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房企分拆物业上市的热潮再度袭来。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司。
与此同时，佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。
问题在于，为何这些房企开始发展原本不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业服务地盘？
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在港上市物业公司将破十家
11月6日，新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。
据悉，新城悦创立于1996年，目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米。
值得一提的是，新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司，前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。
继新城悦之后，旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日，永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书，拟赴港上市。据悉，永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌，原证券简称为“永升物业”。
据财务报表显示，永升生活2015年-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年季度的收益达1.98亿元。今年3月9日，永升物业发布公告称，根据战略发展规划需要，申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。
目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升，永升生活为什么在新三板上市后又退出呢？业内人士指出，大部分物业企业净利率在3%-7%，物业公司的资产就是一纸合同，是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以支撑利息负担。对此，记者向旭辉方面求证，截至记者发稿前，并未得到相关回应。
10月开始，央行通过推行民企债券融资支持工具、加大再贴现额度等方式支持民企融资，银保监会也表示在信贷投放上会进一步向民营企业倾斜。近期各地政府部门也纷纷制定相关政策和投入财力来支持民企发展，缓解融资难和融资贵。
业内人士表示，从央行三季度货币政策执行报告以及各方数据来看，市场流动性相对充裕，但金融机构的风险偏好仍偏低，放贷意愿不足，继续稳定融资、疏通货币政策传导机制已经并将持续成为下一步政策的重点。
国泰君安证券研究所全球首席经济学家花长春认为，当前微观传导机制不畅、货币无法向信用演变的核心是当前经济下行压力有所加大、市场预期不稳定、金融机构风险偏好下降、融资渠道收窄，部分民营企业陷入“债务违约-信贷融资难度加大”的负向循环。他表示，预计央行将通过宏观审慎评估、多种工具和机制创新，纾解当前以民企为代表的“融资难”问题，打破负向循环。这些政策包括民营企业债券融资支持工具持续扩围、针对银行等金融机构的再贷款、再贴现、抵押补充贷款等规模放量。结合金融中介mpa考核，推动其为企业放贷。“随着这些政策的实施，社融和信贷增速有望在2019年上半年企稳回升。”
中国银行国际金融研究所外汇研究员王有鑫同样表示，未来货币政策重点将逐渐转向疏通货币政策传导机制方面，一方面，通过风险分担、明确授信尽职免责标准、优化考核机制等手段，给予金融机构正向的监管激励和引导，解决不愿贷、不敢贷问题。另一方面，通过设立和合理使用融资担保基金、信用缓释工具，大力支持小微企业开展股权和债权融资，扩大小微企业融资渠道，降低融资风险，切实将金融机构的“活水”引入到实体经济中来。
新城悦之后，佳兆业旗下拆分的佳兆业物业ipo之路也在酝酿中，但较为波折。
今年6月，佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示，截至2017年末，佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米，共计119个物业，包括100个住宅社区和19个非住宅物业。
然而，11月8日，佳兆业发布公告，就建议分拆佳兆业物业独立上市事项称，中国港股通投资者为非合资格股东，不得通过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会终决定、市场状况及其他因素，故建议分拆不一定实行。
