抵押房产的变现能力即变现力，指的是房产转换现金或负债偿还所需之时间。长期及短期债权人，以此评估实现债权之能力，投资者则利用抵押房产的变现能力来判断项目的投资价值。 影响抵押房产变现的法律因素 1.权属的完整性和清晰性 在抵押房产的实际执行中，经常会遇到以下问题：债权人在主张权利时，发现房产早已被第三人占有：借款人将房产卖给第三人（第三人可能善意获得），仅仅没有办理过户手续，造成执行过程中的诸多矛盾。债权人因为是抵押权人，需要维护自身合法权益，于是起诉、胜诉、申请执行。执行过程中，遭遇第三人提出异议，阻止执行。房产权属不清晰，导致债权人不能顺利实现对房产的拍卖变现，而第三人作为买房方，无法取得房产所有权，同样是受害者。法院既不能将第三人从房产中直接驱逐，又很难宣布抵押权不成立，左右为难，导致案件难以推动，房产变现困难。 案件执行过程中，抵押房产的价值是物权价值与债权价值的统一。物权产权的转移是以管理部门登记作为依据，买家关注的是物权产权的完整性和清晰性。 2.转让制约 （1）存在其他顺序抵押，权益分割 实现抵押权时，登记时间在先的抵押权优于在后的抵押权。 如果债权人是房产第一顺位抵押权人或者唯一抵押权人，享有优先受偿权拥有绝对优势，那么实现抵押房产变现的问题不大。 如果债权人是房产的第二顺位抵押权人或者第三顺位抵押权人，房产的变现会涉及涉及到权利分割的问题。在房产拍卖后，抵押房产的剩余价值可能不足以实现债权人的权利。 （2）唯一住房 尽管最高院在2015年5月5日发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确规定唯一住房可以执行，但就实际情况来看，唯一住房的问题始终是抵押房产变现过程中的头等难题。 （3）租赁制约 抵押权与租赁权的关系分为两种情况： ①抵押合同在前，租赁合同在后 此种状况下，债权人可以在拍卖房屋前，请求解除租赁合同。这种情况对房产变现的影响并不大。 ②租赁合同在前，抵押合同在后 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与、或者继承发生房屋转移的，原租赁合同继续有效。”由此可见，租赁先于抵押的情况下，抵押房产的执行变现会因为买卖不破租赁原则受到阻碍。 此外，受租赁制约的抵押房产还有可能出现租金低、期限长、阴阳合同、账外支付，二级房东屏蔽等致命伤。这些问题一旦成为抵押房产执行的障碍，会对房产变现产生严重干扰，致使其价值大打折扣。 （4）拆迁制约 《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”第五十一条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。” 通过上述法条可知，一旦抵押房产遇到拆迁问题，抵押权人实现权利的方式有三种：①依法清理债权债务，解除抵押合同；②重新设定抵押房产；③提起诉讼。这三种方式产生的结果有两种：①延迟房产变现；②无法推动执行程序，房产变现久久不能实现。可见，无论哪种方式，都会对房产变现产生非常不利的影响。 3.拍卖的透明程度 拍卖是实现抵押房产变现的最常见的方式，是理论上最公允的实现抵押房产变现的交易行为。但实际操作过程中或多或少存在人为干预的因素。如在拍卖过程中，为了内定的购买者可以低价买入，采取外部信息屏蔽、不告知、缩短公示时间、在报纸隐藏部位发公告等方式，悄悄进行定价和交易，隔离潜在的竞买者，致使拍卖结果和市场价值存在较大差异。 4.税费转移 在房产转移过程中，产生大量税费问题，包括土地增值税、营业税、个人所得税、契税、手续费，甚至扎无人欠交的房产税、补交土地出纳金等等。这些税费，除契税外，其余均应有债务人承担。但是在实际操作中，债务人的配合程度通常很低，税费往往会从拍卖款或变现款中代为清偿，这是债权人既得利益的损失。 5.时间周期 抵押房产的变现通常具有周期不确定性，这种周期的不确定性给抵押房产的变现也带来不确定因素。所以，如何缩短周期是实现抵押房产迅速变现的一大重要问题。 影响抵押房产变现的自身因素 1.房产通用性 房产的通用性是指房产是否常见、是否被普遍认可和使用，需求量有多少，普遍程度是否高。一般来说，有针对性专业用途的的房产，面对的是少部分定向群体，所以受众面较窄，比较难找到买家，变现能力就会弱一些。例如：住宅的变现能力大于商铺，商铺的变现能力大于办公楼，办公楼的变现能力大于厂房。但如果某房产可以商住两用，其性能有利于提高变现能力。 2.房产自身价值 房产价值越大，所需的资金流越多，变现能力越弱。 例如：别墅、花园住宅比普通住宅变现能力弱。 3.开发程度 开发程度较低的房产，因其不确定因素多，变现能力相对较弱。 例如：在建工程比现房变现能力弱。 4.环境因素 房产所处地理位置及周边环境对房产变现能力的影响众所周知。地理区位较好、环境优越 、依山傍水、小区成熟、设施完善，都能提高抵押房产的变现能力。除此之外，房产所处区域的未来规划和发展潜力也对抵押房产变现影响较大。例如：北京五环内的房子比五环外抢手，新建开发区房产比老城区房产抢手。 5.独立使用性 独立使用性越强的房产，变现能力越强；独立性较差的房产，其用途的使用会受到限制，变现能力相应较弱。例如：工厂里的住宅受工厂本身性质的影响，其本身住宅的变现能力受到限制。 6.不可分割转让性 不可分割转让性指的是房产有独立产权，不宜分割使用，一旦分割开来，分割使用的效能会比整体使用的效能低。例如：住宅通常会附带阁楼，若阁楼分割出售，变现能力会大大降低。 影响抵押房产变现的市场因素 市场的购买需求对房产的变现能力影响，取决于购买需求和购买能力的对接口径。价值较小的房产，市场需求较大，买家的购买能力相对较强，房产的变现能力就越强；相反，价值较大的房产需求较小，买家的购买能力也会减弱，房产的变现能力也会相对困难。 总的来说，影响抵押房变现的因素较多，债权人和投资者在处置或投资抵押房时一定要谨慎，最好能借助专业团队的力量，最大限度规避风险，实现抵押房产的退出变现。 鹰联资产管家平台服务功能有：资产发布、资产大厅、赏金猎人、信用查询、资管学堂，平台服务功能强大，真正实现让您足不出户即可解决手上的不良资产。我们通过提供商账催收、电催部门、债权转让、注资救助、资产重组、协调政府支持、托管经营与金融机构合作等多种方式方法积极参与各种不良资产处置中的运作，实现流动您的不良资产！