从2007年西单大悦城开业至今，11年仅10座大悦城开业，大悦城这样的发展迟缓速度一直被业内诟病。日前，大悦城地产在其品牌战略发布会上透露，待开业商业项目13个,其中两个即将开业。“今后将以每年三到五个新项目的速度增长，力争在2020年布局30个商业项目。”
目前，大悦城地产在其品牌战略发布会上透露，待开业商业项目13个,其中两个即将开业。
业内人士认为，大悦城地产这种前所未有的加速不仅来自于扩张需求，也来自于中粮地产重组业绩承诺的压力，但是对于习惯了“慢走”的大悦城来说，能否跑起来还是未知数。
4个大悦春风里落地，7座大悦城筹备中
2017年底，大悦城地产推出了第二产品线“大悦春风里”，但之后迟迟没有下文。时过一年，项目终于落地。11月26日，在大悦城地产一年一度的品牌战略发布会上，正在筹备中的4座大悦春风里项目露面了，分别是丰台大悦春风里、大兴大悦春风里、苏州大悦春风里、青岛大悦春风里，占了一半。开业时间在2020年-2022年之间。
大悦春风里是对大悦城的补充和拓展，目的在于覆盖更广的消费群体。从2007年西单大悦城开业至今，在、天津、沈阳、上海等城市仅有10座大悦城开业，这样的速度一直被业内诟病。
如今，一年落地4个大悦春风里，还有7座大悦城正在筹备中，12月，和昆明大悦城即将开业。这与以往的速度相比，无异于从慢走到快跑。
“因为中粮集团的支持，在全国的布局速度越来越快，大家应该感受到我们的速度。”中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示，“今后以每年三到五个新项目的速度增长，力争在2020年布局30个商业项目。”
数据显示，今年前十月，大悦城地产销售额达152.6亿元，同比增长11%，客流突破1.5亿人次，同比提升9.7%。而对于2018年全年，周政预计，销售额将达190亿元，租金收入达26.9亿元，客流1.6亿人次，多项核心经营指标持续保持两位数的增速。
早在8月20日大悦城地产中期业绩发布会时，财务总监许汉平透露，由于拥有低融资成本及低负债率的优势，当前正是大悦城地产拿项目的好时机。
随后，大悦城地产的举动，也在印证这句话。9月28日，中粮置地沈阳公司以总价5亿元获得位于沈阳大东区的地块，命名为“沈阳大悦城e馆”。10月24日，中粮大悦城地产以14亿元底价获得武汉光谷中心城地块，中粮光谷大悦城项目的总投资达70亿元，已于11月17日开工。
更值得关注的是，8月1日，大悦城商管与高和资本就成立母基金及项目基金订立框架协议。目的在于通过项目基金寻找位于中国境内具有挖潜价值的商业、写字楼等潜在项目收购机会。
而在11月26日举行的战略发布会上，大悦城地产也提到并购、改造基金为盘活大悦城地产并购市场上现有存量商业项目及加速战略扩张提供充足资金保障。
扩张压力下的双线战略
如果说大悦春风里项目落地促成了双线发展战略，那么双线发展战略则将推进大悦城、大悦春风里项目在全国快速布局。
目前，除了开业的10个项目外，大悦城地产待开业商业项目已经达到13个（含大悦城和昆明大悦城）。大悦城地产一直以来实行的总部—项目二级管理模式显然已不适应这一快速发展需求。
为此，大悦城地产在全国划分为华北、华东、山东、华中、华南、西南、西北、东北八个大区。在华北大区的，未来新开项目有大兴和丰台两家大悦春风里项目，还有京西一家大悦城。
有业内人士认为，大悦城地产的快速扩张不仅来自于发展的动力，还有来自于资产重组背后的压力。在中粮地产重组大悦城地产的新方案里，大悦城地产控股股东明毅公司承诺在重组完成及紧随之后的共计三个财政年度，净利润累计为18.91亿元。如果重组完成后承诺未达成，明毅公司须做出补偿。
种种迹象都在表明大悦城地产已经起跑。据一位进驻大悦城的商业品牌负责人透露，管理人才一直是商业地产面临的难题，为应对这种扩张势头，大悦城地产也在各地方挖人。