这给佳兆业物业ipo进程增加了不确定性。“类似没有优先发售权属于同股不同权的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换而言之，股东名册上是没有此类投资者名字，所以本身也会限制部分股票权益。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类约束会使投资者相对顾虑，进而在认购股份上比较迟疑。总体上说，这也需要佳兆业适当对类似分拆上市的策略，做新的调整。
不过，在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，不允许深港通和沪港通的投资者参与优先发售是缺乏道理的，深港通和沪港通的投资者都是用港币来买公司股份，其差别是他们的渠道受到政府政策的限制。
“佳兆业用自己的逻辑去解析上市规则，未必能获得联交所的认可，联交所可能以其没有公平对待股东，不同意该安排。接下来，要看佳兆业能否获得联交所和证监会的同意。”黄立冲表示。
在外界看来，对佳兆业而言，分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”，还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来，除非佳兆业拼命扩张，否则不需要向物业输血，佳兆业是希望分拆物业，多一个资本平台。“事实上物业分拆并不会帮助他们抵御寒冬，只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用。”
对于佳兆业物业的上市情况，记者向佳兆业相关人士核实，对方表示，暂不方便对外公布
万科、龙湖物业按兵不动
值得玩味的是，在物管公司频频登陆资本市场的背景下，国内物业服务质量美誉度很高的万科物业、龙湖物业却没有上市动作。
记者了解到，龙湖物业现已升级品牌名称为“龙湖智慧服务”。龙湖集团ceo邵明晓明确表示，龙湖智慧服务尚无独立上市计划，也不会分拆。实际上，在物业拆分上市成为资本市场主流的前两年，龙湖集团董事长吴亚军就曾表示，并不选择加入物业资本化大军，因为一旦上市，“它跟地产接轨的弹性就将大打折扣。”
那么，不分拆上市的龙湖智慧服务，是基于什么考虑？邵明晓表示，下一步，智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键，“我们要把它们放在一个大池子里，以便各业务相互之间协同。”
万科方面，虽然万科管理层对物业板块的发展寄予厚望，但在今年年初业绩说明会上，万科副总裁张旭表示，万科物业没有上市计划。
值得注意的是，在面对市场日益细分、多元化、个性化的服务需求，近期，万科物业正式对外推出“住宅商企?两翼齐飞”战略，还推出独立子品牌“万物商企”，以商写物业管理、政企设施管理为主业务。此外，万科物业还将业务延伸至二手房市场寻求突破，建立子品牌“朴邻”。
在分析万科和龙湖的物业为何不上市时，严跃进指出，物业公司的定位有所差异。部分企业上市是为了加快融资，而不是配合地产销售业务，而且上市后也会存在很多问题，会影响具体的物业工作的开展，基于此，部分企业保守对待上市，也是值得肯定的。
实际上，业内人士对房企拆分物业上市持两种不同的看法：看好的一方认为，上市可提升品牌形象，利远大于弊；“泼冷水”的一方则认为，物业公司上市弊大于利。
奥克斯物业总经理林志伟就不看好物业公司的上市。在他看来，物业公司登陆资本市场，多半是跟风，资金使用会被严格监管，很多投资行为反而容易被约束。
“物业公司上市后，服务有可能变差，因为开发商有两种做法，一种是不让物业公司赚钱，提升服务品质、从而提高美誉度，获得更好的售价；另一种做法是各自赚钱，但这么做，就会有损美誉度。”黄立冲说。
竞争
前有华夏幸福转让股权融资，后有中弘股份出售项目纾困，地产商资金链紧张开始浮出水面。
7月11日，中弘股份公告，拟以14亿元转让全资子公司海南如意岛100%股权，接盘者为佳兆业集团。受严控商办物业销售影响，中弘股份年初已陷入资金危机和债务危机，不得不卖资产自救。
而曾经在2014年遭遇破产危机的佳兆业，如今做了别人的“白衣骑士”。
中弘的资金危机
中弘股份是本轮房地产调控中个中弹的开发商。
2017年，中弘股份累计亏损25亿。其表示，受商办项目(商住房)调控政策的影响，御马坊项目和夏各庄项目(商业部分)销售停滞，且2016年度已销售的御马坊项目在2017年和2018年一季度大量退房，导致销售收入大幅下滑。
今年一季度，公司继续亏损，预计净利润亏损3亿。雪上加霜的是，一直在寻求融资的中弘也屡屡失败。
2月13日，中弘卓业宣布拟与深圳港侨投资重组，为此，港桥投资将向合格投资者定向募集130亿元人民币。
然而，停牌3个月之后，由于控股股东中弘集团未能与相关债权人就偿债安排及重组事项达成一致，重组宣告失败。6月20日，中弘股份再发公告，宣布终止非公开发行股票事项。当天，中弘股份股价首次跌破1元，成为一只“仙股”。
截至去年底，中弘股份负债总额达到367.13亿元；截至2018年6月22日，中弘股份已累计逾期债务本息合计41.13亿元，全部为各类借款。
为偿还借款，恢复流动性，中弘股份开始出售项目。
海南如意岛是公司比较优质的项目之一，为旅游度假开发项目，目标项目容积率0.74，其中商业服务业设施用地计容建筑425万平米，可售面积269万平米。按照中弘股份此前的计划，该项目的总投资金额为129亿元，截至去年底，中弘股份实际投入的资金已经达到44.9亿元。
