面对“司法拍卖房”的低价诱惑 有多少坑在等着我们？
面对“司法拍卖房”的低价诱惑 有多少坑在等着我们？“法拍房”大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生“法拍房”。
近年来“法拍房”受到热捧，可能出于几种考虑，一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。“法拍房”是饼还是坑，众说纷纭。“法拍房”不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。
因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。例如：深圳的黎先生，花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。
成都的曾先生在司法拍卖中获得了 “潮蓉花园”一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主易静某以不知情为由，据不交房。曾先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不负责腾退”为由不予强制执行，无赖之下曾先生只好选择放弃，双方协议取消交易，以便减少损失。
“法拍房”价格低于市价，虽然办理手续繁琐，但面对低价的诱惑，使很多人趋之若鹜。如被拍卖的房子里依然住着人，堆放着杂物，而腾空房子是一件麻烦的事情，中间也许会发生纠纷。虽然后可以通过走法律程序拿回属于自己的房子，但是这中间会有一定的时间拖延。另外，还可能出现房屋漏水、前房主占用学籍、有债主上门讨债，更甚的还有碰上“凶宅”等意外情况。
业内人士建议市民在拍房前，好去实地多了解情况，切不可贸然拍下。例如：2014年母先生以较低市价签约购买叶某“欣园二期”一处房屋。2015年，母先生诉请叶某办理过户手续。叶某以双方实为民间借贷、出具收据但未实际收到75万余元购房款作为抗辩理由。虽然终法院判决叶某履行购房协议，将案涉房产过户给母先生，但个中辛酸自知。
淘宝网司法拍卖平台
“我们已经协议转让了2套较小户型的住宅，还剩下4套，将进行法拍。”发布上述8.4折出售房产消息的联系人对《财经日报》记者表示，因为这几套住宅都是大户型，出手不像小户型那么容易，“一般来说，司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场，但在法拍前，债权人也可以选择公开不良资产信息，协议转让，手续和法拍一样。”
《财经日报》记者从浙商资产管理研究院获得的数据显示，今年以来，法拍房一改去年的萎靡，出现“价量双增”的趋势。“一方面是房地产市场在回暖，另一方面是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。”该研究院研究员冯美云对本报记者表示。
法拍房吸引人的是低价，一般只有市场价的八成左右，而且还不受有限购规定城市的限购限制。不过，“个人购买法拍房存在着诸多风险和不确定性。”一位拍卖行的负责人对本报记者表示。
64万买价值百万房产不是梦
法拍房大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。比如，上述发布8.4折房源的联系人告诉本报记者，他其实是小贷公司的，因有开发商无力偿还抵押贷款，公司便诉至法院，查封了该开发商抵押的房产。
在司法拍卖过程中，通常会出现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线，如果竞买人的高应价没有达到保留价，该应价不发生效力，也就是流拍了。
根据《高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
换句话说，评估价为100万元的房子，保留价低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买，那么终的成交价可能只有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。
《财经日报》记者浏览某司法拍卖网络平台及某房产中介网站发现，上海同一小区面积几乎相同的两套住宅，挂在司法拍卖网络平台上的那套起拍价格仅261万元，而另一套在房产中介的挂牌价格却高达350万元。
法拍房的诱惑：市价350万的住宅起拍价仅261万
司法拍卖网络平台上的起拍价仅261万元
法拍房的诱惑：市价350万的住宅起拍价仅261万
与上述法拍房在同一小区、面积几乎一样的二手房在房产中介的挂牌价格高达350万元
更低的价格使得法拍房开始受到热捧。浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示，2016年3月，全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处，环比增长28.1%。当月涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元，是2月成交额的2.1倍。
