨花区、开福区、岳麓区)新建商品住宅真实成交价格达9426元/平方米，同比上涨42.26%。
退潮时刻总会到来。中国房地产指数系统对100座样本城市的调查数据显示，2018年9月，百城新建住宅均价14533元/平方米，同比上涨5.28%，环比上涨0.42%，环比涨幅连续23个月收窄至1%以内。9月，有18个城市出现环比下跌，下跌城市数量较8月增加12个。
累计来看，2018年19月百城住宅价格累计上涨4.05%，涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。分城市来看，三线代表城市1-9月累计上涨7.19%，较去年同期收窄2.56个百分点，累计涨幅收窄在各线城市中显着。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)
“在今年9、10月份的房企促销中，位于三四线城市的楼盘降价较为明显。与一线城市相比，三四线城市购房者很多不是刚需，而是在一线城市疯涨情况下跟风购买。”一位房企人士对记者说。
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《中国经济周刊》记者采访时也表示，前一阶段有很多房企拿了很多地，现在想要加快促销，加快去化掉存货。“我们统计，全国前20强房企，其中19家上市公司，按2017年销售情况估算，平均土地去化周期可以达到5年左右。在储备土地比较多的一些地方，就会加速去化。”
欧阳捷也表示，并不是所有的企业、所有的项目都会降价。具体来看，降价的主要是两类楼盘：一是郊区盘，降价原因是在投资客退潮后，刚需不足，改善客户观望；另一类是大盘。“本来一个月可以卖100套，现在一个月变成二三十套了，去化周期拉长，就要加速去化，从而出现一些促销活动。”
“但是在一二线的核心城市，去化周期只有两三个月的地方，就不一定着急降价。”欧阳捷表示，在稳健调控措施下，今年房地产市场将维持平稳走势，楼市将回归零增长。由于因城施策，调控政策已经细分到各个区域，“有的收紧，有的打压，有的放松，有的刺激”，在这种情况下，部分区域市场难免会出现小幅波动，但并不影响大局。
地价降温，强化了楼市预期转变
土地价格与楼盘价格，常常被形容为面粉与面包的关系。今年以来，“面粉”供应充足，价格也在回归合理区间，不仅“地王”不再出现，还出现越来越多的“底价成交”，甚至流拍。
中国 指数 研究院常务副院长黄瑜告诉《中国经济周刊》记者，今年以来全国土地市场流拍现象频发，住宅用地成交楼面均价及溢价率持续下降，企业拿地更趋理性，土地市场逐步理性回归。
2017年4月，住建部和国土资源部联合发文，要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。“各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36～18个月的，要减少供地。12～6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显着增加供地，还要加快供地节奏。”
数据显示，今年以来，各地政府继续加大推地力度，土地供求继续大幅增长，前三季度，全国300座城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长30%，其中住宅用地推出7.9 亿平方米，同比增长31.5%，增幅为2012年以来单季度高。
与此同时，19月住宅用地成交楼面均价同比下跌6.4%，平均溢价率为18.2%，较去年同期下降21.2 个百分点，底价成交地块数量明显增多。此外，今年以来全国300城还有449宗住宅用地发生流拍，总规划建筑面积5666万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)
以二线城市代表武汉为例，8月17日开始，武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让15宗国有建设用地的使用权，其中10宗是纯住宅用地，总面积74.9万平方米。按照拍卖规则，这10宗地均规定了竞拍起始价格和建议高价，如果竞价达到了设定的出让高价，按“现场竞配建”(即竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积大者为竞得人)方式确定竞得人。
