一、城市概况
（一）新沂概况
新沂位于苏鲁交界，东靠沭阳、东海，南隔新沂河、骆马湖与宿迁相望，西邻邳州市，北接山东郯城，是江苏的正“北大门”。总面积1616平方公里，总人口111.89万。
（二）城市地位
新沂地处苏鲁两省交界，东陇海产业带中心城市。省委、省政府先后将新沂定位为苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市，江北唯一的三级一类中心城市，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市。新沂先后获得全国百强县，2015年全国百强县第73位。  
(三)交通区位
新沂1小时内可到达徐州、淮安、临沂、连云港；4~5小时可到南京、无锡、苏州、上海；7小时可到达北京、西安。
1.境内有陇海、新长、胶新三条铁路。
2.周边80公里范围内分布着4座机场。徐州观音机场、连云港白塔埠机场、山东临沂机场及淮安涟水机场。
3.有京沪、连霍、新扬三条高速。6个高速出入口，有205国道、323省道、249省道三条国省道。
4.水路通江达海，京杭大运河绕境而过，新戴运河四级航道直通城区和开发区，新沂港区占据徐州亿吨大港运量的1/3。
（四）城市经济发展情况
2014年，地区生产总值465亿元，增长11.5%；公共财政预算收入45.82亿元，增长15.6%；固定资产投资350亿元，增长20%；规
模以上工业实现销售1370亿元，增长16%；城镇和农村居民人均可支配收入分别为21060元、12297元，分别增长10%和12%。
（五）城市生态
新沂的生态环境优良。新沂有山有水，一山一湖一古镇旅游资源享誉全国。马陵山方圆55平方公里，正在争创国家5a级风景区。骆马湖是江苏省第四大湖泊，总面积60多万亩，水质达到国家二类标准。被誉为中国大运河第一古镇的国家4a级风景区——窑湾，保留了众多明清建筑，文化底蕴十分丰厚。
二、项目介绍
1、项目总概
项目位于新沂市城北新区新北路北、北拓路南、臧圩河西，总面积约388亩(容积率暂定2.5)，其中地块一面积80亩，地块二面积约308亩。项目面积共388亩，用地指标已经取得，采用“ppp投资收益权拍卖”的方式进行项目运作。
2、ppp投资收益权的具体内容
新沂市城北新区城市建设发展有限公司通过拍卖程序确定投资人，并与投资人签订《ppp投资收益合同》、《项目投资代建合同》。投资人需支付投资款40270万元，其中现金交付24944万元（含388亩土地出让金，平均地价64万/亩），工程交付15326万元（工程款政府以现金方式结算）。
三、ppp项目投资收益权价格构成
ppp项目投资收益权拍卖底价包含土地收储资金以及城北新区道路及河道景观治理工程建设投入两部分。该项目的成本总和为40270万元，包含以下内容：
1、388亩土地的征地费用约24944万元。
地块一新北路南、臧圩河西80亩收储成本为50万元/亩；地块二新北路北308亩收储成本价约68万元/亩。
2、城北新区道路及河道景观治理工程投资概算15326万元。
 ①道路：共四条，总长约6.6公里，工程费用总额暂定为10826万元（人民币）。
②八一河景观带：长2千米，宽约25米，工程建设费暂定4000万元。
 ③河道整治：臧圩河新北路桥以南段整治，工程款暂定500万元。四、项目投资优势
1.城市经济优势：截至2014年末在全国百强县中排名提升至73位，城镇和农村居民人均可支配收入分别为21060元、12297元。
2.区位定位优势：新沂市城北新区是新沂市三大片区之一，南临新沂火车站，对外交通便捷。项目运作完成后，地块周边将会被“井字形”路网完全覆盖，八一河景观带、藏圩河、沭河则与项目地块相互穿插。未来该区域的人口和土地价格将有大幅的增长空间。
3.项目价格优势：后期可供出让商住用地面积为388亩，地价平均折合64.2万/亩。
4.项目运作优势：采用ppp投资收益权模式进行项目运作，资金投入小，供地快，还可获取土地出让产生的相应收益。
5、规划结构优势：城北新区位于新沂市的上风上水位置污染小，适宜打造高品质居住区，城北新区定位为重点推进仓储、物流等现代服务业发展，在新北路北侧形成新城中心，主要承担市场及配套居住功能，其中：
（1）新城中心是整个城北新区的核心，规划重在提升中心区的品质和影响力，使之成为整个新沂市北部地区重要的商业核心。
（2）规划邻里单元主要为城北新区商住区以及周边居民服务，在每个邻里单元内配置一个集中的邻里中心，邻里单元要求高品质、高标准建设，打造现代化的舒适生态居住环境。
五、周边楼市分析
项目周边仅有一个利民花园小区，于2010年12月开盘，至今已售罄。小区西侧即项目地块（待拆迁）。

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辽宁汉海拍卖有限公司
李女士
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