上述业内人士认为，背靠母公司中粮集团，大悦城地产的资金优势比较明显，但是作为国企，人才激励机制相对落后，不可避免地滞约了其发展。此外，大悦城的品牌也有10年之久，虽然如今步入到3.0时代，但如何应对好未来的商业消费升级？同时，对于习惯了“慢行”的大悦城来说，能否“跑起来”，这也是个未知数。
据媒体报道，近期多个一二线城市的部分银行，房贷利率出现下调，放款的速度也普遍加快。
不可否认，虽然本轮房地产调控力度之大前所未有，但是基于长期形成的惯性思维，市场对于房地产调控的持续性向来不无观望情绪。这种观望情绪明显的体现，就在于但凡政策或市场趋势稍有向着所谓“利好”方向的松动，就会勾连出一个似乎永不消沉的疑问：房地产调控是否又要出现松动？
那么，部分城市房贷利率有所下调，是否意味着房地产调控将出现松动呢？答案显然是否定的，依据在于：
首先，单从房贷政策本身来看，且不说报道中所列举的部分城市放诸全国范围来看，只是特例，而且更重要的是，统计数据显示，10月份全国首套房贷款平均利率再创年内新高，迄今已保持连续22个月上涨。因此，这说明即使近期部分地区房贷利率有所下调，那也只是一种连续冲高后的回调。这种在前期高点基础上的回调，不足以改变房贷利率高位运行的基本状况，加之，当下不具备下调基准利率的宏观环境，因此，这种回调的空间也是非常有限的。
其次，再从房贷利率出现松动的原因来看，不排除背后确有货币政策微调的推动（例如，今年以来已连续4次降准），而从中国房地产市场以往运行轨迹来看，房贷的数量与可获得性，是比价格（利率）重要得多的影响因素。
但是以往多次出现的房贷量、价之间的联动，在目前一系列新情况制约下很难再次出现。这些新的情况主要集中在：其一，本轮货币政策微调带有较强定向性，货币“溢出”的渠道受阻；其二，更关键的是，房贷余额的连年高增长，已经使其大幅逼近继续增长的极限，如居民部门的债务杠杆已经达到gdp的50%左右，储蓄存款的占比则已降至12%左右……而这一涉及基本面变化的新情况，表明除非未来房贷发放标准低到不可想象的地步，否则即使资金面再次呈现整体宽松（相对而言），房贷增量也很难如以往那样大幅增长。
后，跳出房贷来看，市场之所以会对包括房贷利率下调在内的任何风吹草动呈高度敏感状态，无非是因为房地产业在中国经济中的支柱作用显而易见，而且这种作用在经济增速下行阶段更为凸显。
但这种老调重弹不过是一种想当然，其昧于形势变化体现在：其一，对高质量增长阶段的坚决转进，意味着中国对经济增速下行的容忍度大大提升；其二，房价长时期过快增长，导致其负外部性已经累积到得不偿失的临界点；其三，实践表明，房地产调控与发挥房地产业在中国经济中的恰当作用并不必然矛盾，这一点，在房地产调控水平不断提升的背景下（如本轮房地产调控叠加去库存措施与多元住房体系建设，使得迄今为止地产投资仍表现出很强的信心与韧劲），只会表现得越来越明显。那些认为调控与房地产业只能二选一的观点，在事实面前将不证自伪。
新媒体编辑：王新景
11月30日，初冬的昆明早晚温差很大，房企龙头万科就在这昼暖夜冷的时节举办了一场媒体交流会。公司董事会主席郁亮在会上表示，中国的房地产行业还有很大的发展空间，今年能完成年度6300亿回款目标。但万科要有忧患意识，在业务上要收敛聚焦，更倾向核心都市圈。
谈“活下去”：是内部做战略检讨
9月底万科秋季例会上赫然出现的“活下去”口号，引起广泛热议。郁亮昨日对此表示，“万科始终是一种兢兢业业、如履薄冰的态度，我们把每一天都当成后一天在活，即使日子好过的时候也没有骄傲过。对于万科而言，每年的秋季例会，就是做战略检讨，一只脚站在过去，一只脚站在未来，梳理战略和业务。秋季例会的主题本来就是我们自己内部的事情，从没想过去影响他人。只不过今年这个时候我们认为需要收敛聚焦，需要大家凝聚起来往一个方向走。”