但结果显示，“现场竞配建”的考虑大可不必。
8月28日，武汉土地市场网公布的竞拍结果显示，10宗纯住宅用地不仅没有一宗在竞拍过程中触及高价，还有7宗地块以低价成交， p(2018)061号地块更是流拍。成交结果显示，成交9块地，竞拍起始价格合计44.18亿元，成交价格合计46.67亿元，距离合计建议的高价(71.76亿元)相差27.58亿元，其中7宗地块是以起始竞拍价格成交。而流拍地块的出让面积在10宗地块中大，建议高价也是高的。
而这已经是武汉短短半个月内的第三次流拍。
在，2018年1至8月，住宅用地共流拍6宗，其中4宗地块为限竞房，2宗地块为共有产权住房。今年1月就开局不利，1月参与土拍的住宅用地共有11宗，有3宗土地流拍，而2017年的住宅用地总共才流标2宗。
“各地调控政策持续深化，在‘坚决遏制房价上涨’下，房地产市场预期转变，房地产企业投资拿地更加谨慎。今年以来限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配，同时以往土地价格上涨迅速，土地出让条件严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素。”黄瑜谈道，融资环境趋紧，房企负债率不断攀升，且今年起亦进入偿债高峰期，资金链进一步承压，也是土地市场降温明显的重要原因。
从具体房企的拿地金额来分析，今年19月，碧桂园、万科、保利继续蝉联去年的冠军、亚军、季军地位。不过，三家房企的拿地金额均较去年同期下降。碧桂园由去年1664亿元降至1198亿元，降幅28%；万科由去年1271亿元降至1163亿元，降幅8.5%；保利由去年1112亿元降至千亿元以内，为869亿元，降幅21.9%。
房企冲刺年度销售业绩，回款是王道
楼市变阵，现金为王。
天风证券研报显示，2017年44家样本房企经营现金流实现净流入324亿元，是近5年来除2016年外表现好的一年。2018年上半年，样本房企经营现金流转负，净流出383亿元。
房企的现金流主要依靠销售回款和融资，这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难，销售回款就越发重要。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)
房企的现金流主要依靠销售回款和融资，这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难，销售回款就越发重要。
“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”郁亮说，“如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”
郁亮还透露，截至2018年8月末，万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。
回款为什么变难了？郁亮谈道，“管理动作根本没有考虑如何应对政策调控”，比如“不考虑一次性付款和分期付款的区别”。
这并不是万科一家的难题。天风证券研报指出，从销售回款率的情况来看，近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例，2017年万科销售回款率为70%，2018年一季度下降到了52%。“我们认为这与部分城市严厉的网签限制政策，以及银行按揭贷款放款周期延长有关。”天风证券研报中说。
在广州、杭州等热点城市，新盘网签往往需要排队三个月以上，之后如果用公积金贷款，或组合贷款，又需要等待两三个月的放款周期。
此前，碧桂园首席财务官伍碧君也在该公司中期业绩会上称，“今年房地产按揭政策跟去年比有较大变化，导致了回款率下降，但我们全年还是有信心维持在80%以上。”公开资料显示，在2016年和2017年，碧桂园的销售回款率分别为92%和90%。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)
分析人士认为，随着年关将近，房企的规模之争也在持续加剧，尤其面临融资趋紧的环境，房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。预计四季度，房企为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大销售力度。
