长租公寓，轻模式or重模式 前几天和车阳在微信上闲聊长租公寓运营模式的轻和重。表面看重模式的拼命想去搞轻模式，各大房地产企业都成立了自己的长租公寓品牌，大的房企比方说万科甚至于放在核心战略的高度在提;轻模式的创业企业看似疯狂成长，概念很好估值非常高，但却不怎么挣钱也不知道什么时候挣钱。 那到底长租公寓应该是重模式好呢，还是轻模式好呢? 富悦青年公寓 长租公寓是个商业范畴，通过把物业改造成可供出租的公寓房获取稳定的租金回报。长租公寓管理原本应该是个建品牌和讲效率的过程，是个非常慢的活儿。因为一个不动产资产品类的管理标准至少要经历3年以上才能初部成形，而现在的公寓管理比的不是用户体验，成本和效率，比的是谁拿项目快，比增长速度快。在这种风气下，草创团队非常会偏离业务本质，以极不理性的价格拿下项目，惯坏了业主、绑架了租客，赌的是未来公寓的租金会以每年20%的速度增长。这种逻辑就好比你养了只鸡，买的时候你就预期这只鸡每天要生1颗蛋不能出错。一旦鸡出了问题你就要把鸡肚子打开看看预期的那颗蛋去哪里了?当你打开鸡肚子很高兴的发现蛋果然还在鸡肚子里，可那只鸡以后却不会再为你服务了。另一方面管理标准没有完全建立，产品质量和服务更不上项目的增长速度。这两方面的原因加起来导致轻模式的公司一直在亏钱，一但资本市场不在疯狂撒钱，亏损的创业公司资金链就会断裂。 房地产+互联网思维是目前市场非常火的创业领域。房地产本身已经很火了，加上互联网的翅膀那真是如虎添翼。我从没见过长翅膀的老虎，就像马云讲的坦克装上翅膀未必是飞机，坦克就是坦克。公寓管理企业本身的基础功不够扎实，一个门店不挣钱靠规模想挣钱几乎是不可能。只有坦克和飞机结合在一起，用互联网的思维关注用户体验，关注成本和效率才能有未来。所以或轻或重这样或是或非的二元思考方式并不能解开这道大应用题，他必定是一个有开始、有发展、有错误、有修正的过程。谁驾龄长，谁认识的路就多些。 半轻半重，某知名公寓探索reits市场 有什么模式可以让公寓管理公司即赚到重模式下的资产升值带来的溢价，也能享受轻模式下由互联网端规模化带来高估值?有没有半轻半重的模式?这就回到文章开头的那个如何让商业回归投资，让住宅回归消费。中国reits市场没有启动有很多原因，有法律体系建设的原因，有税务条例缺乏的原因，有市场缺乏运营商的原因，但我个人认为最重要的原因是债券的融资成本过高。银行或者信托的成本在7%-8%甚至更高，而公寓正常的净租金收益在4-5%，租金现金流完全无法覆盖财务成本，债权的融资完全是个负杠杆失去了融资工具的价值。可喜的是我们看到了市场一些机构的创新，例如高和和金茂合作的一单CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)，发行成本3.5%，租金现金流可以完全覆盖。如果市场能提供低成本的长期的稳定的资金，那么由信托等金融机构发起，公寓管理公司参与共同组建的房地产信托基金就能起到市场调节的作用。作为轻模式的公寓管理公司不在投入装修和前期的租金成本锁定，转而把资金投入到服务体系标准化建设和租客的产品体验上，服务体验的升级必然带来租金的升级，作为业主方的金融机构也就能享受物业提升后的收益，最后基金退出时能分点收益给到公寓管理公司，轻模式的公司也可以从中分享资产升值带来的利润。 http://www.foyoroom.com/plus/view.php?aid=359