手握优质资源的中弘本想借如意岛翻盘，但如意岛项目的开发进展一直不顺利。如意岛公司2018年1-4月审计报告显示，今年前4个月，如意岛的利润亏损达7162万元。截至今年4月30日，如意岛负债高达86亿元，其中长期借款56亿元，应付利息、转相应付款、应付账款三项合计约28.6亿元。
据公告，此次交易完成，中弘股份能够获得佳兆业经过债权债务冲抵后所支付的7300万元现金、负债减少81.92亿元，同时增加10.3亿投资收益。
中弘股份的债主中国华融和银行，此前已复函中弘股份称，对于佳兆业收购如意岛公司表示欢迎。
佳兆业的“如意”算盘
公告显示，双方终商定，佳兆业仅需支付7300万元现金，并承担如意岛74.61亿元债务。
以近75亿换一座“半成品”小岛，显然，佳兆业有着更长远的打算。对比佳兆业在2014年上半年，联合富德生命人寿以54亿元的价格，在深圳拿下占地86.98万平方米的大鹏半岛旅游项目，如意岛这笔交易尚属可观。
佳兆业接盘如意岛，打的是文旅产业的算盘。
早在2013年开始，佳兆业启动多元化战略，历经几年腾挪，涉猎资产管理、商业运营、旅游产业等20多个垂直领域。其中，佳兆业在旅游产业深度布局。一方面发展大型综合性旅游度假产品；另一方面利用在新科技、大健康、文体旅游等方面拥有的资源，基于“产业+城镇化+旅游”模式，以珠三角、长三角、环渤海为项目布局重点，加速抢滩特色小镇市场。
2016年12月，深圳综合旅游度假项目金沙湾国际乐园启动，次年4月邀请拥有16年迪士尼工作经验的noble coker出任总裁；2018年5月，佳兆业与安宁市签署“安宁文旅项目”，同年6月5日，与市政府签署阎良佳兆业文旅城项目。
2017年10月18日，佳兆业文体旅游集团还与重庆市旅游投资集团旗下子公司重庆乐和乐都旅游有限公司结成战略伙伴关系，共同开发重庆乐和乐都特色小镇。
事实上，佳兆业也早已进军海南文旅产业，收购如意岛也在情理之中。
6月12日，佳兆业商业与海昌控股集团合作，在海南开发三亚海昌梦幻海洋不夜城文旅项目，这是国内首创沉浸式海洋主题文娱综合体，也是佳兆业商业集团在2018年签署的第二个轻资产的管理项目。
近期，佳兆业还成立佳兆业海南集团，成为地产集团第五大区域集团公司。
佳兆业方面表示，会重点关注全国五大核心城市群，包括大湾区、长三角、环渤海、华中、华西等，寻找当地交通良好、具有特色产业基础和独特生态旅游、人文资源的项目。
不过对于投入巨大的文旅项目来说，佳兆业要更专注于资金、现金流和融资问题。截至2017年底，佳兆业集团的资产负债率达85.94%，借款总额为1111.73亿元，有息负债加权平均融资成本为8.27%
佳兆业集团将2018年销售目标定为700亿元，较去年销售额的增长率为56%，其更宣布三年内将冲刺千亿目标。
深圳市规划和国土资源委员会近日发布了《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)。该《征求意见稿》明确指出，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
据了解，《征求意见稿》完善了深圳市房地产行业监管基本制度，修订完善了房地产开发经营相关规定、房地产经纪相关规定和房地产(土地)估价相关规定，并增加了房屋租赁的监管规定。
根据《征求意见稿》，在完善房地产销售价格备案制度方面，改变过去由房地产开发企业到价格监管部门备案的做法，明确房地产开发企业合理确定销售价格并由房地产主管部门对外公示，并通过数据共享方式报市场监管部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
在完善房地产预售许可管理方面，一方面，明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”；另一方面，明确要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。
《征求意见稿》指出，房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；不得通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；不得在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格。
房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，土地主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，土地主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。
在房屋租赁监管方面，根据《征求意见稿》，出租住房的，应当以原始设计的卧室或者起居室为小出租单位，且人均租住建筑面积不得低于6平方米。出租人可以按照租赁合同约定向承租人收取数额不超过两个月租金的租赁保证金。承租人可以按照租赁合同的约定将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。受转租人不得违法将租赁房屋再行转租。