根据中国房地产行业协会网站公布的信息，从目前已公布销售目标的54家房企完成情况来看，今年19月销售目标完成率均值为71.74%，共有49家房企目标完成率超过50%。
其中，建业地产和美的置业两家房企已经超额完成全年销售任务，销售金额分别为304亿元、507亿元，目标完成率分别为105.73%和100.33%。目标完成率超过九成的房企有5家，分别为龙光地产、中国金茂、正荣地产、金科集团、中梁地产。尚有5家房企目标完成率低于50%，分别为禹洲集团、朗诗绿色集团、泰禾集团、恒泰、华鸿嘉信。
各大房企为了冲击销售回款，使出了浑身解数。
以泰禾集团为例，该公司有关负责人介绍，泰禾集团将回款定为年度工作重中之重，相应考核及激励配套逐渐完善。目前已建立以回款为中心的激励方案，回笼奖、高周转奖等，极大地激励回款，目前公司已建立全流程管理销售业务，严控签约质量，提升回款效率。
据媒体报道，某大型房企推出的“金九银十”销售政策，鼓励公司全员营销卖房，每位员工至少要带60个客户到楼盘签到访问。在客户交齐首期款签署合同之后，按成交总额的2%给员工发佣金。
90%中小房企要退出房地产业？
10月7日，央行宣布，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。此举预计共释放资金1.2万亿元。
分析人士指出，降准并不会让楼市资金“久旱逢甘霖”。因为央行强调，将继续实施稳健中性的货币政策，“不搞大水漫灌，注重定向调控”。对房地产行业资金通道的定向监管并未弱化。
房地产行业高速发展、房价一骑绝尘的时光或将一去不返。各大房企顺势而为，纷纷抛出了转型计划。
恒大作为龙头房企，近年来一直在寻求多元化发展，在体育、农业、高科技等方向都有延伸。今年，恒大还投资入主法拉第未来，进入新能源汽车领域。
万科董事会主席郁亮9月宣布了“收敛聚焦”战略，称“做了三年还没做成的业务不要再做”。
融创中国董事会主席孙宏斌也在近期表示，融创基本不再在公开市场拿地，“接下来会很小心谨慎地把融创做安全”。
绿地控股于10月12日宣布了战略强化升级及核心产业中期发展规划。该公司相关负责人告诉《中国经济周刊》记者，绿地房地产主业未来三年的总体目标是推动质量变革、效率变革、动力变革，提升核心竞争优势，实现高质量发展，力争年均销售规模保持在5000亿元以上。其中，质量变革侧重不断形成高质量的经济指标，持续提升规模的含金量；效率变革侧重全面提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等的效率；动力变革侧重从依靠行业高速扩张红利，转变到依靠提高产品、运营等内部发展质量上来。此外，绿地控股将重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。
在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来，就整体市场规模而言，房地产市场还没到停止发展或下行的时段，而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”。房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展。
“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”欧阳捷告诉记者，“现在一线城市拿地，平均一宗地要16亿～18亿元，二线城市要4亿～6亿之间，三四线城市地价门槛也在提高，一宗地大约要1.1亿元。房地产已经进入资本驱动的时代，中小企业基本就干不了了。”
欧阳捷认为，未来摆在中小房企面前的有四条路：一是做“小而美”的企业，提供有核心竞争力的产品；二是寻求与大企业合作开发；三是下沉到三四线、五六线乃至乡镇；四是把有限的资本转做房地产投资，获取投资收益。
深圳上市公司总市值 何以稳居全国第二
近日，迈瑞医疗登陆深交所创业板，市值已超千亿。这家中概股回a上市企业，短短20年时间，从名不见经传跃升为全国大、全球优秀的医疗设备研发制造商，是深圳本土企业成长壮大的一个缩影。而深圳这片科技创新沃土，诞生了一批高级本土企业。作为深圳本土企业的优秀代表，目前深圳上市公司总市值已稳居全国第二。
据记者统计，截至10月22日，包括a股、港股、美股在内，共有533家上市公司，合计市值24.11万亿元，位居国内各城市上市公司总市值。深圳共有370家上市公司，合计市值8.57万亿元，位居国内各城市上市公司总市值第二。