对比今年前3个月的数据可以发现，涉诉房产的起拍折扣率正缓慢降低，3月份的起拍折扣率为81.33%，系3个月以来的低点。“起拍折扣率微降是因为法拍的房产增加了。”冯美云对本报记者表示，市场供给的增加与银行加快处置不良资产有关。
数据还显示， 3月份的变现折扣率为88.76%，环比增长4.63%，系今年以来的高点，反映出投资者对于不良资产特别是涉诉房产的需求旺盛。数据显示，江苏和浙江3月份的变现折扣率再创新高，涉诉房产成交价格上涨明显。
冯美云表示，去年一处不良房产的拍卖成交可能只有3~4次竞价，今年好的标的可能需要40~50次竞价才能成交，“竞价次数的增加必然推高终的成交价格。”
“房产市场的热度反映在司法拍卖上，主要表现为围观数和出价次数越来越多。”淘宝司法拍卖一位内部人士对本报记者表示。
“投资者愿意购买法拍房可能出于几种考虑，一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。”广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报记者表示。
法拍房也有“坑”
法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
深圳的黎先生告诉本报记者，他花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。
还有媒体报道称，广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。沓先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。
“‘不交吉’被业内戏称为‘不着急’，意思是法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为‘不交吉拍卖’。”方伟忠说。
此外，法拍房还可能遇到一住房的问题。2004年高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。
所以，遇到一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
“法拍的商铺有时也会出现风险，商铺一般是一小格一小格的，一层楼做出200个房产证，每个房产证对应5~8平方米不等，买受人拿着这个房产证去找商铺时，有可能找不到具体位置。”方伟忠说。
法拍房的门槛也不低，按照法院的要求，购房者必须一次交付全款，不能贷款。
门口的“野蛮人”
但凡受到关注的事物，互联网公司必然不会放弃商机。
司法拍卖原先有三种模式，一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖;二是在地方产权交易所，拍卖行只出拍卖师;三是在拍卖协会确定的拍卖中心进行。
近两年，随着互联网的崛起，网络司法拍卖横空出世，具代表性的便是淘宝司法拍卖。截至2016年2月，2012年6月26日上线的淘宝司法拍卖平台累计进行网拍超19万次，成功处置标的物总金额约1200亿元。
阿里巴巴创新业务事业部总经理卢维兴今年3月份在“第二届网络司法拍卖研讨会”上介绍说，网络司法拍卖的成交率约为84%，比传统的拍卖高了20个百分点，溢价率40%左右，比线下多一倍，处置周期由6个月缩短至2~3个月。
除了效率外，网络司法拍卖“零佣金”的特点改变了当下的拍卖格局，即网络司法拍卖的委托人和买受人都不需要缴纳佣金;而在传统拍卖格局下，拍卖行会向委托人和买受人双方收取一定比例的佣金。
据了解，去年淘宝拍卖为地方法院节省佣金超20亿元，这也是地方法院对网络司法拍卖越加青睐的主要原因。目前，全国已有28个省(区、市)超过1300家法院入驻了淘宝网司法拍卖平台。
网络司法拍卖的“鲶鱼效应”引起了拍卖行的普遍不满。上述拍卖行负责人对本报说，拍卖行对于淘宝司法拍卖的法律定位并不认可。
“当初，《拍卖法》制定时没有考虑到网络拍卖的出现，所以，网络拍卖的主体在法律上处于模糊地带，法律规定拍卖的主体人应该是拍卖行，淘宝不具有执行拍卖的主体资格，如果说淘宝只作为交易场地，那么，淘宝司法拍卖的主体是谁?按照《拍卖法》等法律法规规定，法院也没有司法拍卖的主体资质。”他说。
淘宝司法拍卖对此的解释是，阿里拍卖始终是技术平台和服务平台，法院始终是司法拍卖的委托主体，阿里拍卖致力于助力司法改革，助力于司法阳光化。
事实上，关于资格的问题一直困扰着网络司法拍卖，但在第二届“网络司法拍卖研讨会”上，高法执行局执行督导室主任何东宁透露，网络司法拍卖相关司法解释的起草工作已近尾声。这意味着，网络司法拍卖的主体资格即将得到法律的认定。
天津着名的“瓷房子”被法院拍卖
日前，天津着名旅游景点、3a景区“瓷房子”悄然登上拍卖网站，将于7月29日10时开拍，作价1.4049亿元。
