专家解读9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据
国家统计局21日发布了2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。
一、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅回落
9月份，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。
二、一二三线城市前三季度商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期均有所回落
9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比去年同月回落0.4个百分点；前三季度平均，同比持平，而去年同期为上涨13.2%。二手住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比去年同月回落2.5个百分点；前三季度平均，同比上涨0.6%，涨幅比去年同期回落14.4个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨9.6%和9.1%，涨幅比去年同月分别扩大4.0和1.2个百分点；前三季度平均，同比分别上涨6.4%和7.0%，涨幅比去年同期分别回落4.1和1.1个百分点。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.3%和7.2%，涨幅比去年同月分别扩大1.6和1.3个百分点；前三季度平均，同比分别上涨5.1%和5.2%，涨幅比去年同期分别回落3.8和0.2个百分点。
三、15个热点城市新建商品住宅销售价格上涨城市个数减少，涨幅回落
9月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，比上月增加1个；持平的2个，与上月相同；上涨的11个，减少1个，高涨幅为1.3%，11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。同比下降的城市有2个，与上月相同，大降幅为1.3%；持平的1个；上涨的12个，减少1个，高涨幅为12.3%。
龙岗致力全区低碳发展 优质安居环境置业可以选择]
自2013年起，龙岗借助国际低碳城的示范效应，在深圳率先开展了低碳发展策略研究，确定了龙岗未来低碳发展目标，列出了生态环境、低碳产业、低碳市政等23个具体发展指标；通过实施“4+2”策略体系，制定行动计划，着重推进52个重点项目，在全区进行碳清单核查等。依托生态资源禀赋，秉承高端低碳的追求，龙岗区将绿色低碳发展设为科技创新的价值取向和目标，不断推动高端创新资源加速集聚，增添发展的强劲动力。
颐安都会中央3期是2期的升级之作，含建面约88-129㎡住宅产品及约6000㎡商业步行街。由aecom优秀设计公司打造，由奥雅知名设计公司倾心规划园林。
怡瑞达·乐郡位于深圳市龙东片区，规划中的东部中心的重要区域，未来将建设为集生活居住、商贸服务、传统制造、创新型产业等功能于一体的综合性片区。项目总建筑面积约为3.5万平米，容积率3.5。
鹏华世家华府项目，是由深圳市鹏华达实业有限公司开发建设的龙岗区平湖中心商圈舒适居家型商住小区，位于平湖中心广场东侧，项目周边10号地铁、高铁、平湖火车站、汽车站、平湖公车（多路公车）站台簇拥，交通便利。
佳兆业未来城位于大运中心如意路与大运路交汇处西北侧，临近地铁3号线大运站，16号线龙城西站(规划中)，周边集合有大运场馆、国际大学园、大运自然公园、天安数码城、留学生创业园及规划中超600米深港国际中心等世界优质资源。
恒大爱联项目是恒大集团深圳首座国际化人文宜居城区，以公寓产品为主，雄踞大运新城与龙岗中心城核心区位。项目总占地42328.6㎡，建筑面积207602.66㎡。整体绿化率约20.5%，容积率约4.76。