深圳上市公司总市值何以稳居全国第二？记者在采访中发现，特区一流营商环境形成上市公司成长的沃土，由此培育了一批行业龙头。而产业结构调整升级，创新活力持续释放，经营业绩稳中向好，让深圳上市公司的投资价值在资本市场得以不断凸显。
民营企业活力无限
得益于国家改革开放政策以及深圳自主创新基因，深圳民营经济拥有得天独厚的厚植土壤，而民营企业发达是一座城市经济活力的象征和表现。
深圳市经信委负责人曾表示，无论是数量规模、创新能力，还是国际化水平等方面，深圳民营经济形成显着的引领态势，培育出一批高级的本土民营企业。
数据显示，截至10月22日，深圳上市公司总市值前5名分别为腾讯控股、中国平安、招商银行、万科、工业互联，总市值分别为2.46万亿元、1.24万亿元、7566亿元、2519亿元、2492亿元。6至10名分别为中信证券、平安银行、顺丰控股、招商蛇口、比亚迪，总市值介于2050亿元至1364亿元之间。
深圳上市公司市值前10名中，有6家为民营，分别为腾讯控股、中国平安、工业互联、平安银行、顺丰控股和比亚迪。
其中腾讯控股是深圳市值高的上市公司，也是深圳能够登顶各城市上市公司总市值排行榜的大助力。
明星企业全国首屈一指
特区一流营商环境形成上市公司成长的沃土，由此培育了一批行业龙头。深圳上市公司总市值稳居国内各大城市第二，与深圳明星上市公司全国首屈一指有很大关系。
比如，互联网巨头腾讯控股，凭借公司业绩持续高增长，自2004年4月16日上市以来股价累计涨幅超过440倍。保险行业的中国平安，已成为世界上第二大市值保险公司。银行业的招商银行，堪称中国优秀的股份制商业银行。房地产行业的万科，全球大的房地产商、中国优秀的地产公司。
此外，顺丰控股是中国优秀快递公司。比亚迪，中国新能源汽车龙头。中兴通讯，通信行业龙头。华大基因，国内基因行业龙头，全球基因行业享有盛誉。而电子行业的龙头几乎为深圳包揽，包括工业互联、立讯精密、鹏鼎控制等。
受访的上市公司负责人认为，深圳是一座科技创新城市，吸引了一批国内外优秀人才，深圳优越的营商环境，敢闯、敢试、敢为天下先的拓荒牛精神，催生了一批行业巨无霸。
新兴产业业绩连年劲升
节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料等战略性新兴产业已成为拉动深圳经济持续增长的新引擎。而深圳这些战略性新兴产业的上市公司数量和市值，均位居四大一线城市榜首，业绩增速也连续三年显着高于全国平均水平。
深圳证监局新数据显示，今年上半年，剔除2家不具备可比性公司的影响后，深圳279家a股公司营业收入1.65万亿元，同比增长18.32%；净利润1862.4亿元，同比增长20.99%；以新兴产业为代表的255家非金融房地产业公司营业收入7273.69亿元，同比增长21.60%；净利润374.45亿元，同比增长16.26%。深圳上市公司营业收入和净利润增幅均大幅优秀全国水平。
深圳证监局有关负责人在受访时认为，深圳上市公司结构调整持续推进，创新活力持续释放，经营业绩持续向好，反映深圳经济运行稳中向好，高质量发展稳步推进。目前一些深圳上市公司在世界高端产业链中已占据一席之地，突破了一批核心技术，掌握多项自主知识产权，形成了较强的核心竞争力。
研发高投入助企业持续成长
记者在采访中发现，深圳上市公司的快速成长得益于灵活的产业发展策略、强悍的开疆拓土能力、大手笔的研发投入。
据统计，2017年深圳非金融房地产业上市公司研发投入474.23亿元，占全国上市公司研发支出约10%。其中，研发支出超1亿元的有78家，超10亿元的有6家。研发支出超1亿元的公司2017年净利润增速达67%，远高于非金融房地产业34%的平均增速。
大族激光智能装备集团项目办总监冯建国对记者表示，大族激光每年研发费用占销售额7%，显着高于中小板公司平均2.89%水平。目前大族激光已实现高功率光纤激光切割机产销量、紫外激光器产销量、激光打标机产销量等五个全球。
鹏鼎控股董事长沈庆芳接受记者采访时透露，鹏鼎控股每年研发投入占营业收入的4%以上，公司潜心为世界一流客户定制高端电路板，苹果、oppo等均成了公司大客户，2017年鹏鼎控股跃升为全球pcb行业排名的供应商。
资本市场助企业做大做强
资本市场为深圳创新发展、国企混改、转型升级提供了有力的支持。记者在采访中了解到，近几年来，深圳传统产业上市公司通过并购扩张，加速技术更新迭代和产业转型升级，推动企业做大做强和超常规发展。