喊出“活下去”的万科前段时间一直在通过并购方式拿地，也引起业界不小的关注。对此，郁亮解释称，其实万科历史上一直都有通过并购和合作来实现买地，只是后来招拍挂也做，导致大家对并购忽视了，觉得今年突然并购特别多。“不过客观讲，现在主动找万科寻求合作的企业多了起来，万科现在选择的余地也比之前多。”郁亮说。
郁亮还指出，在投资方面，万科不按一线城市、二线城市、三四线城市划分，关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，当然也包括武汉、等中西部核心都市圈。万科的发展配合国家的战略，进一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外，万科的投资都会非常非常慎重。
郁亮表示，公司在做业务的时候，把问题想得艰苦一些，困难一些，没有什么坏处，如果准备不足，反而会出问题。所以，万科要按照自己的做法做下去，要有忧患意识。
谈行业：还有相当大发展空间
郁亮表示，房地产行业没有什么大问题，但是做的东西和要求与以前不一样了。像上海、杭州等大城市不一定完全解决了房子短缺的问题，但是从整个全国范围来看，住房全面短缺的时代基本结束了。但是不平衡、不充分的问题还很明显，比如从结构上说，卖的多了，租的少了。此外，从未来发展方向来看，人们所需要的东西，不只是房子本身，也需要房子里面的内容。万科有了硬件，但是缺少好的软件，也就是围绕美好生活的各项服务。“从这点上讲，我们的行业还有相当大的发展空间，但是我们的赚钱方式与以前不一样了。”
郁亮指出，“城乡建设与生活服务商”是万科发展的方向，公司所有的业务都是向着这个方向展开。万科在思考某个业务时，都会考虑让这个业务能够做得好的重要东西是什么，这个被称之为“基本盘”，公司会梳理清楚各项业务各自的“基本盘”是什么，并聚焦收敛，不浪费精力。
郁亮认为，价值观的一致性很重要。万科的业务管理行为，都聚焦在为公司产品买单的客户，聚焦在好产品、好服务上。如果可以持续为客户提供好产品、好服务，公司就可以过得好，这是万科的逻辑。包括公司的组织重建、事人匹配，都是要保持组织行为在方向感上一致，才能在竞争中有一些竞争优势。
谈回款：能完成年度6300亿目标
2018年，随着房地产调控的深入，房企融资的难度也在增加，主抓销售回款成为各家房企的重中之重，万科也不例外。在谈及万科6300亿元年度销售回款目标是否能顺利完成时，郁亮表示，公司所强调的重视现金流的理念得到贯彻，每天每个老总需要报告，今天回款做什么工作，楼卖得怎么样，开盘有没有开好，钱有没有收到，客户的资料准备有没有加快等，这些工作天天盯着，相信万科的销售回款率在业内肯定是数一数二的。
“每个单位回款，每一天的回款都是下午3点以后才完成的，每个礼拜都是后两天完成的，每个月到后一个礼拜完成，每个季度到后一个月完成。我总想着能达到季度间、月间的均衡，但是似乎很难做到。不过今年万科房子还是卖得不错的，6300亿的销售回款基本可以完成。”郁亮说。
并购投资不差钱，销售目标能如期完成，活得很好的万科，却在此时此刻谈“活下去”、谈忧患意识，不禁让人想起华为任正非的《华为的冬天》。企业经营如何行稳致远？龙头企业超越周期的远谋值得借鉴
新京报快讯 （记者 曹冉京）11月29日晚间，我爱我家控股集团股份有限公司（简称“我爱我家”）发布公告称，截至2018年11月28日，我爱我家支付约2亿元以集中竞价的方式累计回购公司股份约3486.40万股，占公司总股本的1.4801%，高成交价为6.21元/股，低成交价为5.31元/股。
公告显示，我爱我家在今年7月份召开的第九届董事会第十九次会议和2018年第四次临时股东大会上，通过了《关于回购公司股份的预案》等相关议案，议案规定，回购总金额不低于1亿元人民币（含1亿元），不超过2亿元人民币（含2亿元）。
我爱我家称，此次回购的股份用于实施股权激励计划，以调动公司管理层和核心骨干员工的积极性和创造性。本次回购股份存放于公司回购专用证券账户，回购前后公司总股本不变，为23.56亿股。