环境越来越美丽，生态越来越健康，不仅是看得见的直接感受，更有实实在在的数据佐证：2017年，龙岗区空气质量持续优化，pm2.5平均浓度从每立方米30.8微克下降至29.6微克；空气质量优良天数335天，优良率达91.8%。是大家置业参考的好片区。
港珠澳大桥今日通车 香港交界地带楼盘畅行港珠澳
新浪乐居讯(编辑 齐佳丹)好消息！今天上午，粤港澳大桥举行了开通仪式，并拟于明天（10月24日）上午9点正式通车。近日，港珠澳大桥管理局发布的《港珠澳大桥通行指南》，对大桥路线、车辆通行、三地口岸通关，通行收费、安全保障、配套服务等方面进行了详细介绍。
佳兆业前海广场建面约30万平米洲际复合体，集公寓、住宅、办公、商业、星级酒店等业态于一体，匠造前排商务，精筑前海名仕生活圈。坐享前海蛇口自贸区丰富配套，山海美境触手可及。佳兆业前海广场?佳玺建面约68-115平米精奢1-2房产品，大湾区前海尊席，仅为130位名仕定制，即将震撼面市，以稀缺致敬塔尖。
恒大天璟是世界500强恒大集团(2016年《财富》杂志发布世界500强排行榜)于南山半岛的重点作品，位于南海大道和登良路交汇处。项目由1栋2座约220米超高层塔楼组成，总占地面积约10447.84 平米，总建筑面积约151195.74平米，涵盖了约64-117平米创意空间，配备美学立体式园林。
半岛城邦总用地面积约30万㎡，总建筑面积逾100万㎡，共分5期开发，为深圳湾目前规模大的国际进海人文住区。半岛城邦三面环海,可享一线海景景观资源,打造现代简约的滨海建筑群。未来社区内规划铂金度假酒店、进海创意人文商业、健康度假会所、国际教育资源于一体，更全国首创配备国际游艇俱乐部，为业主打造进海人居生活。
华联城市中心，地处粤港澳大湾区深圳南山核心区位，总建面约60万㎡，分两期开发。是华联控股集团又一创新力作。华联城市中心定位为前海之门 城市超体，整体构建产城融合的“两园一城”，共同形成城市地标建筑群，构筑区域地界标识及城市名片。其中华联城市中心一期——华联城市商务中心，总建面约30万㎡，集办公、居住、商业多元业态于一体；聘请世界高级建筑事务所gmp操刀设计。
项目位处前海小南山半山(项目低海拔高度约50米)，俯瞰一线前海城市景观，属于前海自贸区一高级半山豪宅。项目容积率仅为2.2，车位比超过1:2。汉京九榕台汇聚国际高级设计单位及一线精装修品牌：全球5大建筑设计公司之一的阿特金斯携手香港梁氏傲地，打造超现代建筑设计；日本当代三大景观设计师之一户田芳树创作生命力主题园林。
大桥主体工程采用内地右侧通行规则，司机抵达或离开香港或澳门口岸后，可根据行车指示牌，按照标志行驶调整行车方式，车辆可完成左右侧交通转换；在非紧急情况下，车辆在大桥主桥及口岸均不允许掉头。港珠澳大桥全线设置1处主线收费站，双向共有20条收费车道。7座以下私家车、出租车收费标准150元每车次；过境巴士200元每车次；穿梭巴士300元每车次；普通货车60元每车次；货柜车115元每车次。
有人甩包袱 有人接盘 房企迎新一轮“洗牌”
近日房地产行业发生多个收购事件，对于出售方来说，去库存和现金为王是房企今年的任务主线；对于购买方来说，逆势操作，趁机调整结构、扩大规模是当下的方向。在楼市整体疲软的市场中，房企新一轮洗牌和变局正在上演。
华夏幸福降低对环京重度依赖
10月9日晚间，华夏幸福公告，拟与万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。
华夏幸福表示，在地产开发项目层面引入万科，是年初所提的全面开放合作战略的具体落实，同时也有利于盘活自身存量项目，优化现金流。各方同意建立长期合作关系，在同等条件下，华夏幸福同意在环京区域的其他项目优先与万科进行合作。
根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。
环京是华夏幸福的大本营，公司2019年半年报披露的储备开发用地为887.63万平方米，其中大部分集中在霸州、固安、怀来等环京地区。环京崛起的背景下，华夏幸福的产业新城做得风生水起。