9月10日，首单深圳国资控股民营企业花落怡亚通。怡亚通董事长周国辉表示，怡亚通作为中国供应链行业的龙头企业，目前公司业务量突破千亿元大关，成为流通业业务量和团队规模大企业。深投控与怡亚通强强联手，旨在倾力推动中国流通业转型升级，助怡亚通向万亿级生态迈进。
比亚迪2011年中小板上市，2010年全年营业收入仅48亿元。2017年报数据显示，公司全年实现营业收入1026亿元，实现净利润40.66亿元，七年营业收入增长21倍。比亚迪已连续3年保持全球新能源汽车市场的销量不错。
创新沃土孕育行业标杆
深圳拥有一批明星上市公司，他们几乎都是改革开放后诞生的股份制企业，企业性质又以民营为主。深圳能培育出一大批高级本土企业，主要得益于这片创新的土壤。
深圳上市公司协会常务副会长鄢维民接受记者采访时表示，深圳移民城市文化，宽容失败环境，有利于吸引国内外优秀人才；政府政策扶持和产业倾斜，有利于新兴产业和创新企业成长；深圳人、深圳企业、企业家的拼搏奋斗精神，深圳企业坚持构建员工与企业共同成长的文化和价值观……这些有利于企业创新成长壮大的基因，孕育了一批又一批优秀的先进制造企业和知名品牌上市公司。
深圳未来如何保持这种优秀优势？鄢维民表示，，深圳行业龙头企业应加强深层次研发，加大科研经费投入。深圳企业大多是高科技企业，成长壮大靠人力资源、靠研发经费投入。“深圳企业要培育自己的人才队伍，靠自己研发团队开发新技术，才能做到基业长青、不断发展”。第二，加强企业现代化管理。先进的管理和制度，激发员工潜能。第三，继续优化营商环境，营造创新生态体系。政府要进一步通过鼓励创新创业，提供优质服务，支持扶助一批细分行业“小巨人”和隐形冠军。
深圳上市公司优秀优势能否保持？记者注意到，深圳后备上市公司阵营强大。据统计，深圳还有一大批知名企业尚未上市。比如通信行业巨头华为、无人机霸主大疆科技、世界500强企业正威国际、oled新贵柔宇科技等。
目前深圳共有370家上市公司
合计市值8.57万亿元，位居全国第二
深圳上市公司总市值前5名
腾讯控股 2.46万亿元
中国平安 1.24万亿元
招商银行 7566亿元
万科 2519亿元
工业互联 2492亿元
建设银行三季报亮相
建设银行23日晚间发布的2018年第三季度报告显示，建设银行前三个季度实现归属于该行股东净利润2141.08亿元，同比增长6.39%；实现营业收入5000.47亿元，同比增长5.94%；截至9月末，年化平均资产回报率为1.26%，年化加权平均净资产收益率为16.08%，每股净资产为7.44元。
截至9月30日，建设银行资产总额为23.35万亿元，较上年末增长5.56%；负债总额21.42万亿元，较上年末增长5.35%；客户贷款和垫款总额13.77万亿元，较上年末增长6.68%；客户存款17.23万亿元，较上年末增长5.28%。
在资产质量方面，截至9月末，建设银行不良贷款余额为2018.21亿元，较上年末增加95.30亿元；不良贷款率为1.47%，较上年末下降0.02个百分点，拨备覆盖率为195.16%，较上年末上升24.08个百分点。
建设银行称，考虑并行期规则后，建设银行按照《商业银行资本管理办法（试行）》计量的资本充足率为16.23%，一级资本充足率为13.92%，核心一级资本充足率为13.34%，均满足监管要求。
前9个月，建设银行实现利息净收入3657.25亿元，较上年同期增长9.72%；净利差为2.21%，净利息收益率为2.34%，均较上年同期上升0.18个百分点。手续费及佣金净收入为965.28亿元，较上年同期增长3.07%。
其中，银行卡、 电子银行、托管及其他受托等产品发展良好，收入保持较快增长；理财产品受资管新规实施影响，收入出现同比下滑；部分结算、代理及顾问咨询类产品受监管政策、市场环境及服务收费减免等因素影响，收入同比亦出现不同程度下降。业务及管理费为1104.61 亿元，较上年同期增加44.02亿元。成本收入比较上年同期下降0.67个百分点至23.13％。 所得税费用489.78亿元，较上年同期增加7.16亿元。所得税实际税率为18.56%。(上证报)
星航华府项目配租选房活动举行 宝安今年将筹集6000套人才
【深圳商报讯】（记者 赵川）记者从宝安区获悉，该区2018年批次人才住房项目配租选房活动10月19日在星航华府项目现场举行，数百位企业代表现场随机抽签，并根据抽选结果直接办理签约手续。市人才安居集团及宝安区住建局相关负责人参加了向企业交钥匙仪式，配租现场气氛火热。