另据我爱我家第三季度财报显示，2018年1至9月，公司累计实现营业收入84.1亿元，较去年同期增长797.10%；实现归属母公司所有者的净利润5.02亿元，较去年同期增长986.29%。
《广州南沙新区试点共有产权住房管理办法（暂行）》近日正式印发。办法明确，南沙区共有产权住房供应对象为本区城镇户籍中低收入住房困难家庭和区域内重点发展领域紧缺型人才和港澳青年。申请人可根据自身条件购买共有产权住房的50%-80%产权，未取得完整产权期间房屋只能用于自住，不能用于出租、抵押，5年内不得转让产权。该管理办法有效期为3年。
据悉，目前南沙一个共有产权人才住房试点项目——首筑花园已做好配售准备，只待专项方案敲定后，符合条件的申请人即可递交申请。
347套共有产权人才住房配备精装修
11月26日，记者来到位于明珠湾首筑花园，现场可以看到，17栋高层住宅外立面已基本完成，目前正在进行内部装修和园林等配套施工。记者从已经开放的营销中心了解到，该项目住宅建筑面积约10.4万平方米，包括公开销售的房源和共有产权人才住房，共提供927套房源。户型以三房两厅和四房两厅为主，单户面积为101-142平方米。据介绍，17栋高层住宅中，有7栋为共有产权人才住房，总计347套。
“包括共有产权房在内的项目所有住宅都是配备有精装修的，购房人仅需购买家具家电就可以入住了。”广州南投房地产开发有限公司营销负责人朱姗表示，首筑花园所提供的共有产权人才住房将根据申购人数量分期推出，并提供相应的配套和服务。在生活配套方面，除计划引入与超市相结合的肉菜市场、轻奢餐饮、儿童教育外，首筑花园还配建有泳池、室内羽毛球馆、地下会所（含健身房）、幼儿园等配套设施。
共有产权房供应对象分两类
南沙区国土资源和规划局局长吴超介绍，共有产权住房供应对象包括南沙区城镇户籍中低收入住房困难家庭和区域内重点发展领域紧缺型人才、港澳青年两大类，兼顾进驻南沙区的重大开发投资项目和优先发展企业在本区无房的员工。
其中，南沙区城镇户籍中低收入住房困难家庭申请共有产权保障性住房，原则上以家庭为单位申请。申请家庭应当推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，其他家庭成员为共同申请人，具有完全民事行为能力且年满30周岁的单身申请人可独立申请。
管理办法明确，区域内重点发展领域紧缺型人才需在符合南沙新区“1+1+10”重点产业促进政策体系领域工作满一年以上，满足相应的学历或职业资格条件，未享受过南沙新区高端领军人才安家补贴、购房优惠和人才公寓等相关政策，且申请人及共同申请家庭成员在南沙区无自有产权住房。港澳青年申请人则应满足35周岁以下，具有经教育部认证的大学学士及以上学位，能提供在区域内有效的工作、学习和居留证明等一系列相应条件。
共有产权房未满5年不得转让产权份额
根据管理办法，共有产权住房销售价格应低于销售时点同地段、同品质普通商品住房的价格。销售价格在配售前将结合具体建设项目情况，以及房屋楼层、朝向、位置等因素评估后确定，并在申购公告中公布。购房人则可按照自身支付能力等决定所支付的购房出资额，购房人产权份额按照拟实际出资额（含抵押贷款本金部分）占所购买共有产权住房评估价格的比例确定。原则上购房人产权份额应超过50%，但不得高于80%。共有产权住房购房人和代持机构不得将拥有的产权份额分割转让给他人，不得擅自出售、出租、出借共有产权住房。
需要注意的是，共有产权住房的购房人在未取得房屋完整产权期间，需要按月向代持机构缴纳租用政府产权部分的租金。
此外，共有产权住房购房人自核准产权登记之日起未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因离婚析产、无法偿还购房贷款等特殊原因确需转让的，可向区住房保障和房屋管理部门提交申请，由代持机构回购。共有产权住房购房人自核准产权登记之日起满5年而未满8年的，可按照内循环方式流转，但不得按外循环方式交易。另外，购房产权登记满5年的，也可按市场价格购买政府产权份额。