然而重仓环京的策略，是把双刃剑。当环京楼市火热时，华夏幸福的日子好过，当环京楼市趋向下滑时，华夏幸福的去库存压力可想而知。在《2019中国房地产百强企业》榜单中，华夏幸福位列第九。截止到2019年6月底，公司的存货余额为2446.11亿元，为公司2017年营业收入的4.1倍。有分析指出，同为地产十强、a股龙头的万科和保利地产，存货余额分别为上年营业收入的2.6倍和3.3倍。
从去年开始，华夏幸福提出了“异地复制”的战略，向长三角、粤港澳、长江经济带扩张。此次出售环京部分项目股权，可以看出其欲降低对环京市场的重度依赖。
逆周期扩张的生存逻辑
近日的房企收购类热点事件还包括一宗尚未尘埃落定的收购案，就是万科拟收购海航大厦事件。万科拟将地处朝阳区东三环的海南航空大厦等商用物业收入囊中，以进一步配合万科的存量资产改造计划。然而，10月12日，身陷债务危机的海航集团召开2019年第七次临时股东大会，针对海航控股拟向万科作价转让海航大厦的议案，终以超9成股东反对而被否决。
9月底，行业龙头企业万科以“活下去”作为秋季例会主题，不禁引发业内感慨。不过，刚刚还在喊“活下去”的万科，竟然频频出手大方，保持着较为积极的拿地态势。根据新公告显示，9月万科在全国新增14个项目，权益价款120.01亿元。权益拿地金额虽然较7月、8月有所放缓，但仍然高于上半年月均96.37亿元的水平。克而瑞新公布的数据，2019年1–9月份，在房企新增货值排行中万科以5071.5亿元的成绩位列第四。
业内分析人士指出，逆周期扩张固然需要勇气，更要有战胜市场周期的战略眼光。当下不失为捡漏的良机，尤其是那些市场前景依旧看好，或者土地价格调整到位的城市，或将迎来较佳的拿地窗口期。
积极应对行业波动
除了万科的收购事件外，近日，龙湖集团还收购了首创置业位于丽泽金融商务区的一项目51%股权。
10月18日，首创置业股份有限公司公告称，其于北交所挂牌转让开元和安投资有限公司51%股权期满，征得一家符合报名条件的意向受让方：重庆龙湖天街商业地产有限公司。资料显示，开元和安主要持有位于丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区f-03地块一个商业地产项目，从事该项目的开发及运营。据了解，龙湖接手后将打造第六座天街。
克而瑞的研究报告指出，目前市场的调整已经开始，成交“转冷”已成为不可否认的事实，行业的周期波动本就在所难免，与其消极逃避不如积极思考应对措施。克而瑞认为，当前至少有以下几点是开发商可以做的：一是审慎投资，更多考虑现有土地、项目的快速去化，从而加快现金回笼，储备好过冬的“粮草”。二是趁此契机，修炼内功，着力于自身产品力的提升，毕竟“闭着眼睛卖房”的时代已经过去，未来能生存的企业势必都是拥有“一技之长”。三是对于开发业务并不纯熟的中小房企，也可密切关注政策的动向，积极响应国家号召，在地产多元化的“蓝海”领域寻求新的发展机遇。
星航华府项目配租选房活动举行 宝安今年将筹集6000套人才
【深圳商报讯】（记者 赵川）记者从宝安区获悉，该区2019年批次人才住房项目配租选房活动10月19日在星航华府项目现场举行，数百位企业代表现场随机抽签，并根据抽选结果直接办理签约手续。市人才安居集团及宝安区住建局相关负责人参加了向企业交钥匙仪式，配租现场气氛火热。
今年3月29日，宝安区人才住房规模化租赁签约启动仪式在福永街道怀德翠岗五区举行。宝安区在福永街道试点首批筹集了福永星航华府、怀德富德大厦和怀德翠岗五区工业园宿舍共1032套6.4万平方米房屋，由宝安人才安居公司通过综合整治和改建，全面完善消防、安防、监控、供电、供水、供气等基础设施，优化户型设计、家具配备、公共空间营造，引入高品质物业管理，向各类企业人才提供住房。
据了解，星航华府项目位于宝安区兴华路与107国道交会处兴围路口，共提供人才住房540套，带装修、家具家电齐全，可直接拎包入住。本次公开配租主要面向宝安区福永、福海街道辖区的重点企业。前期经宝安区住建局向社会发布公告、受理申请、审核公示，符合本次认租条件的重点企业共57家，涉及房源320套。