今年3月29日，宝安区人才住房规模化租赁签约启动仪式在福永街道怀德翠岗五区举行。宝安区在福永街道试点首批筹集了福永星航华府、怀德富德大厦和怀德翠岗五区工业园宿舍共1032套6.4万平方米房屋，由宝安人才安居公司通过综合整治和改建，全面完善消防、安防、监控、供电、供水、供气等基础设施，优化户型设计、家具配备、公共空间营造，引入高品质物业管理，向各类企业人才提供住房。
据了解，星航华府项目位于宝安区兴华路与107国道交会处兴围路口，共提供人才住房540套，带装修、家具家电齐全，可直接拎包入住。本次公开配租主要面向宝安区福永、福海街道辖区的重点企业。前期经宝安区住建局向社会发布公告、受理申请、审核公示，符合本次认租条件的重点企业共57家，涉及房源320套。
这只是一个开始，今年宝安区结合城中村综合整治，通过“市场化筹集+专业平台运营管理+政府配租监督”的新模式，解决人才的安居问题，打造人才住房规模化租赁的标杆和样本，为全市人才安居工作探索新经验。当前，西乡滨海风情小镇、松岗沙浦围、新桥大洋田工业区等多个项目正探索采用“城中村综合整治+人才住房”模式，开展人才住房规模化租赁工作。据悉，今年宝安区将通过规模化租赁筹集人才住房不少于6000套。
报告称中国商业地产投资更趋于理性
中新社厦门9月8日电 (记者 龙敏)中国商务部投资促进事务局8日在厦门发布《2018商业地产投资促进报告》。该报告分析认为，2018年以来，在宏观政策的影响下，中国商业地产投资更加趋于理性，拿地、投资、新开工的项目数量均呈回落趋势。
同时，品质化商业项目通过品牌输出“轻资产”模式向三四线城市下沉，一方面助力品牌商业地产企业减轻资金压力，实现项目的快速复制；另一方面，对于地方中小房企的商业地产开发品质起到提升作用。
《2018商业地产投资促进报告》包括五部分内容，即2017年商业地产投资的宏观情况、商业地产投资发展的区域研究、主要商业业态的投资及发展情况、龙头商业企业投资情况和典型案例、商业地产行业的发展趋势以及面临的机遇与挑战。
该报告指出，商业地产行业发展困境主要表现为融资难。2018年房地产行业传统融资渠道明显收紧，房企不得不寻求多元化融资渠道。融资门槛提高、审批流程长等因素导致的拿地难，也是制约商业地产发展的重要因素。
此外，部分城市的商业地产企业还将面临着供给过剩、竞争激烈、运营能力不足导致的去库存压力。
报告还对未来中国商业地产的发展趋势进行了研判。报告认为，行业整体发展趋势向好。
在报告中，这一研判是基于以下因素作出：消费升级、“五大幸福产业”(即旅游、文化、体育、健康、养老五大产业)及数字化技术迭代将赋能商业地产创新发展；新业态、新物种、新品牌激发商业创新活力；场景的创新业态，将成为推动商业地产内容革新的主力军，模式呈现多样化趋势；科技元素和生活场景搭建受追捧。(完)
龙岗致力全区低碳发展 优质安居环境置业可以选择]
自2013年起，龙岗借助国际低碳城的示范效应，在深圳率先开展了低碳发展策略研究，确定了龙岗未来低碳发展目标，列出了生态环境、低碳产业、低碳市政等23个具体发展指标；通过实施“4+2”策略体系，制定行动计划，着重推进52个重点项目，在全区进行碳清单核查等。依托生态资源禀赋，秉承高端低碳的追求，龙岗区将绿色低碳发展设为科技创新的价值取向和目标，不断推动高端创新资源加速集聚，增添发展的强劲动力。
颐安都会中央3期是2期的升级之作，含建面约88-129㎡住宅产品及约6000㎡商业步行街。由aecom优秀设计公司打造，由奥雅知名设计公司倾心规划园林。
怡瑞达·乐郡位于深圳市龙东片区，规划中的东部中心的重要区域，未来将建设为集生活居住、商贸服务、传统制造、创新型产业等功能于一体的综合性片区。项目总建筑面积约为3.5万平米，容积率3.5。
鹏华世家华府项目，是由深圳市鹏华达实业有限公司开发建设的龙岗区平湖中心商圈舒适居家型商住小区，位于平湖中心广场东侧，项目周边10号地铁、高铁、平湖火车站、汽车站、平湖公车（多路公车）站台簇拥，交通便利。
佳兆业未来城位于大运中心如意路与大运路交汇处西北侧，临近地铁3号线大运站，16号线龙城西站(规划中)，周边集合有大运场馆、国际大学园、大运自然公园、天安数码城、留学生创业园及规划中超600米深港国际中心等世界优质资源。