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针对评估价格，第三方评估公司在文件中表示，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象于价值时点可能实现的市场价值(不含室内室外文物及瓷器装饰价值)取整为人民币1.4049亿元，平均单价为52471元/建筑平方米。
记者发现，这已是“瓷房子”第二次出现在拍卖网站，该标曾计划于7月23日开拍，但由于“拍卖价格有待商榷”而被撤回。不过此番再次被拍卖，其价格并未有所改变。
据天津市旅游局官方网站资料显示，“瓷房子”在2011年4月15日被核准为3a景区。因其奇特的外形和个性的建筑风格而远近驰名，成为天津的地标式建筑之一，吸引了无数旅客。
瓷房子，是天津市内一座用多件古董装修而成的法式洋楼。瓷房子主人兼设计者张连志用自己收藏和搜集的四千多件古瓷器、四百多件汉白玉石雕、四十多吨水晶石与玛瑙，七亿多古瓷片装饰而成，如今，这座房子身价已高达98亿元。
上海房产如何继承过户？
上海房产如何继承过户？房产继承，是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。被继承人拥有合法产权的房产可以成为我国的《继承法》中规定的遗产进行继承。那么，被继承人死亡后，如何办理房产继承手续？
步：当事人办理房产继承手续，首先要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；
第二步：到上海市区或市公证处办理继承权公证或接受遗嘱继承公证，如多个继承人无法对房产继承达成一致协议，需要到法院诉讼继承。继承人办理继承权公证需要提供如下材料：
1、公证申请人身份证件
现住国内自然人提供：（1）身份证；（2）户口簿
现住境外自然人提供：（1）护照（有效签证勿漏）或台胞证或港澳身份证和通行证或其他境外居住证件；（2）原户口簿或国内注销户口证明；（3）身份证（若有）
2、所有继承人（包括父母、配偶、子女；如继承人为第二顺序的还应包括祖父母、外祖父母、兄弟姐妹）的身份证件（证件要求如1）
3、死者的死亡证明和注销户口证明（死亡证明应由县级以上医院或死者生前户籍所在区的卫生防疫站/疾病预防控制中心/公安分局出具）
4、如继承人中有人死亡的，也应提供已故继承人的死亡证明和注销户口证明（证件要求如3）
5、被继承人的婚姻状况证明：结婚证；如离婚的，提供（1）民政局登记的《离婚证》和离婚协议书或（2）法院《民事调解书》或（3）法院《民事判决书》和生效证明书；如未婚的，提供未婚证明；如未再婚的，须提供未再婚证明及以前婚姻状况终止的证明
6、被继承人的子女的出生证/独生子女证
7、被继承人的亲属关系证明（由被继承人人事档案保管部门填写）
8、所有继承人与死者间的亲属关系证明 （如单位证明、户籍证明、结婚证、独生子女证）
9、死者的财产凭证（如：房地产权证，、银行存款凭证，、股权证明，、股票清单、机动车登记证书、保险合同及理赔证明等）
注意事项：1、 死者生前有遗嘱的，应提供遗嘱原件，与他人过订立遗赠扶养协议的，也必须提供。2、 放弃继承的，应由本人持有效身份证件（证件要求如1）亲自来公证处作放弃继承声明或在所在地公证处办理放弃继承权声明书公证。
三、办理房产过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向上海市房地产交易中心提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）\ 契税完税凭证（原件）。
买房房贷没有审批下来，首付还能退吗？
这个问题不能一概而论，要分四种情况看：种情况是，如果购房者与开发商签订了购房合同，且按揭贷款由开发商负责运作，因开发商各方面原因没有将购房按揭贷款跑下来，贴到导致购房者购房受阻，那么购房者没有任何责任，可直接要求开发商退还购房首付款，购房者首付款也不会有任何问题的。第二种情况是：购房者如果与房地产开发商签订了银行房贷没批下来、可退首付款、且按揭贷款由购房者自己负责的合同；即便按揭贷款跑不下来，开发商就没有任何理由拒绝退还首付款，购房者也就不用为此担忧和发愁。第三种情况是：购房者如果没有与房地产开发商签订银行房贷没有批下来、可退首付款的合同，那么因购房者按揭贷款没有搞成功影响购房，开发商就有可能找理由拒绝退还购房首付款，虽然开发商拒绝退还首付款并不违规违法，但也没有规定开发商一定就没有退还首付款的责任，如果真的碰到这种情况，购房者也不用着急，可与开发商好好协商，把银行不能贷款的情况向开发商说清楚，争取开发商同情退还首付款。第四种情况是，如果与开发商签订了不可撤销的购房法律合同，意味着无论购房者是否能得到银行按揭贷款，都必要履行购房法律责任，那么这种情况下，开发商就没有退还首付款的法律责任了，碰到这种情况，购房者还可救助法律援助，看能否通过仲裁途径要回购房首付款或部分首付款。
149万竞买法拍房案外人拒不腾退 法官下令强行开锁