这只是一个开始，今年宝安区结合城中村综合整治，通过“市场化筹集+专业平台运营管理+政府配租监督”的新模式，解决人才的安居问题，打造人才住房规模化租赁的标杆和样本，为全市人才安居工作探索新经验。当前，西乡滨海风情小镇、松岗沙浦围、新桥大洋田工业区等多个项目正探索采用“城中村综合整治+人才住房”模式，开展人才住房规模化租赁工作。据悉，今年宝安区将通过规模化租赁筹集人才住房不少于6000套。
印力董事长丁力业： 并购提升存量商业价值 计划3年内运营
丁力业认为，基金孵化+开发运营的规律是绕不开的，国内以后的公司，商业地产一定是跟资本接轨，类似的私募基金方式在没有公募reits之前，是非常好的模式。商业地产的魅力还在于能与金融进行嫁接，利用金融工具促进商业发展。
2019年伊始，印力联合万科、triwater收购凯德20个购物中心，拉开了中国商业地产并购的序幕。
这宗交易的谈判、定价等细节，或将为之后的商业并购提供样本；对于存量巨大的商业地产而言，通过收并购，优秀的资产管理者接手将提升其价值。
作为万科旗下的商业运营平台，印力因此项收购也获得了极大关注度，收购完成后印力的管理面积将达到1000万平方米，跃居国内商业地产运营第二，仅次于万达。
1月8日，万科集团高级副总裁、印力商业董事长兼总裁丁力业接受21世纪经济报道记者专访，详述收购凯德资产包的过程，分享商业地产存量提升的机会，以及印力商业地产平台未来的规划。
他透露，印力计划在3年内实现2000万平方米管理面积，未来在租金收入、经营回报、品牌影响力等指标上也要达到业内“数一数二”。
收购凯德资产包细节
《21世纪》：本次印力收购凯德资产包，是出于怎样的考虑？
丁力业：万科整合印力后，万科主航道做住宅，印力副航道（之一）做商业。然而，此前印力主要在20多个核心城市做商业地产，在万科布局了地产项目的很多城市，没有印力的商业地产项目，难以形成良好的协同。此次收购的凯德资产包，能弥补我们布局城市的缺漏，与万科、印力的战略相契合。
去年8月，我们与林明彦（凯德集团总裁兼首席执行官）接洽时，他们与之前已经谈得很深入的一家买方，因难以解决运营问题而搁浅。印力抓住契机，利用五个月时间完成了这笔包含多个项目的大额交易，包括尽职调查、资金安排等，速度很快。
《21世纪》：凯德为何终选择了印力作为交易方？
丁力业：接手方必须具备运营能力，而不仅仅是资金实力。凯德资产包中的商业项目大多开业七八年以上，运营已相当成熟。此前，有中心平台负责管理各个项目公司的人力、财务等事项；收购后，中心平台与项目的联系被切断，项目公司缺少依靠。作为收购方，如果仅是财务投 资人而没有运营能力，难以承接这些项目。
印力的优势是拥有相应的管理平台。这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内，印力可以很顺利地承接下来，收购后，原来项目上的人员都会被保留。
《21世纪》：收购的定价方案非常重要，但中国商业地产并购此前并无太多案例可循。本次并购中，印力、万科和triwater分别出了多少份额？价格是如何确定的？
丁力业：本次并购出资各三分之一，我们谁也不做老大，而是共赢。并购价格不同于一般的公司用成本法、评估法或市场的成交价参考，而是按照国际惯例的资本化率确定，就是现金流量法，将租金折成价值是多少。我们认为这是对商业地产保守、也稳健的定价方案，就看租金收入。商业地产的本质是靠运营，靠长期的收入。它是一个持续性的增长，不是一次性买卖。跟地产开发是两个概念。
资本市场对一二三线城市商业地产的资本化率有一个评判标准。例如北上广深等一线城市大概是3.5%到4.5%，二线城市在4.5%到6%之间，三四线城市是6%到7%。此次收购的20个项目是一个包含一二三线城市的资产包，终资本化率取了6%到7%之间，得到了83.65亿这个价格。
在相同租金水平下，资本化率越高，价格越低，我们认为此次收购价格是非常合理的。这是国际通用的评估法，我们跟（黑石、万科、凯德等）大公司打交道都这样。
并购提升存量资产
《21世纪》：这项收购是否意味着，国内存量商业地产并购整合的开始？引发商业并购潮？