恒大爱联项目是恒大集团深圳首座国际化人文宜居城区，以公寓产品为主，雄踞大运新城与龙岗中心城核心区位。项目总占地42328.6㎡，建筑面积207602.66㎡。整体绿化率约20.5%，容积率约4.76。
环境越来越美丽，生态越来越健康，不仅是看得见的直接感受，更有实实在在的数据佐证：2017年，龙岗区空气质量持续优化，pm2.5平均浓度从每立方米30.8微克下降至29.6微克；空气质量优良天数335天，优良率达91.8%。是大家置业参考的好片区。
有人甩包袱 有人接盘 房企迎新一轮“洗牌”
近日房地产行业发生多个收购事件，对于出售方来说，去库存和现金为王是房企今年的任务主线；对于购买方来说，逆势操作，趁机调整结构、扩大规模是当下的方向。在楼市整体疲软的市场中，房企新一轮洗牌和变局正在上演。
华夏幸福降低对环京重度依赖
10月9日晚间，华夏幸福公告，拟与万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。
华夏幸福表示，在地产开发项目层面引入万科，是年初所提的全面开放合作战略的具体落实，同时也有利于盘活自身存量项目，优化现金流。各方同意建立长期合作关系，在同等条件下，华夏幸福同意在环京区域的其他项目优先与万科进行合作。
根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。
环京是华夏幸福的大本营，公司2018年半年报披露的储备开发用地为887.63万平方米，其中大部分集中在霸州、固安、怀来等环京地区。环京崛起的背景下，华夏幸福的产业新城做得风生水起。
然而重仓环京的策略，是把双刃剑。当环京楼市火热时，华夏幸福的日子好过，当环京楼市趋向下滑时，华夏幸福的去库存压力可想而知。在《2018中国房地产百强企业》榜单中，华夏幸福位列第九。截止到2018年6月底，公司的存货余额为2446.11亿元，为公司2017年营业收入的4.1倍。有分析指出，同为地产十强、a股龙头的万科和保利地产，存货余额分别为上年营业收入的2.6倍和3.3倍。
从去年开始，华夏幸福提出了“异地复制”的战略，向长三角、粤港澳、长江经济带扩张。此次出售环京部分项目股权，可以看出其欲降低对环京市场的重度依赖。
逆周期扩张的生存逻辑
近日的房企收购类热点事件还包括一宗尚未尘埃落定的收购案，就是万科拟收购海航大厦事件。万科拟将地处朝阳区东三环的海南航空大厦等商用物业收入囊中，以进一步配合万科的存量资产改造计划。然而，10月12日，身陷债务危机的海航集团召开2018年第七次临时股东大会，针对海航控股拟向万科作价转让海航大厦的议案，终以超9成股东反对而被否决。
9月底，行业龙头企业万科以“活下去”作为秋季例会主题，不禁引发业内感慨。不过，刚刚还在喊“活下去”的万科，竟然频频出手大方，保持着较为积极的拿地态势。根据新公告显示，9月万科在全国新增14个项目，权益价款120.01亿元。权益拿地金额虽然较7月、8月有所放缓，但仍然高于上半年月均96.37亿元的水平。克而瑞新公布的数据，2018年1–9月份，在房企新增货值排行中万科以5071.5亿元的成绩位列第四。
业内分析人士指出，逆周期扩张固然需要勇气，更要有战胜市场周期的战略眼光。当下不失为捡漏的良机，尤其是那些市场前景依旧看好，或者土地价格调整到位的城市，或将迎来较佳的拿地窗口期。
积极应对行业波动
除了万科的收购事件外，近日，龙湖集团还收购了首创置业位于丽泽金融商务区的一项目51%股权。
10月18日，首创置业股份有限公司公告称，其于北交所挂牌转让开元和安投资有限公司51%股权期满，征得一家符合报名条件的意向受让方：重庆龙湖天街商业地产有限公司。资料显示，开元和安主要持有位于丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区f-03地块一个商业地产项目，从事该项目的开发及运营。据了解，龙湖接手后将打造第六座天街。
克而瑞的研究报告指出，目前市场的调整已经开始，成交“转冷”已成为不可否认的事实，行业的周期波动本就在所难免，与其消极逃避不如积极思考应对措施。克而瑞认为，当前至少有以下几点是开发商可以做的：一是审慎投资，更多考虑现有土地、项目的快速去化，从而加快现金回笼，储备好过冬的“粮草”。二是趁此契机，修炼内功，着力于自身产品力的提升，毕竟“闭着眼睛卖房”的时代已经过去，未来能生存的企业势必都是拥有“一技之长”。三是对于开发业务并不纯熟的中小房企，也可密切关注政策的动向，积极响应国家号召，在地产多元化的“蓝海”领域寻求新的发展机遇。