法制晚报·看法新闻（记者 洪雪）被执行人丁某和秦某借款时将自己的一套房屋抵押，逾期未还款，出借人陈某向房山法院申请执行。在房屋拍卖过程中，案外人那某称自己2010年就向丁某购买房屋并居住至今，但那某在法定期限内未提出有效的足以抗拒拍卖该房产的证据。
11月7日上午，为维护竞买人的合法权益，房山法院对此房屋进行了腾退，在那某拒不开门的情况下，法官让开锁公司师傅强制开锁，那某因为妨害法官执行，被法警带上手铐“抬”上了警车。
借款不还房屋被拍卖 案外人提执行异议
丁某、秦某是一对夫妻，2015年4月16日，二人与出借人陈某签订了《借款合同》，借款五十万元，期限一个月，丁某将自己名下的一套案房屋抵押。
后双方在中信公证处签订了公证债权文书，丁某未按期还款。2015年7月，陈某向该公证处申请执行公证。同年8月11日，陈某向法院申请执行。
经查，被执行人丁某、秦某除上述抵押房产外无其他财产可供执行。现丁某因诈骗在山西监狱服刑，其妻子秦某则下落不明。
2015年9月7日，承办法官高华峰对抵押房产进行了查封并拟将该房产进行评估拍卖。因联系不上被执行人，高华峰法官在抵押房产上张贴公告要求其还款，逾期将评估拍卖该房屋。
图为房山法院对涉案房屋进行腾退。摄/记者 洪雪
此时，案外人那某联系上了高华峰法官，称上述房屋其已购买且已在此屋内居住。经查，那某与丁某在2010年12月20日，经某中介公司签订房屋买卖合同，那某支付房款四十四万多元。那某称，丁某未配合自己办理贷款及过户手续，但2010年底丁某就将房屋交给其居住。
案外人孩子中考 法官延长其搬离时间
高华峰法官在发现此种情况后，及时告知了案外人那某权利及义务，那某向法院提起三起民事诉讼及案外人异议。
重磅！司法拍卖房纳入限购！
房地产调控继续出招，【重磅】又来了！
这次新政是继平房住宅纳入限购后，继续堵漏。过去不限购的“法拍房”，现在纳入了限购范围。
所谓“法拍房”，是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
拍卖前，法院相关的网站上会公布拍卖公告，一般法院是将房产委托给拍卖公司，拍卖公司再公开竞买。在实际操作中，对于司法拍卖的房屋，不受限购的限制。
虽然“法拍房”的数量不多，但也成为了一些“房虫”钻空子的工具。他们可以通过参与司法拍卖，不受限制地获得房产，再通过正常二手房渠道卖出来牟利。
【京房字】今天了解到，近日，与“法拍房”有关的几个部门，市住建委、市高级人民法院、市规划国土委召开会议，就“法拍房”的购房资格问题进行了研究，明确了“法拍房”纳入限购的相关事项。
三部门明确，将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入本市司法竞拍流程。法院竞拍房产为纳入本市限购政策范围内、且竞拍方为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策。
主要有以下几个主要的点：
1、法院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。
2、拍卖成交后，买受人应向住建部门申请审核其购房资格，审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》（以下简称《通知书》），各区不动产登记部门依据《通知书》按规定办理产权登记手续。在法定期限内，买受人未能完成资格核验的，法院应在《通知书》中载明“买受人须通过购房资格核验后，方可办理产权登记手续”的相关内容，各区不动产登记部门依据《通知书》及资格核验查询结果通知单按规定办理产权登记手续。
这一点重要，也就是说，将来“法拍房”的竞得人，先要和一般购房一样，向提交购房资格审核，审核通过了之后，才能拿到法院的相关通知，才能去不动产登记大厅办理产权登记。
3、竞拍房产不在限购范围内的，由住建部门为买受人出具房屋未纳入限购范围告知单。
此次将“法拍房”纳入限购，就完全堵住了房虫利用“法拍房”牟利的空间。
链接：
“法拍房”价格低但风险高
除了不受限购约束，法拍房价格低，也是一些人追求法拍房的重要原因。
通常情况下，“法拍房”的起拍价是市场价格的8成左右，也就是说，市场价4万一平米的房屋，“法拍房”的起拍价大约在3万2左右。
虽然经过竞拍，终“法拍房”的竞得价格也会比市场价格低一些。
不过，“法拍房”一般要求一次性付清全款，对于一般家庭而言，一次性拿出数百万的钱并非易事。
但由于“法拍房”不受限购约束，一些“房虫”可
虽然“法拍房”便宜又不限购，但它还是存在一定风险的，所以普通人涉足的并不多。
据介绍，“法拍房”的房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；
“法拍房”还有可能有未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客等等情况，这些法院是不负责解决的，如果参加竞买，这些东西要由竟买人自行承担和解决。