房企分拆物业上市的热潮再度袭来。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司。
与此同时，佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。
问题在于，为何这些房企开始发展原本不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业服务地盘？
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在港上市物业公司将破十家
11月6日，新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。
据悉，新城悦创立于1996年，目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米。
值得一提的是，新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司，前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。
继新城悦之后，旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日，永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书，拟赴港上市。据悉，永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌，原证券简称为“永升物业”。
据财务报表显示，永升生活2015年-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年季度的收益达1.98亿元。今年3月9日，永升物业发布公告称，根据战略发展规划需要，申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。
目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升，永升生活为什么在新三板上市后又退出呢？业内人士指出，大部分物业企业净利率在3%-7%，物业公司的资产就是一纸合同，是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以支撑利息负担。对此，记者向旭辉方面求证，截至记者发稿前，并未得到相关回应。
深圳市规划和国土资源委员会近日发布了《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)。该《征求意见稿》明确指出，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
据了解，《征求意见稿》完善了深圳市房地产行业监管基本制度，修订完善了房地产开发经营相关规定、房地产经纪相关规定和房地产(土地)估价相关规定，并增加了房屋租赁的监管规定。
根据《征求意见稿》，在完善房地产销售价格备案制度方面，改变过去由房地产开发企业到价格监管部门备案的做法，明确房地产开发企业合理确定销售价格并由房地产主管部门对外公示，并通过数据共享方式报市场监管部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
在完善房地产预售许可管理方面，一方面，明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”；另一方面，明确要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。
《征求意见稿》指出，房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；不得通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；不得在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格。
房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，土地主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，土地主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。
在房屋租赁监管方面，根据《征求意见稿》，出租住房的，应当以原始设计的卧室或者起居室为小出租单位，且人均租住建筑面积不得低于6平方米。出租人可以按照租赁合同约定向承租人收取数额不超过两个月租金的租赁保证金。承租人可以按照租赁合同的约定将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。受转租人不得违法将租赁房屋再行转租。
提要：《规定》提出，将用地行为发生时间要求调整为2009年12月31日前，且规定了历史用地处置在申请受理后的20个工作日内核发历史用地处置意见。
11月27日，广东深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》，对城市更新土地信息核查及历史用地处置作出进一步规定，将于12月1日起实施。
观点地产新媒体了解，《规定》主要是在落实新政策、简化审批内容和材料要求、优化工作程序和手续等方面进行了修改完善。
其中，在关于权属认定的手续简化方面，《规定》明确了权属认定中可简化手续的具体情形和可简化的具体手续，对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，在权属认定中无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。
值得注意的是，在历史用地处置的用地行为发生时间上，《规定》提出，根据《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)，将用地行为发生时间要求调整为2009年12月31日前，且规定了历史用地处置在申请受理后的20个工作日内核发历史用地处置意见，并将用地行为发生时间的认定单位由街道办变更为区更新部门在审查过程中根据地形图、影像图等技术资料进行认定。