接受证券时报记者采访的业内人士认为，在当前限竞房普遍去化不足3成的市场环境下，超8成的去化水平算非常抢眼了。未来随着供应的不断加大，区域分化也将加剧，四环内区位好供应少，竞争相对少，项目出清周期会比较快，而四环外尤其是南部片区，供应量大，竞争也会更加激烈，去化难度大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
二环外项目开盘去化超8成
今日，受关注的限竞房项目之一佑安府开盘，现场人声鼎沸。证券时报记者了解到，此次开盘180套房源，到场200多位验资选房者（此前意向登记时首套验资金额需要300万元），并采取公证摇号的方式选房，当日剩余房源不足30套，去化率超过8成。
“这个去化水平在当前限竞房普遍去化不足3成的市场情况下，算得上非常抢眼了。”中原地产首席分析师张大伟说。
该项目之所以受关注，是因为这是近年来少有的三环内新盘，而且是限竞房（土地出让方式为“限房价、竞地价”），销售均价不超过79459元/平方米，且高销售单价不得超过83432元/平方米，而与之一路之隔、10天前取证的商品房项目中国玺（二期），销售单价已经超过11万元/平方米，周边的老旧小区二手房成交价也超过6.6万元/平方米。
由于三环内接近二环的居住、商业用地极为稀缺，该项目用地当年出让时竞争也是相当激烈，当时吸引了保利+首开+龙湖+招商+西铁营一级、中粮+首创+五矿+远洋、金茂+世茂+国瑞、碧桂园、中海、九龙仓、万科、金地、金融街、平安等10多家房企及联合体参与竞拍，现场房企争抢格外激烈，开拍刚半小时，第41轮报价就达到上限78.7亿元，溢价率49.9%，终经过68轮竞价、历时近一个小时时间，由世茂+金茂+国瑞联合体以78.7亿元加54%自持面积的代价竞得，该地也成为2017年总价第二贵的地块。
证券时报记者了解到，11月中旬开盘的限竞房项目金融街·融府，开盘去化率也超过8成，该项目位于丰台区西南三环外。
“未来随着限竞房的大量入市，区域分化更加明显。由于四环内已经不再批住宅用地了，四环内区位好供应少，竞争相对少，项目出清周期会比较快，而四环外尤其是南部片区，供应量大，竞争也会更加激烈，估计明年会有价格调整。”v房ceo司智接受证券时报记者采访时说。
库存积压或引价格战
除了个别四环内限竞房项目去化率较高外，大部分限竞房的成交情况远不如逾期。据张大伟统计，目前已入市的31个项目18580套限竞房，网签套数只有3391套，签约均价为48885元每平米，按此计算签约比例只有18.3%。“因为有些项目刚取得预售证，即使计算所有项目的真实销售，已入市这些项目平均去化只有3成多，相比之前的4成继续下滑。”他说。
已入市的限竞房去化不佳，待入市的限竞房供应量还不小。随着11月26日8宗限竞房用地的成交，累计供应的限竞房用地合计已经多达80宗。中原地产研究中心统计，这80宗限竞房用地规划建筑面积高达774万平方米，按照90/70（90平方米以下住房面积占比70%以上）占大部分计算，已经成交的土地将形成超过7万套限竞房，除去年内已经入市的近2万套限竞房，未来一年将入市的限竞房还有5万套以上。
据张大伟测算，年内累计入市的31个限竞房项目合计货值大概1000亿元，网签成交金额只有150亿元，而真实销售数据只有280亿元左右，也就是已经积压了640亿元成为库存（如果计算车位等部分，库存已经超过700亿元）。
“已供应的限竞房用地80宗，可提供7万套房源，而市场需求可能只有3万-4万套，这种情况下，只有产品做到比商品房更好，才能吸引有限的需求。未来限竞房市场是10%的项目很好过，30%的项目不好过，30%的项目不难过，30%的项目很难过。”张大伟说，目前，部分项目销售价格有所调整，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