丁力业：确切地说并购是开启存量资产的提升。目前中国有很多的存量商业资产，按照人均面积来看，确实有些地方商业地产过剩，这部分存量如何进行提升是大问题。在不拆掉重建的情况下，对外立面、室内等进行改造，变成一个崭新的购物中心，变得更有竞争力，这就是存量资产提升了。
以前许多人认为做商业地产很容易。拿个比较大的地，把住宅卖掉后“以售养租”，不仅得到了持有物业，还获得了税率优惠。这种模式并不可靠。商业地产还是要回归到运营本身。
商业地产有管理的基本要求，每年有固定的管理成本，比方说一年有几千万的费用，如果租金收入连基本的支出都难以覆盖，是很痛苦的。这对印力而言，意味着未来会有很多收购标的。
《21世纪》：从这次收购看，凯德在收缩战线回到核心的一二线，而印力是否要去到更多的二三线城市？
丁力业：这次收购实际上体现了印力和凯德不太一样的策略。中国老百姓不可能只在一线城市，广大的中产阶级更多在二三线城市。比如说四川地区的一些城市，宜宾、、绵阳也是非常好的城市。中国的市场还很大，印力是中国公司，完全可以深入到二三四线，只要我们的购物中心能满足当地的消费，能够提高当地老百姓的生活水平，就可以去做。商场必须做到本土化，因为客户就是本地的。
《21世纪》：收购凯德这些项目后，印力会着手进行改造吗？
丁力业：这取决于市场。市场是在变化的，如果一个商场十几年不变，也难以生存。成熟运营商的改变都是在过程中，事实上此前凯德已经改过一轮。接下来希望能利用我们对中国市场的了解，做一些调整，从而更好地服务于当地社区。
《21世纪》：接下来印力是否会有更多类似的收并购交易？
丁力业：传统的拿地开发模式不太符合万科对印力“尽快做到数一数二”的定位。将来，收并购会是印力加快速度的主要方式，我们会对收购标的定一个标准，跟战略吻合。
现在的问题在于（存量资产）打包的少，单个的多。一个一个项目谈很辛苦，所以我希望打包一起谈。因为既然做了一个包，一般来说对商业地产的认识、共同语言会多一点。
印力将走向凯德模式？
《21世纪》：万科成立两只基金收购旗下42个项目打包交给印力运营，后续还会有什么动作？
丁力业：方向的确是这样的，未来万科开发的项目优先交给印力运营。但万科内部有赛马机制，内部竞争。成为万科唯 一的商业运营平台的前提，是我们自己做好。通过打造柔性组织，印力希望能跟上万科的节奏，同时在控制员工规模的前提下实现人均效益的提升。
《21世纪》：收购凯德资产包也是基金操作，印力是否会走向基金孵化+开发运营的“凯德模式”？
丁力业：可以说这个规律是绕不开的，商业地产的发展规律就是这样。新加坡做商业地产比较早，发展比较快。国内以后的公司，商业地产一定是跟资本接轨，类似的私募基金方式在没有公募reits之前，是非常好的模式。
这两年国内金融机构也看懂了租赁型业务的模式，以前他们觉得回报这么差，十年才拿回来，现在觉得商业地产每年都有非常好的现金回报，很稳定，就会支持。
商业地产的魅力还在于能与金融进行嫁接，利用金融工具促进商业发展。未来只要是有国家允许的金融工具推出，印力都会考虑采用，以此助力实体经济的发展。
《21世纪》：万科董事会主席郁亮对印力有很大的期望，要在商业领域做到数一数二，那么印力现在有没有具体的目标？
丁力业：目前我们的管理面积是近1000万平方米，排在国内第二。未来三年，我们希望管理面积能做到2000万平方米。
《21世纪》：印力有商业平台租金收入百亿的目标吗？
丁力业：租金百亿，未来可能是这个方向，我们争取快一点。商业地产的魅力就在于，运营好的话每年都在增长。住宅每年销售额都清零，商业地产不用清零，是持续稳定的收入。
《21世纪》：印力还要“优秀领跑”，如何衡量一家商业运营商的行业竞争力和领导力？
丁力业：管理面积并不能完全衡量运营能力，在内部管理和经营回报方面，我们有一个简单的回报率指标，就是运营净收入除以项目总投 资；还有商业模式，包括控制成本、项目选址、如何开发等一套体系，以后在中国一提起商业地产，就要想到印力的商业模式。
未来，印力希望从规模、产品、经营回报、商业模式、团队文化这几个维度，综合成为数一数二、优秀领跑的商业地产运营商。