此外，《规定》对相关工作主体作出调整，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》(市政府令第288号)对城市更新工作职权调整的相关规定，将核发处理意见书、土地信息核查、历史用地处置等工作的工作主体调整为区城市更新职能部门。
另悉，《规定》还提出，明确城市更新单元拆除范围内未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地手续不完善的建成区，可纳入历史用地处置范围；申请签订完善征(转)地手续协议不再采用2/3以上(含2/3)股东代表表决同意为准入门槛等等。
央行公开市场业务操作室21日公告称，当日不开展逆回购操作。截至21日，本轮逆回购“静默期”已持续19个交易日，尽管市场流动性略有收敛，但总量仍处于“合理充裕水平”。
分析人士表示，中长期来看，松紧适度、注重内部均衡的货币政策思路将得到进一步贯彻，预计政策将在稳融资上持续发力，今年末明年初后续定向降准政策大概率会落地，同时不排除“降准+降息”政策组合出台。与此同时，疏通货币政策传导机制已经并将持续成为下一步政策的重点。
流动性整体合理充裕
自10月26日以来，央行已连续19个工作日未开展逆回购操作，市场资金面边际收敛。分析人士指出，从近期公开市场业务交易公告的措辞来看，央行认为市场流动性有所收敛，但由于流动性总量仍合理充裕，故没有投放流动性的必要。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，近期资金面持续处于较为稳定的充裕状态，市场利率仅略高于公开市场政策利率水平，且无明显到期压力，无需央行通过逆回购进行“削峰”操作，这是近期央行连续暂停逆回购操作的直接原因。
整体来看，今年以来央行从宏观上营造了一个稳健中性的货币政策环境，使流动性合理充裕。央行今年以来已经四次降准，释放资金约2.3万亿元；增加再贷款及再贴现额度3000亿元；与此同时，央行前三季度累计开展mlf操作共40740亿元。
王青表示，今年以来央行加大中长期流动性释放力度，并多次通过较长时期连续暂停公开市场操作，达到“收短放长”效果，一方面可以优化银行流动性结构，引导银行向实体经济定向“宽信用”，降低企业融资成本。另一方面适度控制市场利率水平，避免释放“大水漫灌”信号。
对于未来流动性走势，新时代证券首席经济学家潘向东认为，当前经济下行压力增加，如果企业融资困难不能实质性缓解，经济下行压力持续存在，货币政策将继续着力于保持流动性合理充裕。
新城悦之后，佳兆业旗下拆分的佳兆业物业ipo之路也在酝酿中，但较为波折。
今年6月，佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示，截至2017年末，佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米，共计119个物业，包括100个住宅社区和19个非住宅物业。
然而，11月8日，佳兆业发布公告，就建议分拆佳兆业物业独立上市事项称，中国港股通投资者为非合资格股东，不得通过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会终决定、市场状况及其他因素，故建议分拆不一定实行。
这给佳兆业物业ipo进程增加了不确定性。“类似没有优先发售权属于同股不同权的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换而言之，股东名册上是没有此类投资者名字，所以本身也会限制部分股票权益。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类约束会使投资者相对顾虑，进而在认购股份上比较迟疑。总体上说，这也需要佳兆业适当对类似分拆上市的策略，做新的调整。
不过，在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，不允许深港通和沪港通的投资者参与优先发售是缺乏道理的，深港通和沪港通的投资者都是用港币来买公司股份，其差别是他们的渠道受到政府政策的限制。
“佳兆业用自己的逻辑去解析上市规则，未必能获得联交所的认可，联交所可能以其没有公平对待股东，不同意该安排。接下来，要看佳兆业能否获得联交所和证监会的同意。”黄立冲表示。
在外界看来，对佳兆业而言，分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”，还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来，除非佳兆业拼命扩张，否则不需要向物业输血，佳兆业是希望分拆物业，多一个资本平台。“事实上物业分拆并不会帮助他们抵御寒冬，只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用。”
对于佳兆业物业的上市情况，记者向佳兆业相关人士核实，对方表示，暂不方便对外公布
10月开始，央行通过推行民企债券融资支持工具、加大再贴现额度等方式支持民企融资，银保监会也表示在信贷投放上会进一步向民营企业倾斜。近期各地政府部门也纷纷制定相关政策和投入财力来支持民企发展，缓解融资难和融资贵。
业内人士表示，从央行三季度货币政策执行报告以及各方数据来看，市场流动性相对充裕，但金融机构的风险偏好仍偏低，放贷意愿不足，继续稳定融资、疏通货币政策传导机制已经并将持续成为下一步政策的重点。
国泰君安证券研究所全球首席经济学家花长春认为，当前微观传导机制不畅、货币无法向信用演变的核心是当前经济下行压力有所加大、市场预期不稳定、金融机构风险偏好下降、融资渠道收窄，部分民营企业陷入“债务违约-信贷融资难度加大”的负向循环。他表示，预计央行将通过宏观审慎评估、多种工具和机制创新，纾解当前以民企为代表的“融资难”问题，打破负向循环。这些政策包括民营企业债券融资支持工具持续扩围、针对银行等金融机构的再贷款、再贴现、抵押补充贷款等规模放量。结合金融中介mpa考核，推动其为企业放贷。“随着这些政策的实施，社融和信贷增速有望在2019年上半年企稳回升。”
中国银行国际金融研究所外汇研究员王有鑫同样表示，未来货币政策重点将逐渐转向疏通货币政策传导机制方面，一方面，通过风险分担、明确授信尽职免责标准、优化考核机制等手段，给予金融机构正向的监管激励和引导，解决不愿贷、不敢贷问题。另一方面，通过设立和合理使用融资担保基金、信用缓释工具，大力支持小微企业开展股权和债权融资，扩大小微企业融资渠道，降低融资风险，切实将金融机构的“活水”引入到实体经济中来。
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