这边厢，龙头房企高喊“活下去”的口号言犹在耳；那边厢，房企们11月融资已然出现回暖迹象。
截至11月28日，据中原地产研究中心统计，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿元。专家分析指出，从楼市调控政策看，严格的时候或已过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。
“从融资难度看，近大部分房企融资成本平稳，虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨，特别是龙头房企所发的公司债融资成本基本在5%左右。对于这些企业来说，资金压力得到了明显缓解。”中原地产首席分析师张大伟向中新经纬客户端称。
房企密集融资
11月，房企融资获批的消息接踵而至。其中，保利地产100亿永续中期票据获批，万科发行20亿元中期票据，阳光城、新城控股均发行超过10亿元的公司债，华远地产推出了2亿美元的海外债券，滨江集团发行9亿元短期融资券，建发股份3天连续发行3期超短期融资券，规模总计15亿元……
如此密集的融资在调控收紧以后并不常见。2016 年 10 月，沪深两大交易所同时发函收紧房地产以及产能过剩行业的公司债融资，提高发债门槛。有市场人士此前曾向中新经纬客户端指出，市场对房地产这一发债主体极为敏感，哪怕是排名前十的民企也难以走正常渠道发债，即便发出去了也面临无人问津的窘境。
就在10月份，还有多家房企的融资计划被叫停，包括鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券，以及合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券。
wind数据显示，2018年1-6月，房地产企业在一级市场发债规模为2673.04亿元，冷清的月份发行规模一度只有200亿元。与此同时，部分房企发债利率也一度上扬超过10%。
11月份，房企的融资情况悄然生变，与房企融资规模回升相对应的是融资成本的下降。据中原地产统计，11月份龙头房企所发的公司债融资成本基本在5%左右。张大伟向中新经纬客户端指出，不仅是大型房企，中小型房企的融资环境较之前有所改善。
“随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看，2018年第四季度，房地产企业重要的工作将是融资。”张大伟称。
楼市调控放松了吗？
房企频繁获得融资，是否可视作楼市调控放松的先兆？
易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新经纬客户端表示，实际上房企能否发债关键取决于监管层的态度，近期肯定是审批趋于宽松了，所以才会有出现密集发债的现象。
据中原地产统计，截至上周末，11月来，各种房地产调控政策合计仅20次，相比之前平均单月40次明显减少，收紧约束性政策锐减。
“从楼市调控政策看，严格的时候或已过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。”张大伟称。他指出，市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。
不过他也指出，虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。从政策预期看，宽松政策出现的可能性也不大。
10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不会允许调控前功尽弃。文章称，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